未来几年，核心城市买房的生存哲学

（一）第一个话题：被吞没的现金流

后台总有人问：

｜现在楼市处于横盘期，手头现金流紧张，该如何安稳度过？

大家应该明白，房产，金融属性是与生俱来的，房价已经经历了疯狂上涨的黄金二十年，赚的主要是房价上涨带来的资本利得的钱。

但只要是资产，就有涨有跌。任何购房行为，既然享受了杠杆的涨幅，就要承受杠杆带来的成本。

在楼市一旦进入房价基本走平的阶段，你买的房实际就在亏钱。

大家喜欢用年化收益来考量投资的成败，就来简单算一下买房这笔账。

以北京买房为例，买一套价值500万，80平左右的房子。

北京现在房贷利率是5.8％左右，扣除物业等支出，把房子租出去的收益率大概为1.3％（已经算不错了）

那么每年的亏损就是4.5％左右，也就是22.5万。

以上是静态算账，背后起决定性的还有房价的涨跌。如果房价上涨能够覆盖成本，每年4.5％左右的现金流亏损算不上什么。

但如今楼市打压之下，长期横盘，你的现金流就可能受到考验。虽然长线看，北京这类核心城市房价还会涨，你最终一定能盈利、能保值，但关键你能否扛过未来一段时间，赢得最后的胜利。

这个“忍耐期”或许是1年，或许是3年甚至更长，没有人能说得清。

而不少人的资产状况，还房贷如同紧绷的弦，信用卡信用贷一块上，杠杆几乎加到了极致。

要明白杠杆是暴富的钥匙，但也是深渊的阶梯。

在不断周转资金中，人最大最恐慌的就是手上的现金流能维持多久？

｜一旦有个外部的突然冲击，你辛苦运营的现金流闭环，就会中断崩溃。

（二）第二个话题：投资与兜底

时代的节点在变，在机遇面前，你敢拿出多少钱来投资房产？
有人用几乎所有的资产，100%，做资产的二次配置与投资；
而有人用“闲钱”做投资，10%，做投资。

效率和体量是你的10倍。在过去二十年几乎单边上涨的楼市行情中，10倍的投资差，最后呈现的区别是巨大的。

但同时风险也是如此。在身边，的确有一些殷实家庭、大款家庭，因为投资某个必赚钱的项目，最后弄到全家流离失所的地步。在投资的世界里，不懂得真正“兜底”的人，无论之前积累了多少巨额财富，很容易一棋毙命。

不妨问问自己，假设最坏情况下你的一切打了水漂，家庭温饱和老人孩子养育，是否也会被你波及？

周末聚餐听到一个朋友的事，尤其让人感慨。他去年加杠杆北京买的二套房，为了房贷拼命赚钱，谈业务出差熬夜……没想到两个月前突发脑溢血，送去医院ICU，医生说：活多久，就看准备了多少钱。

住了半个月、花费将近60多万，身上数不清的针孔，人还是走了。还有年迈父母未能尽孝，房贷压力陡然落在收入不高的妻子身上，压的喘不过气来......

多少中年人上有老下有小，还要挣钱养伴侣。生病、失业、房贷，一场意外就会把整个家庭打回原形。
管理学上有一个著名的木桶“短板效应”：木桶能盛水的多少，是由这个木桶中最短的木板决定的。你风险最薄弱的一块，决定了你财富的水平。

家庭要持续投资积累财富，但是往往很多人却忽视，如何做好“安全兜底”。这个问题其实也好解决，通过金融工具把风险转嫁出去，比如保险。

说到保险，有些人嘴上可能会“呵呵”，心里甚至会“呵呵呵呵”，其实我们对于一些事物的“偏见”源于我们对其了解的不够全面。

实际上，保险用经济学的原理解释就是，我们通过缴纳保费让未来财务状况变得确定一些。

比如不买保险，你未来财富值可能是【-80万，300万】，负值可能是家庭变故、重大疾病遭受的财产损失；而买了保险的话，你未来的财富值可能是【120万，295万】，因为有保险，负值可能就没有了，当然最大值要小一些（毕竟要交保费）。

所以，买了保险比不买保险，未来财富的波动更小，抵抗意外风险的能力更强，确定性更强。

（三）如何拨开保险乱局的迷雾？

一直以来，我都劝身边的人一定要尽早给自己配置好保险，也有不少朋友后台留言买保险，但实在没办法一一解答。

毕竟保险本身带有一定门槛，涉及金融、医学、法律三方面知识交叉，一点点误差，很有可能就白买了。

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通过亲身体验，有两点着实打动了我。

1.大家都知道，任何一个中产家庭，除去房贷、孩子教育花费后空出来的钱很有限。交保费多，压力陡增会影响家庭幸福感，交的少在大病面前又没法兜底。

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2.很多人可能和我一样，买完保险就压箱底了，以至于忘了买的保险能起到什么作用？

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（这是慧眼看保规划师给我定制的规划方案）

当然有一点不足，就是排期比较紧张，需要提前预约安排好时间才行，不过专业度这点大可放心。

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