投资房地产应该注意什么

热心网友 · 2018-4-30 01:59:10

1．如何买到真正超值的房产

　　上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的，你觉得满意吗？

　　这并不是我想要的投资方式，我要寻找的是真正超值的房屋，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的！

　　如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求。我除了计算投资回报率之外，还要检查房产给我带来的净现金流量。

　　以王先生在方庄的房产为例：

　　净现金流量表

　　现金流入

　　租金收入：

　　空置期一个月，年租金收入为2000×11=22000元现金流出

　　贷款70%，350000元，期限20年，月还款2470元，年总计29640元。

　　物业管理费用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元

　　冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元年净现金流入：-10400元

　　从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，合到每月现金流为负的867元。

　　如果你是王先生，你会选择这样的投资吗？

　　你不会，我也不会。可这样的事情每天都在发生！

　　请记住，在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘、住宅、二手房时，有一点你必须清楚：他们的重点在交易，只要有交易就有提成；而你的重点是在投资，稳妥的投资！

　　想想吧，你们的出发点有多么的不同，两种轨迹不可能有交集！你需要的是找一个客观的房产经纪人或售楼小姐，为你提供准确的参考信息，而剩下的事情则需要你自己来判断了！

　　如果按照我使用的房地产筛选表，你可以避开很多房产投资的陷阱，从而大大提高你投资的成功率。

　　先按照表格计算出你的目标房产的每项得分，然后把每项的得分加起来，你就得到了这项房产的总体得分。有些房产是绝对碰不得的，而有些则属于备选项目，还有少数的房产属于真正超值的房产，在你所看的100处房产里可能只有1、2处房产符合我们所要的条件。

热心网友 · 2018-4-30 01:59:11

投资购房，对于以下方面，一定要细心注意，防范风险：
认准开发商的资质
一些开发商在自己的广告宣传中常常以资质等级来吸引客户，经常过分夸大开发商的资金量、规模数量、技术力量，这些有时也会误导消费者的选择。让我们先来了解一下目前对房地产开发商资质的一些基本规定：房地产开发企业按资质条件可划分为5个等级，其中房地产开发一、二级资质的开发商经济实力、施工技术实力水平都较强。对于开发商的资质，主要是从自有流动资金、注册资金、技术力量等5个方面进行区分的。当然从正常的理论判断，资质等级越高，实力越强，投资者越放心，但是资质证明并非是“铁饭碗”，同样也存在着开发质量风险，主要表现在以下几个方面：
1、不求实际地扩大规模。开发商资质高，虽然吸引了不少投资，但项目过多，规模不求实际地扩大，这样资金大量分散，各种技术力量一下子难以跟上，这样的高资质企业未必能做出高质量的房产品；
2、承建单位管理不到位。按照目前的惯例，开发单位的项目一般还有施工承建单位，施工过程中还有监理单位，如果承建施工马虎，监理单位不认真，同样会造成房屋质量不高；
3、靠资质自吹自擂。一些开发商靠资质自吹自擂，而当房屋出现问题时，承诺变成一纸空文，并靠着自身的牌子强词夺理，百般推托。
开发商的资质非常重要，但高的不保险，低的也不好，怎样去选择合适的开发商呢？最重要的是信誉和交付楼宇的质量。有一些资质并不是特别高的企业同样以其职业道德和创品牌的创业精神，做一栋，客户就夸一栋。所以投资者选择开发商时要看清两点：一看资质和物业规模，开发企业资质是否和你欲购买的物业规模一致。二看企业开发史。查一查开发企业开发过的项目完工后交付入住的情况，选几个点调查一下，看一看这些项目客户的入住反馈意见。把握以上两点，则大致可以了解开发企业的敬业程度和技术力量，以及其开发的楼宇是否和其资质相称。
亲临现场考察
投资者在外地购房，一般不是用来自住，多数情况下是看好当地房产的升值空间，或是考虑到租金收益等因素。当然，开发商会对投资者信誓旦旦地保证高额的投资回报率。可是，真实情况，必须要实地了解才能清楚，毕竟房产的升值要受到多种因素的影响。
实地考察时，要多注意观察该房产周围的环境、周围楼盘的品质、交通的便利程度；如果是准现房，可以实地看看房屋的结构、质量等等。总之，眼见为实。
考量当地的城市规划
城市的未来发展对于房产的升值影响是至关重要的，投资者要尽可能多地了解该城市的规划、建设对于该房产的可能影响；即使是对一些所谓的“重点工程”，也要多留一个心眼，考虑是否可能是“政绩工程”、“面子工程”。虽然政府并不是合同主体，但是在合同未来的履行中，投资者不得不认真考虑政府的潜在作用。
延长付款时间来分散风险
决定异地购房后，与开发商签订合同的时候，应该尽可能地延长付款时间，分散付款风险。
因为外地的房价较之本地便宜很多，于是很多购房者喜欢一次性将房款付清。殊不知，这样也是将风险一次性摊在自己头上。在笔者处理的多起案件中，选择分期付款的购房者就比选择一次性付款的购房者风险小很多，而且在追偿的过程中也相对比较容易。
以上几点只是从几个大的方面对外地投资购房者提出忠告，防范可能出现的风险。总之，在实际操作中，为了维护自己的合法利益，投资者要慎之又慎。
参考资料：中华房地产网

热心网友 · 2018-4-30 01:59:12

先要保证投资没有风险，开发商5证齐全，说明可以办到房屋产权证书。其余的升值或生活配套设施可以看以上的答案。

热心网友 · 2018-4-30 01:59:13

周边环境机人文地理商业是否繁茂，及周边学校

投资房地产应该注意什么

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