北京楼房发展简史

上个世纪八十年代，那会儿由于住房还没有商品化，所以房子都是单位分的公房，当年各家的孩子又多，住房总体来说比今天紧张不知道多少倍。在这种背景之下，那时候盖的房子都是没有客厅的，多是一个象征性的小厅，能摆个餐桌，供一家子人吃饭，吃饭之后，各回各屋。

想想跟今天的合租房有点像，只不过那会儿是一家子人而已。

厕所当然也很小了，多是2平米以下，里面只能站一个人。主要功能就是洗漱和大小便，洗澡这种奢侈性享受，在当年是不存在的。洗澡就去澡堂子呗。

房子的主要面积，就是留给卧室的。一个60多平米的房子，能做成三居室，可想而知。

那会儿的房子还有一个特点，就是多是6层的板楼，没有电梯。当时电梯也算是挺奢侈的东西。

到了90年代，开始流行盖高层板楼和塔楼。

这是因为当时经济条件越来越好了，有住房需求的人变得越来越多，为了在有限的地方盖更多的房子，只能把房子盖得高一些。

那时候的高层板楼为了节省电梯，就做成了那种带有走廊的房子，俗称小火车楼。住户想回家的话，就坐着电梯去某一层，然后沿着走廊，回自己家。

外挂火车

小火车楼的样式比较多，有的火车挂在两层楼的中间，这样住户回家的时候，就必须上半层楼或者下半层楼；有的火车就挂在具体楼层上，这样的缺点就是，住户临着走廊的那边，窗户外边就是走廊。

还有奇葩点的火车楼，一到六层没有火车，到了7层以上，才有火车。一到六层的居民虽然也算是住的电梯楼，但可惜只能爬楼回家。

跨越式发展

除去那种高层板楼外，那个时代最常见的楼，就是塔楼了。塔楼的存在周期持续了近二十年的时间，从1990年以后，一直到2008年以前，北京的开发商都还对塔楼有一些偏爱。

其实塔楼是住起来最不舒服的，楼层高密度大，各种各样的朝向都有，为了照顾房子的采光，塔楼的户型设计通常都特别奇葩。

为什么这种居住体验差的塔楼，持续了这么多年都在盖呢？这也是因为当年咱们的整体技术比较落后，又比较穷，没什么自信，所以总觉得其它地方什么东西都好，这些塔楼应该就是借鉴点其它地方的经验搞出来的。

关系最大的应该就是香港。当时香港的开发商来内地盖房子，方方正正的一块地，他们肯定盖一些歪歪扭扭的塔楼立在那里。比如说，丰台的怡海花园，就是香港人的作品。

现在北京很多90年代的塔楼，整体品质下降得非常严重，这是塔楼自身的属性决定的。密度大，对于管理的要求高，可那时候的房子，物业管理又都不怎么样，所以现在北京的很多塔楼，进去之后，会感觉阴森森的，有些吓人。

1998年之后，北京的住房开始商品化，福利分房逐渐取消。

作为一种过度，1998年前后，北京盖了很多经济适用房。一听经济适用房，很多人会觉得，那品质肯定不咋样。如果这样想可就错了。

那时候的经济适用房和现在有些福利性质的共有产权房、之前的自住型商品房等不太一样。

因为之前也没有搞过商品房，直接从福利分房转到商品房，这个步子会感觉迈得比较大，所以那会儿的经济适用房就是过度期的产物，房子品质上，实际上跟商品房没什么两样。

经济适用房户型

2000年以后，北京才开始大量出现商品房，同时北京的城市面积也开始了快速扩张，外来人口也大量地来到北京。

北京真正意义的快速发展，我觉得就是从2000年以后开始的，直到今天，也不过近二十年时间，这近二十年的时间里，是真正的天翻地覆。

从2000年到2008年，北京的主要发展集中在三环和四环。当然，北京的东南西北三环四环也不都是很平均，所以各位知道什么意思就行。

现在在看三环和四环这些地方，整体上已经进入了非常平稳的成熟期。东三环2000年左右的房子，都已经很老了。东四环2005年前后的房子，都是正当年。

2008年，也算是一个分水岭。北京的开发重点集中在了大五环区域，就是从2008年之后开始的，现在五环区域的一些新区，从开始筹划到落地，直到今天变成相对成熟的地方，经历了10年左右的时间。

按照现在的发展速度，10年也算是一个区域的成长周期。再过10年，就进入了成熟期。所以区域的发展通常就是20年的时间。随后是漫长的中年期……

2008年以后，中国的经济越来越好，同时国民自信心也逐渐回归，所以那些特殊时期的产物——奇葩的塔楼，就退出了历史舞台。开发商开始盖舒适性更好的房子，板楼宣告彻底回归。

别管多高，必须板！

到今天看，北京的新楼盘的居住舒适度还是挺不错的。物业的管理水平也在逐年提升。

再过十年，北京的城市规模基本稳定，北京的大五环区域会日趋成熟，新房的大周期也会逐渐结束。同时，许多八九十年代的老房子也会经历一轮全面改造，那时，北京会进入漫长的新周期，当然，那也是一个新的时代。

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