禁止群租！北京房租又要上涨了吗？

这两天不少人问北京的房租是不是又要涨了，原因是住建委及北京市场监督局刚发了新版的北京市住房租赁合同，里面提到了“不准改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等变相分割出租，人均居住面积不得小于5平米，每个房间居住人数不得超过2人”等规定。

那么北京的房租接下来会是什么走势呢？下面我从几个方面来系统说一下这事。

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关于整治群租一事，同样的文字在2013年就已经有了，不要大惊小怪。

2013年7月份住建委等部门联合印发的《xxx通知》中有明确规定，我直接把截图放这吧。

这次北京市发布的住房合同，将会作为一个长期性的文件使用，要知道上一次发布住房租赁合同是在2008年，已经十多年没怎么变了。

这次的合同也会用很多年，所以新合同中肯定会考虑到未来多年的租房市场变动情况，文字方面肯定要保证它的长久使用性。

想说明的就是，不要看到有新的租赁合同发布，就觉得市场要变天了，这个肯定不会。可以理解为，这次新发布的租赁合同对于市场的影响可以忽略不计。

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整治群租是一个长期性的工程，一方面需要文件指导，一方面需要执行层面的落实。

对于租房市场影响最大的，是执行层面。如果北京有无死角大力清理群租房的行动，那么基本上可以断定，租房市场的供需关系肯定会变，租金价格也会相应波动。

北京近些年对于群租房的整治力度很大，2010年之前，北京的地下室群租情况非常严重，大量的人住在地下室里，那时候地下室的租金很便宜，几百块钱一个月，当然了地下室对于整个租房市场的供给端贡献还是很大的，所以“地下室”年代，北京的租金还是比较低的；

到了2013年2014年那会儿，北京市开始大力清理地下室群租，基本上到了2015年，北京的地下室群租现象基本上就没有了，当然，这种大范围的清理行动，自然会让北京的房租价格大面积上涨；

离我们最近的一次大范围整治公寓房、农民房群租，是在2017年年底那会，清理之后，自然又是房租价格的上涨。2018年北京的租金价格大范围上涨，这个想必大家都还记得。

除去这种大范围的清理行动之外，一些日常的不规范的隔断房拆除，就从来没停过。但是这种不集中的行动，对于整体的租房市场并没有多大的影响，房租价格也不会有跳涨。

以自如为主的一些长租公寓公司，过去都是靠打隔断来作为主要盈利点的，比如说两室一厅的房子，他们可以隔成三个房间对外出租，第三个房间就是利润，所以他们在收房源的时候，通常都会比房东自己对外出租的价格要高一些。房东也愿意租给他们。

但是由于近两年政府对于隔断房的管理非常严格，所以这些长租公寓公司，在今年收房的时候一般都会低于市场价来收，原因就是他们不敢打隔断了。真有隔断的话，一旦被查到，直接就会拆除。

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有人会问，既然整治行动从来就没听过，那么房源应该越来越少，供需关系应该持续紧张才对啊，为什么2019年的北京房租市场不好呢，整体价格都在往下跌呢？

这个跟2018年的房租价格跳涨有关，2017年年底的那一次整治，短期导致了租房市场的供需失衡，房源少，租房人群多，而且租房这事儿，往往就是短期的几天内决定的，而市场中的房源短期又没办法增加那么多，租房人为了租到房子，自然会争抢存量房源，所以价格跳涨后，一定是有泡沫存在的。

到了2019年，很多合同到期的房源也进入了市场，租房市场的供需关系恢复稳定，价格的小幅回调自然也是合理的。

当然，从长期看，北京的房子租金价格只会越来越贵，这是大城市的宿命。

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为什么越来越贵？

世界上任何一个牛逼的大城市都有着很贵的租金，北京未来会和它们一样，只不过还需要一些年时间。北京的房租价格上涨，主要由两方面因素决定。

一是北京房价的上涨，毫无疑问会推动房租价格的快速上涨。

道理这样的。房价上涨之后，能买得起房的人会越来越少，尤其是在北京的房价本身处于一个高位背景下，再次的上涨会大大减少能买得起房的人数量，届时，租房会变得常态化。也是我过去说的所谓租房大时代要来。

除此之外，房地产本身的周期决定了，北京的房价不会无限制上涨，跟发达国家类似，当房价处于某一个高位之后，房价的涨幅就会趋于平缓，投资房产的收益大大降低，同时门槛大大提高。

这导致的后果就是，北京的房子置换成本越来越高。

过去大家换房频率高主要是因为房价涨得快，房价不涨的时候，大家换房的动力就小多了。到那时，会出现一个全民租房的现象，即有房的人也会由于种种原因去租房住。

房租价格上涨的第二个原因是，租房市场的规范化。

我们都知道人类有一个规律，越有钱越事儿逼。对于北京这种超级大城市来说，城市越发展，自然是越来越完善，过去的那种租地下室、群租隔断房等现象，都会随着北京的发达程度越来越高而逐渐消失。放在今天，如果北京还有地下室群租现象，肯定会觉得跟这个城市形象很不配套。

这就是大城市的发展规律。

未来北京的租房市场还会越来越完善，而越来越完善的潜台词就是，租房的成本越来越高。比如说，今天的北京租房市场，有哪个房东主动去税务部门交税了？这就是市场不完善的表现。

当然，市场完善包含的东西很多，比如说，整治群租房，隔断房，强势收税，租房相关的法律上保障越来越全面，等等。

一个规范化的租房市场，需要大的时代背景才会出现，也只有大城市才会有。要知道，规范化也是有成本的，小城市如果规范化租房市场，是很不划算的。

规范化的租房市场里，租客的利益会得到充分的保障，而不会像过去那样感觉随时可能会被强行搬走，同时租客也要付出相应的租金成本，这是相辅相成的。

当然了，市场的成本是由买卖双方共同承担的，很多房东想象的那种，如果收税直接就加在房客的头上的想法，是根本不成立的。

其实我一直觉得现在是房东的一个黄金时代，出租房子又简单又没有太多约束。等到租房市场完善之后，那时候会有庞大的租房人群，政策上肯定会向租客倾斜，这是个规律，跟过去农民多的时候，国家会重点把政策向农民倾斜，农民工多的时候，把政策向农民工倾斜是一个道理。当然了，也可以参考发达国家的租房情况来验证。

最后回复下粉丝问的租房实操方面的问题。

近期有不少房东想往外租房子，在问房租会不会涨，意思是如果房租涨的话，要不要再等等，还有就是要不要租给自如这类公司打理。

答案很简单。

一是，租房市场短期不会有什么大波动，前面已经说得很清楚了，自己的房子该往外租就往外租，尽量别有空置期，对于租房来说，租金的波动是小事，空置期是大事。

二是，尽量不要租给自如、蛋壳这类公司，原因是今年租房市场不好，它们收房的价格正处于一个低位，租给他们不划算；另外就是，它们收房往往会是三到五年的期限，对于还处于租金上涨趋势的市场来说，一次性租给它们不怎么合适。

三是，今年的房子如果正常市场价不太好租，就果断降价，基本上能很快租出去，还是那句话，尽量减少空置期。

（完）

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