北京市场有回暖迹象

如果大家看过我的上上一篇文章《近三年最差的北京市场及未来回暖预测》，如果你们仔细看的话，应该能察觉到一些信号。那篇文章里有一个观点，也是我近几年对北京微观市场的总结。

观点是这样的：

在这种限购限贷条件下，北京市场每当有了5-10%的跌幅之后，就开始回暖。

我从来不信什么金九银十，过年发年终奖然后年后回暖之类的玄学规律，市场有市场自身的规律。近两年的市场规律就是以上我说的那个。

至于原因，我这里就不啰嗦了，大家还是去看那一篇文章即可。

近期的北京市场有回暖迹象，实际上就是符合我说的那个规律。昨天我们在通州签房子，经纪人给我们看当天的成交量，那个成交量（估计）是最近两三个月最高的一天，如果我没判断错的话。

今年的市场从4月份之后，开始进入高位，到了8月份市场开始下滑，到了10月份，市场整体下滑了有5%以上。

近期的成交热度上升主要体现在高性价比房源上，便宜的房子很快就能卖掉，最近我们签下来的几套都是同小区（至少近两年）最便宜的。我觉得已经跌无可跌了，如果以后真的还跌，也就认了，毕竟已经买得很便宜了。

有粉丝也反馈过，他们关注过的一些房源，性价比好的，也都很快成交了。

同时，可以给大家一个数据，毕竟我接触的购房群体够多，最近接触的购房者大致的预期都是年底，也就说，都希望在年底前能把房子买下来。在他们互相没有交集的情况下，口径出奇的一致。

这个规律我上篇讲过。实际上购房者对于市场的预期是差不多的，只要房价跌个5-10%，就到了他们的一个心理价位，对于他们来说，就完全可以买房了。这是一个普遍现象，过去的市场情况也可以拿来验证。

另外，今天跟大家讲一讲北京房价的最高点和最低点。

这个现象我相信你们在其它地方听不到。其实关于这个话题我在直播的时候反复跟大家说过，一些老粉肯定清楚，如果没听过直播的，可以去微博上多关注一下，基本上每周都会有。微博名字和微信是同名的。

先说北京房价的最低点。

在这种小浮动的市场里，（整体）房价的最低点出现在市场成交量刚开始回升的时候，注意，我说的是市场的成交量！

原因在于，市场成交量回升，从微观上看，比如一个小区有20套房子在卖，只有先降价的那套房子才能卖掉；在这套降价房子被卖掉之后，剩下的19套房子里，如果想要卖掉，也是要先降价。

在这个过程中，我们看到的是市场成交量在回暖，但是房价并没有提高。

当成交量高到一定程度的时候，才会有价格的上涨。

以上说的是一个市场情况，并没有说实操情况。

实操方面，如果你是一个买房者，那么你的购房时机最好选在市场进入下行周期的时候，不要非卡在成交量回暖的时候，除非你运气特别好。在整个市场下行期，你要做的是持续关注房源，只要有房子到了你的预期价格，就可以果断入手了。

以上看懂了之后，我们接着往下说北京房价的最高点。

在这种小浮动的市场里，市场的回暖周期都比较短，一般不会超过两个月，注意，我说的市场回暖期指的是成交量回暖。

房价的最高点往往出现在成交量开始下行的时候，也就是说市场的回暖期已经过了，开始往下走了，这个时候反而是房价进入了高位。

比如说，2019年的市场，成交量最高的时候是3月份，3月份结束之后，房价开始进入最高点，4月份5月份都是一个高位。

成交量低迷到一定程度的时候，房价才开始下行。中间的这个调整期大概是三四个月时间。

以上是关于北京房价的最高点和最低点现象，说得清楚吗？

今年年初我写过两篇文章提醒过大家，时间都卡在市场刚开始回暖的时候和市场回暖基本结束的时候。结果有粉丝说看了我的文章后，买房买贵了。

我其实想回应一下，首先是我在购房时机的提醒上没有任何问题，在微观市场的判断上，我已经做得足够准了，你们去翻一下其它公众号/微博，你看看他们给你们讲过微观市场么，为什么不讲？

其次是“选房”工作任重道远。即使是在一个很悲观的市场里，也有很多人会把房子买贵，不然你怎么解释二线和三四线的刚需都在给新房接盘呢？这些人明年看，都会买贵。

买房时机很重要，但是更重要的是选筹能力。

最后，肯定还会有人问未来市场，实际上还是上一篇文章，讲得很清楚了。在这我从购房者的角度跟你们再说一下。

对于刚需来说，你们的钱是经不起市场折腾的，高位接盘的人，房价跌30%之后，你的首付就已经没有了。

同样，房价如果涨10%，那么同样一套房子，就增加了几十万的资金成本。

现在的市场相对来说比较平稳，不存在高位的接盘的可能性，毕竟北京房价已经有了15%的跌幅。那么接下来刚需要面对的问题就是，不要踏空。

如果你真的踏空了，北京的房价是永远回不来的，这样的血泪史我见过很多，全款变首付，三环变六环，机会再也回不去了。

在微观市场中的每一次回暖，你能确定回暖之后，还会跌回去吗？你如果100%确定，那你可以选择为了多省10万块钱赌市场跌回去。

如果你不能确定，还是那句话，不要踏空，踏空之后你失去的不止是钱，你的生活可能也会因此走上另外一条路。

最后再啰嗦两句，其实关于北京市场，宏观方面及微观方面我都会跟大家讲，关于未来的预测也会讲，而且我觉得我说得足够客观也足够有诚意了，也没有任何利益企图。有些人一直看我的文章，对我的观点非常清楚，见面之后聊起来会非常愉快。

但是也有一些人，他们往往看了某一篇文章之后，就过来喷来喷去，这些人我一方面是懒得回应，因为说过的早就说过了，网上都可以查到，另一方面是我觉得有些人真的不值得回应，免费的东西给你们看，你们连个感谢都没有，还跑过来喷，当然也没有关系，你们也只有一次喷的机会。

关于北三县的市场情况及分析，已经发在小红圈了，小红圈的朋友记得去看。另，小红圈下周开放，推广到双十一，大家上次没进去的，这次记得。