在北京买完150套房子后，我发现了这样的省钱规律

最近北京市场下滑很厉害，同时我也觉得现在的市场非常适合出手，前段时间委托我帮着选房的朋友，我也告诉他们，到了该下手的时候了。从最近买到的房子情况看，今年的成交价格，已经比去年最低点的时候成交的价格还要低了。

前一篇文章我写了关于北京市场近三年的行情，今年算是三年内最差。实际上，从成交价格上来看，这三年里，我们买过的房子，成交价格最低的实际上并不是今年，而是2017年。（原因分析我在这里就不赘述了，大家去翻上一篇文章即可）

在2017年底买的几套总价600万左右的房子，直到现在的市场成交看，都没有那个时候便宜。当时我们买那几套房子的时候，也明显感觉出比市价低出了很多。

2017年的市场情绪跟今年是不一样的，那个时候市场短期下滑了15%左右，很多人的恐慌情绪很重，尤其是一些本来打算高价卖掉，结果却发现市场急速下跌的，就很着急出手套现。

当时我们砍价的时候，试探性的给对方报一个远超过我们预期的底价，结果对方都是可以聊的状态。也就是说，2017年的市场，能明显感觉出，很多急售的业主，是不知道市场的底部在哪的。

回到今年的市场，会发现，现在的市场韧性已经回来了，这两年的房价也在5%上下的幅度里波动。

对于卖家和买家来说，基本上都知道市场的底部在哪，所以卖家现在的状态就是，只要是房子急卖，就赶紧降到心理预期价格附近，再想砍到他的心理预期价格之下的难度比较高；

对于买家来说，虽然在观望，但是只要价格有一定程度的下滑，也基本上就开始下手了。

当然，北京的楼市区域化也比较严重，比如说最近望京成交的房子，上一个月可能700万成交的，这个月同户型甚至是楼上楼下的房子，成交价会降到640万。但是其它区域就未必有这种降幅。通州的房子整体也在降，但是很多业主如果觉得现在价格太低了，就干脆不卖了。

总之，上面我讲的这些，属于相对宏观面上的分析，主要是帮大家了解市场，同时在购房时机上也能有更清楚的思路。
下面我们讲一下微观实操方面的一些干货，供大家省钱用。

具体到买房方面可以分享的东西有很多，但是越微观往往越琐碎，如果真的都写出来，会很长很乱。所以一般情况下，都是在线下开沙龙之类的，有人问到一些个别的情况，我会单独跟他讲。比较适合写文章给更多人看的，应该是一些更为普遍性的问题。

这篇就直接跟大家讲一下你们都能遇到的最直接的问题，如何买到市场上的低价房子？

想写这个话题也是因为，我见到的买房小白太多了，他们问的问题都特别幼稚，自己的买房的思路都没捋清楚，这种情况下去买房，会很费钱。

这个话题我按照流程来写。

首先，买房的时候，中介都会带你去看很多房子，你需要做的工作是，在看完房之后，把看过的房源做一下整理。当然，有些明显太贵的房子，就不需要整理了。

一般我都会让小白自己去拉个表格，其实表格不重要，拉表格的过程很重要，这个过程，你会去翻这套房子的面积、户型、朝向、总价、单价、租金，以及过往成交价格等。

拉完表格之后，再翻出地图去看房子的位置，在北京的什么方位，离地铁有多远，离工作地有多远等。看完地图之后，脑子里对于房子的位置理解会更清楚，这样下次再去看房的时候，目的性就更强了。

做完以上工作之后，如果觉得有几套房子性价比还不错，那么接下来的任务就是，去找中介了解每一套房子的信息。

信息主要集中在，这套房子，业主的售房原因是什么、业主的心理底价是多少、着急程度如何。任何一个问题，都可以不断追问，比如说业主的售房原因是换房，那么你就要问一下业主买到房子没有，买哪里的房子，如果没有买到，那就问一下现在业主有没有意向的房源？这些细节了解越详细越好。

有了这个过程，你对这个房子的了解就会更加透彻，心里的思路也就清楚了。后期可以根据业主的急迫程度去谈价格。

如果你不问的话，中介只会把他了解的一些信息告诉你，这种情况下，你对于信息的掌握是不全面的，相对来说会很被动。只有多问，中介才会帮你去打听更多信息，才会反馈给你。

当所有工作都做完之后，就开始谈价格了。

经常会有人问，目前的市场情况下，500万的房子到底砍多少合适。实话说，能问出这种问题的人，买房只会买贵，不会买便宜。因为太小白了。这种小白购房者由于对市场经验极度缺乏，所以买房都是被中介或者是卖家牵着鼻子走的，他们买的房子最后的成交价不会太好。

到了谈价阶段，购房者的状态应该是，一方面对市场行情了解，另一方面对房子信息全部掌握。这个时候，对于房价的评估，心里就特别有谱。

真正谈价的时候，你的心理底价，一要参考最近的成交，二要结合市场的走势，如果是下行市场，那么新的房源肯定要比之前的房子价格低，三是要考虑到这个房子的位置楼层等，四是结合这套房子的稀缺程度，比如类似的户型出房量到底多不多等。

最终的价格是综合评估出来的。听上去比较繁琐，但是如果按照我说的方法做，最后是大差不差的。

最后讲一下市面上的低价房，也有助于大家去有目的性地去看。
低价房主要有这么三类：
一是房子有大额抵押，业主的资金压力特别紧张，着急出手套现的；
二是房子的产权比较复杂，多是夫妻或者兄弟姐妹卖房分财产的；
三是房主已经买到了房子，但是自己的房子迟迟卖不掉的。

第一类房子，也要分不同情况去看，比较简单的情况是，这套房子有几百万的抵押贷款，而且是银行抵押贷款，而且房主可以自行解压，这样的房子风险就不大，要在商量细节的时候，能够保证自己的资金安全即可。

如果有1个或多个银行抵押，房主需要买家的首付款来解压，那么这种房子就有比较大的风险。小白买家面对这类房子，尽量走链家就可以了，风险由链家来控制；小中介经常不做资金监管，有首付被骗走的可能性。

还有一类风险特别大的，就是这套房子不光有银行抵押，还有其它抵押，房主还有各种借款协议。这类房子，我建议大家就别碰了，即使是通过链家，也很难保证安全。有可能把房子的抵押全部解决了，但是最有还有债主要债上门的风险。

第二类房子，产权太复杂的，往往是关系破裂，分家产，低价套现。这类房子，我也不建议小白买家碰，后期的产权交割问题太繁琐，操作起来也心累，万一谁和谁关系不和，不配合过户，你也没办法。如果是老手，觉得性价比高，自己能操作下来，那倒是可以试试。

第三类房子，卖家先买后卖，但是自己的房子迟迟卖不掉。这一类房子属于低价房里，最优质的的一类，一般没有风险，只要是自己觉得房子符合自己的需求，就果断买。这种房子省钱是一定的，具体省多少，就看自己议价能力了。

在北京买房，对绝大多数人来说，是这辈子买的最贵的东西。几百万的交易，用心买和盲目买之间，差出几十万的价格都是很常见的。很多人每年的储蓄可能都不到20万，但是用心对待买房，一次就可以省下这么多钱。既然有机会省下来，为什么不省呢。

这些年我见过太多的小白买房了，总感觉很可惜，也是花了几百万，但是买的房子特别不理想。有些人买完房问我买的怎么样，我其实觉得，既然买了房子，那就别问了，踏踏实实拿着，你非要让我夸你买的好，我也有点难为情。

实际上对于小白买房的困境，我大概是了解的。没有什么目的性，就是觉得该买了，至于去哪买，怎么看房，什么样的房子是好房子，什么叫性价比高，他们都没什么概念。我相信这是绝大多数买房人面临的问题，也是我写这篇文章，希望能分享一些买房思路的原因。

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