原创 | 酒店投资前的思考

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“酒店老板参考”，致力于帮助中国数十万家单体酒店老板实现标准化管理。以本文作为开篇，将涉及酒店投资的每个环节。针对酒店的选址、建设、设计、装修、筹建、采购、运营、管理、人事、工程等全方面，今后的文章会逐步进行详尽分析，并尽量提供案例、提供确切的解决方案。针对目前经营状况不佳的老酒店的升级改造，也会专门讲解具体方案并辅以实例。同时欢迎酒店老板针对酒店投资过程中的痛点难点提出具体话题，进行统一解答。

盲目的投资，会带来大量的后期烦恼。

酒店行业（主指客房住宿业务）在过去的10年时间发展迅猛，第一批通过投资快捷酒店或商务酒店的老板赚到了大钱，进而将获得的利润再次投向这个炙手可热的行业；也有在其他行业赚到钱的老板，又不甘心任由人民币贬值而选择看起来非常稳妥的酒店行业；还有一个人群，那就是事业做的不错，又一直有个酒店梦的酒店爱好者。这三类投资人特点各不相同，遇到的问题也都不同。

前一类投资人，无论选择加盟连锁或者是自主创业，已经积累了对这个行业的深刻认知了解，再次投资一般非常从容。新手老板则容易陷入迷局。我遇到主业做的非常不错的老板，投了酒店以后非常头疼，感觉总是做不好，对管理人员也总是不满意。

酒店不是暴力行业，选择酒店行业投资，要有好的心态。常常会听到这样的说法，投资酒店几年回本。这个概念相对好理解，比如你投资了1000万现金，租房开办一个酒店，经过6个月的筹建开业，开业后用了3年的时间，赚回了初期投资的1000万现金，叫做回本。实际上，很多酒店投资，都需要4-5年才可以收回期初投资，包括加盟一些知名品牌的酒店，也是如此。

投前思考，包括了如下几个方面：

1、你是否选择了一个适合开酒店的物业？

物业的条件如何？（外立面效果、大堂高度及面积、停车位、电梯、电力设施、空调、暖气、上下水、客房平面结构、门头店招）地段位置如何？（酒店投资的3核心：位置、位置、位置）一个效益好又省心的酒店，选址必然是百里挑一。当然，没有完美的物业，现实中我们找到的物业总是有着各种各样的缺陷。选址的原则，还是位置优先，机场车站码头、核心商业区、著名景区、城市主干道、地铁口等等，都是上佳选择。最后如果是租赁物业，还有一个租金的高低问题。运营成本根据客房规模和位置，可以推算。如果租金过高，预期客房售价受限，则很可能最终的结果是替房东打工。

2、你是否找到了一个可靠的筹建团队？

这个团队，首先要有一个真正懂酒店的人，帮助你根据物业的位置地段和条件，结合市场调研进行酒店定位（根据物业条件，比如大堂面积、客房面积大小、电梯等，结合市场客群分析，决定做什么档次、卖什么价位的酒店）。条件允许的情况下，最好做一下SWOT分析。

酒店的选址是第一重要，就像人体的心脏。酒店的定位，则像人体的大脑。定位不准，后天再怎么努力，也是事倍功半。

第二是酒店的设计。在我看来，设计是酒店的第一生产力。位置地段不好的酒店，如果有非常吸引人的设计，做出了好产品，一定程度上可以弥补地段位置的短板。如果是好的地段+好的设计，则是如虎添翼，可以实现更高的出租率、更高的房价收益！无论是最近几年发展迅猛的亚朵或者美豪，产品的设计都是非常吸引消费者眼球的。

第三，专业的装修团队。很多老板都会认识几个做装修的朋友。同样是装修，酒店装修和家装、其他工装不一样。酒店装修是一个相对复杂的系统工程，必须要全盘考虑统筹，才可以用最短的时间完成装修任务。工艺的要求也很重要，细节的处理能力，决定着酒店的品质。一般情况下，建议酒店筹建样板间先行，通过样板间将各种设计工艺吃透，并且将各类装修材料摸底（价格、渠道），为大面积铺开打好基础。

3、你是否可以组建一个出色的运营团队？

传统模式下，酒店管理公司或者团队提前介入，会有效的提高筹建效率。酒店筹建过程中，管理公司或者团队也要及时跟进，针对在日后的日常运营中容易出问题的环节进行查漏补缺，比如客房的新风系统、卫生间的防水等等隐蔽工程。

一个出色的运营团队，从控制成本的角度出发，我认为核心需要三个人：一个能够统筹全局、工作主动、爱动脑筋、专业素养高的店总，一个经验丰富、重视数据研究和服务品质、懂销售的前厅经理，再加一个一丝不苟的客房经理。
当然，人事和财务也很关键。

如果是单体酒店，则要提前选择一套好用的酒店管理软件（PMS），并制定一套完善的客户营销体系，包括酒店会员制度。

酒店100%的入住率，实际也是由多种客源叠加完成。酒店的客户从客源结构上讲可以分为协议单位、会员、OTA客人（携程系、美团、飞猪等）、上门散客。协议单位一般在开业前覆盖附近2-3公里的企业单位；会员通过自媒体宣传推广或者通过转化上门散客、OTA客户获取；OTA客人在移动互联网迅猛发展的今天，是酒店重要的客源来源，必须要重视初期的网络订单产生的点评。上门散客则是由酒店的门头店招所吸引，或者朋友介绍慕名而来。

我个人对旅行社不太感冒，我认为做好酒店的基础工作后，仅仅上面四类客源就可以良好的运行了。旅行社往往给的价格底，并且容易伤其他客源，可以是酒店的补充，不作为业务重点。

4、你是否使用了一套良好的薪酬体系？

酒店开业后，一切硬件的东西都无法改变了，所有的收益和口碑，都将由人来完成。人才是酒店经营的核心，没有好的团队，就难以创造不设上限的业绩！位置好、产品好，只是基础，同样的条件，两个不同团队可能做出的业绩可能一年相差数百万元！对待店总，要中等底薪+业绩阶梯奖励，奖励要切合实际，看得见、够得着；对待中层，也要给予足够有竞争力的待遇；对待基础员工，需要关怀、良好的福利，解决好最基本的住宿、员工餐等问题。

5、酒店投资是否选择加盟连锁就可以一劳永逸？

中国酒店业经过十多年的成长，诞生了很多优秀的本土连锁品牌，涵盖经济型和中档酒店。大的酒店集团更有甚者拥有十多个酒店子品牌。我个人认为，是否选择加盟连锁，可以从3个方面来决策。
第1，如果你有自己的主业，一直是你稳定收入的来源，而又没有一个值得信赖托付的酒店管理团队，那么为了省心省事，加盟是有价值的。
第2，如果酒店的地段位置非常好，物业条件也不错，我个人认为加盟的价值就不大。好地段+好产品，一样不输给连锁酒店。国内酒店加盟目前前期费用（加盟费、保证金、采购）和后期费用（耗品、管理成本、管理费）都非常大，尤其是在四六级城市，连锁品牌的影响力一般是不如当地优秀单体酒店的。同时，国内连锁酒店快速扩张，对人才的任用也是捉襟见肘，可以说很多经济型连锁酒店派驻的店长水平都还只是经理级别。
第3，加盟酒店后期的经营管理基本失去自主权，市场不景气的时候掉头或者调整非常难。我见过多家知名品牌的加盟店开业一年多就解约的，业主到最后都是非常苦恼的。所以说，加盟酒店一定要慎重，多比较、多考虑，否则如果加盟后再解约，对酒店后期的经营是个沉重的打击！

小结：投资酒店不能追求暴利。投资有风险，必须要扎实做好每个环节的工作，才能事半功倍。无论是做经济型酒店、中档精品酒店、或者大型综合性酒店，基本的套路是一样的。由于本人不懂餐饮，所以任何地方都没有提到餐饮，所讲的都是针对客房。总之，如果你开的酒店，你自己住起来都觉得很舒适、性价比高、还想再来住，你就成功了，你觉得呢？

小编简介：沈悦，80后酒店连续创业者，汉中市饭店与餐饮协会副会长、秘书处副秘书长。2014年进入酒店行业，在陕西省汉中市江边茶城开办了第一家酒店。自2014年至今，参与开办筹建过10家酒店（艾斯酒店（汉中茶城店）、汉中茶城艾斯国际酒店、汉中勉县艾斯国际酒店、汉中北大街艾斯骊风酒店、汉中滨江半岛酒店、西藏日喀则艾斯丽家酒店、汉中艾斯翡云国际酒店等，目前业务主要在陕西汉中，2019年开始逐步对外发展），积累了一定的筹建、管理和采购经验。现任艾思艺（上海）酒店管理有限公司CEO，已注册的酒店商标有骊风（入门级精品酒店）、翡云（中档精品酒店）、柏月（高端人文酒店），目前处在产品落地阶段，欢迎同行加微信交流（popmonika）。

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