民间固定资产投资意愿不强,房地产开发投资强劲——基础设施、房地产、园区建设行业周报

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华宝财富魔方   2019-10-10 01:54   580   0


分析师:王合绪(执业证书编号:S0890510120008)研究助理:周炜旻
1. 行业资讯1.1. 基础设施发改委:今明两年规划建设127个铁路专线发改委表示,到2020年,我国将规划建设127个铁路专线重点项目,线路总长度达1,586公里。沿海主要港口、新建物流园区铁路专用线接入比例将达到80%,长江干线主要港口基本引入铁路专用线。深圳:一批重大科技基础设施正加紧建设目前,深圳谋划和系统布局一批重大科技基础设施,加快提升源头创新能力和支撑重大科技突破,力争在重大科技领域实现跨越发展。深圳市科技创新委有关负责人表示,到2020年,将引进不少于10名自然科学领域诺贝尔奖科学家来深组建实验室。目前,深圳已授牌格拉布斯、中村修二、科比尔卡、盖姆、杰曼诺夫等9个诺奖实验室,力争在重大科技领域实现跨越发展,跟上甚至引领世界科技发展新方向。1.2. 房地产个人住房贷款利率新规10月8日正式执行 新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。调整前后个人住房贷款利率水平保持稳定,上海地区首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20个基点,即不得低于4.65%,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点,即不得低于5.45%。上海地区之所以首套房贷款利率是在不低于LPR基础上减20个基点,主要是考虑到此前的房贷利率情况。北京首套和二套房贷利率不得低于相应期限LPR加55个基点和105个基点,按照9月20日公布的5年期LPR4.85%来计算,首套和二套房贷利率下限分别为5.4%和5.9%。深圳首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个基点,二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个基点。百强房企9月销售回升,部分房企完成全年目标仍有压力克而瑞地产研究最新发布的报告显示,在促销力度加大等因素推动下,9月百强房企销售业绩回升,业绩规模达9,231.7亿元,环比8月增长近23%,较去年同期增幅提升明显。从目标完成情况来看,截止到9月末,在年内设定了全年销售目标的房企中,近4成房企目标完成率达到75%以上,另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间,剩余房企目标完成率未达到65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力,四季度仍需加速推货入市,积极推盘去化。三季度房企购地更为理性9月30日上海易居房地产研究院发布《中国百城宅地成交报告》显示,1月-9月,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为44,166万平方米,同比增长7.5%。该增速相比1月-8月9.2%的数值有明显放缓。报告表示,三季度各大房企面临去库存等压力,所以总体上拿地心态会更谨慎。1月-9月,64个三四线城市宅地成交面积为16,294万平方米,同比下降7.9%。该数据相比1月-8月7.1%的降幅略有扩大。从城市分类上看,一线城市今年持续补库存,土地交易数据表现不错,而三四线城市则呈现较为明显的降温态势。近期从房企的经营策略看,更多强调降价促销和去库存。后续宅地交易市场是否活跃,取决于房企的去库存效果以及资金回笼状况。1.3. 园区建设国务院原则同意《中国-上海合作组织地方经贸合作示范区建设总体方案》要求拓展国际物流、现代贸易、双向投资、商旅文化交流等领域合作,更好发挥青岛在“一带一路”新亚欧大陆桥经济走廊建设和海上合作中的作用,加强我国同上海合作组织国家互联互通,着力推动形成陆海内外联动、东西双向互济的开放格局。上海制订《浦东新区国土空间总体规划(2017-2035)》为落实《上海市城市总体规划(2017-2035年)》,上海市有关部门制订了《上海市浦东新区国土空间总体规划(2017-2035)》,提出将浦东新区打造为中国改革开放的示范区,上海建设“五个中心”和国际文化大都市的核心承载区,全球科技创新的策源地,世界级旅游度假目的地。会议指出,要对标国际最高标准、最好水平,坚定追求卓越的发展取向,谋划浦东未来发展。要进一步强化浦东新区的综合服务功能,提升城市核心竞争力,全力服务好国家战略,通过上海自贸区临港新片区建设,成为推动长三角更高质量一体化发展的重要引擎。要牢牢守住发展底线,倡导绿色发展方式和生活方式,建立“两规融合、多规合一”的空间规划体系,坚持一张蓝图干到底。智能传感器作为万物互联、智能融合的核心基础,是集传感芯片、通信芯片、微处理器、驱动程序、软件算法于一体的集成电路系统级产品,在移动终端、智能硬件、物联网、智能制造、汽车电子、消费电子等领域具有广阔的应用前景。工信部《智能传感器产业三年行动指南(2017-2019年)》要求,“集中力量打造以上海、江苏为重点的长三角产业集聚区”,目前长三角地区已集聚了全国50%以上的智能传感器企业。为抓住这一战略发展期,本市将推动建设上海智能传感器产业园,规划建设核心区、智能制造与创新产业集聚区和汽车电子软件示范应用产业集聚区,进一步提升产业链协同能力,形成合作竞争新优势。会议指出,先进制造业、高端制造业是上海产业发展的重要方向,上海要加快打造区域相对集中、具有鲜明特点的产业布局。各工业区、产业园区要因地制宜,紧盯新一轮科技革命和产业变革趋势,聚焦特色优势产业,注重培育汇聚重点企业和重大项目,着力打造产业集聚区,不断提升产业发展能级,为实现上海经济高质量发展及产业创新转型提供有力支撑。上海:加快虹桥商务区建设打造国际开放枢纽上海市委常委会9月29日举行会议,传达学习习近平总书记在中央政协工作会议暨庆祝中国人民政治协商会议成立70周年大会上的重要讲话精神、关于举办2021年上海第46届世界技能大赛重要指示和李克强总理重要批示精神,研究第二批“不忘初心、牢记使命”主题教育、第二届中国国际进口博览会城市服务保障、乡村振兴、虹桥商务区建设等事项。会议审议通过《关于加快虹桥商务区建设打造国际开放枢纽的实施方案》,指出要对标国际最高标准、最好水平,全面提升开发建设品质,加快建设国际化中央商务区和国际贸易中心新平台。加强统筹协调,着力在国际、开放、枢纽三方面做足做好文章。坚持品质为先,聚焦发展总部经济、平台经济、数字经济、会展经济,全力打造城市发展新增长极。北京大兴国际机场廊坊临空经济区首场全球招商9月28日启动北京大兴国际机场廊坊临空经济区首场全球招商发布会9月28日在深圳举行,发布综合保税区、国际金融中心、智能制造产业园、生物医药科学园、国际商务中心和航空物流总部等首批6个重点招商合作项目。华润集团等70余家海内外知名企业参会,并与廊坊临空经济区相关部门进行对接洽谈。陆家嘴跨国公司地区总部首次突破100陆家嘴跨国公司地区总部数量首次突破100家,金融城总部经济正进入高质量发展快车道。截至目前,陆家嘴金融城经认定的跨国公司地区总部达107家,占浦东全区总量1/3,占上海市总量超过1/7;世界500强企业投资设立的机构超340家;外企、央企、国企和民企等各类总部机构逾600家。首个跨境双向资金池落地自贸临港新片区日前,中国建设银行自贸区新片区分行为上海自贸区临港新片区内新设企业上海拓澳实业有限公司成功搭建跨境双向人民币资金池,这也是同业首个为新片区内注册企业搭建的跨境双向人民币资金池。 2. 上市公司动态2.1. 上市公司事件截至10月9日本周跟踪的基础设施、房地产、园区建设行业25家A 股上市公司,有6家发生了较重要的事件。


2.2. 上市公司走势截至10月8日本周跟踪的基础设施、房地产、园区建设行业25家A 股上市公司,16家下跌,9家上涨。
3. 行业数据点评3.1. 民间固定资产投资意愿不强,房地产开发投资强劲2019 年1~8月我国民间固定资产投资(交通运输、仓储和邮政业)完成额累计同比-5.54%,自19年2月以来累计同比增速持续负增长且一直处于历史底部区域,结合1~8月我国民间固定资产投资完成额累计同比增速近期也处于历史较低位置,显示民间固定资产及基础设施投资意愿不强。2019年1~8月我国房地产开发投资完成额84,589.06亿元,累计同比10.50%,继续保持较高增速,显示房地产开发投资目前依然较强,为我国固定资产投资增速企稳起到了较大的作用,但需注意在房地产调控持续以及土地供应、成交不旺的背景下,未来房地产开发投资增速可能面临一定的下滑,这将推动我国固定资产投资增速走弱,对经济产生负面影响。
3.2. 国庆假期效应明显,土地供应、成交清淡2019 年9月30日~10月6日100大中城市供应土地规划建筑面积332.87万平米,环比上周-81.07%,供应土地挂牌均价3,151元/平米,环比上周7.32%;其中住宅类供应土地规划建筑面积145.45万平米,环比上周-83.64%;工业供应土地规划建筑面积135.86万平米,环比上周-72.62%。受十一国庆假期影响,本周土地供应较少。2019年9月2日~9月29日100大中城市供应土地规划建筑面积8,717.94万平米,相比上年同期-41.61%;其中住宅类供应土地规划建筑面积4,251.03万平米,相比上年同期-36.07%;工业供应土地规划建筑面积2,676.08万平米,相比上年同期-54.93%。年初至10月6日100大中城市供应土地规划建筑面积97,697.36万平米,相比上年同期-7.77%;其中住宅类供应土地规划建筑面积49,167.78万平米,相比上年同期-2.72%;工业供应土地规划建筑面积34,143.42万平米,相比上年同期-13.22%。从上述土地供应数据来看,年初至10月6日以及9月2日~9月29日100大中城市供应土地规划建筑面积相比去年同期下降幅度有扩大的趋势(对比年初至9月22日、9月2日~9月22日数据),显示政府供地谨慎,或与房地产调控后土地市场需求不旺以及地方政府推地不积极有关。2019 年9月22日~9月29日100大中城市成交土地规划建筑面积1,200.56万平米,环比上周-33.37%,成交土地总价653.27亿元,环比上周8.21%,成交土地楼面均价5,441元/平米,环比上周62.37%,成交土地溢价率7.15%;其中住宅类成交土地规划建筑面积708.11万平米,环比上周-26.72%,住宅类成交土地总价597.47亿元,环比上周10.48%,住宅类成交土地挂牌均价8,437元/平米,环比上周50.77%,成交土地溢价率7.65%;工业成交土地规划建筑面积406.77万平米,环比上周-41.37%,工业成交土地总价14.99亿元,环比上周-24.55%,工业供应土地挂牌均价369元/平米,环比上周-16.25%,成交土地溢价率0.00%。从本周土地成交数据来看,土地溢价率继续处于较低位置,显示房地产企业拿地谨慎,土地成交市场降温明显。9月2日~9月29日100大中城市成交土地规划建筑面积6,588.38万平米,相比上年同期-38.77%,成交土地总价2,514.20亿元,相比上年同期2.65%,成交土地楼面均价3,816.12元/平米;其中住宅类成交土地规划建筑面积3,246.15万平米,相比上年同期-32.96%,住宅类成交土地总价2065.72亿元,相比上年同期3.05%;工业成交土地规划建筑面积2,291.58万平米,相比上年同期-46.31%,工业成交土地总价78.84亿元,相比上年同期-48.11%。年初至9月29日100大中城市成交土地规划建筑面积82,638.98万平米,相比上年同期-7.64%,成交土地总价27,103.21亿元,相比上年同期14.39%,成交土地楼面均价3,279.71元/平米,相比上年同期上涨23.85%;其中住宅类成交土地规划建筑面积40,030.44万平米,相比上年同期-2.66%,住宅类成交土地总价23,148.83亿元,相比上年同期19.97%;工业成交土地规划建筑面积31,395.52万平米,相比上年同期-10.68%,工业成交土地总价979.71亿元,相比上年同期-5.10%。从上述数据来看,年初至9月29日以及9月2日~9月29日100大中城市供应土地规划建筑面积相比去年同期下降幅度有所收窄(对比年初至9月22日、9月2日~9月22日数据),但降幅依然较大,对后期房地产及工业建设新开工将持续产生负面影响。


3.3. 从商品房成交量来看,调控效果尚未传导至二、三线城市2019年9月30日~10月6日30大中城市商品房成交面积157.12万平米,环比上周-66.30%;其中一线城市商品房成交面积14.72万平米,环比上周-83.38%;二线城市商品房成交面积86.63万平米,环比上周-62.95%;三线城市商品房成交面积55.77万平米,环比上周-61.22%。受十一国庆假期影响,本周商品房成交较少。9月2日~9月29日30大中城市商品房累计成交面积1,532.65万平米,相比上年同期8.60%;其中一线城市商品房成交面积261.19万平米,比上年同期-20.50%;二线城市商品房成交面积787.35万平米,相比上年同期15.18%;三线城市商品房成交面积484.10万平米,相比上年同期21.27%。年初至10月6日30大中城市商品房累计成交面积13,228.50万平米,相比上年同期增长6.86%;其中一线城市商品房成交面积2,530.43万平米,比上年同期14.61%;二线城市商品房成交面积6,389.76万平米,相比上年同期0.93%;三线城市商品房成交面积4,308.31万平米,相比上年同期增长12.18%。从上述数据来看,9月2日至29日30大中城市商品房成交面积小幅上涨,除一线城市外,房地产成交并不弱,而年初至10月6日30大中城市商品房成交面积也呈现小幅上涨的趋势,但与9月成交数据差异明显,其中一线城市商品房成交较强,显示房地产调控效果已影响一线城市商品房成交量,但目前尚未传导到至二、三线城市。





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