始终处于新房真空状态的北京东部，开始发力！

去年的时候，跟一老北京聊天，他跟我说，十年前的时候，旧宫那边还是一片荒凉，那会儿北京还是以环线来区分哪是城里哪是郊区。旧宫自不必说，就是一个大郊区，没什么存在感。

离旧宫不远处的亦庄，虽然早就有了规划，但总也发展不起来。

我跟他说，北京的城市发展必须要符合固有的一些的规律，不是想发展哪就发展哪。发展这个词，可以分开来看，一是发，就是原有的城市饱和且要溢出的意思，然后是展，饱和之后，开始向外延展。

这个过程说的就是，城市的发展不能远离原有的城市资源。亦庄早些年没有发展起来的原因就在于，远离了原来的城区，脱离了原有的城市资源。

当然，这不代表区域没有办法发展起来，只不过时间上会拉长很多。现在的亦庄，发展就很好。不仅是亦庄，整个北京五环范围的一些规划新区，近十年左右的时间里，发展都不错。这得益于北京的城市规模扩容大背景——北京的地铁线路爆发式增长，城市资源的疏解力度加大，城市资源对接的成本降低等等。

和亦庄离着不远的台湖镇，近几年的发展速度也很快，道理是同样的。虽然很多人觉得台湖地方有些偏，总在问那里到底能不能发展起来。实际上过去也有人问过像望京、亦庄、西二期等区域类似的问题。

从过往历史来看，北京的城市发展只有一个结论，那就是所有的新区都会发展起来。这和很多小城市的规划是不同的。北京发展不缺钱，这点很关键。

这些发展起来的新区，都会面临一个问题，相信很多人都知道，那就是区域发展还没有成熟，房价已经涨起来了。结合前几年的房价大涨背景，政府一方面为了控制房价，同时也为了保证区域发展的平衡，在2017年，北京开始推出限竞房，即通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。

今天我们就来聊一下限竞房的整体形势，及台湖板块的限竞房项目。

1.限竞房冰火两重天

北京限竞房自诞生以来，一直是冰火两重天。对于多数限竞房来说，市场对它们的任何度并不高，核心原因就在于价格，虽然名义上是限价，但是和周边二手房相比起来，优势并不大。

从板块上来说，北京的限竞房有扎堆的趋势，一个区位或一个板块土地集中供应，片区竞争激烈，产品同质化严重，等到将来这些二手房入市的时候，又会面临过于集中的劣势。

过去两年里，北京的限竞房主要集中在了北京的西、南、北这三个大方位上。东边的通州和朝阳，土地供应量相对少很多，通州作为城市副中心在土地供应上本就比较谨慎，朝阳的发展相对完善，也没有多少土地供应。所以目前看，东边的限竞房供应，有些空白。

现在北京比较火的限竞房项目，总结下来有两点核心优势，一是绝对的价格优势，跟周边二手房相比，价格还要低，这类限竞房项目很容易被哄抢；二是板块上新房项目稀缺，同时又有价格上的优势。

如果东边的空白位置有了限竞房项目，基本上是满足第二点优势的。

对于在东部工作及生活的很多人来说，首套房的最佳选择一定是通州，等买二套的时候可以选择通州以外的其它区域，如果首套房买了通州外的区域，则二套房是没办法买通州的，这个是受通州限购政策影响的。

从上图可以看出，东边几乎是没有新房选择的，大区域内都是二手房，所以现阶段不论买首套房，还是做房产置换，都只能在二手房市场里淘。

北京东边的区域规划里，除了通州的城市副中心大规划之外，向南就是台湖，台湖高端总部基地的选址就在这。台湖作为东南方向上的重点发展区域，同时交通配套等资源上又有诸多优势，不出意外，这个区域未来的新房项目会是以上这些人的主要选择。

2.东部的市场空白开始缓解

在过去几年时间里，北京的整个东部的土地供应量都极少，虽然对于购房者来说看起来并不利，但是如果换一个角度去想又觉得这是非常合理的。

在北京城市扩容的大背景之下，北京市政府将通州定位为城市副中心，同时北京市政府也要搬到通州，这种较高的定位，自然给了东部的新房市场极大的信心，像台湖这种区域的新建商品房价格已经涨到了6万多每平米，这种房价上涨速度，对于区域发展来说，并不太有利。

所以政府很早放慢了对于东边商品房（限竞房）土地的供应，而且对通州区实行单独对限购政策，以此来保护新区的健康发展。

当然，越是这样的区域，价值自然越高，这个道理不言自明。

东部长期的土地供应空白，一方面会让购房者在二手房市场中长期胶着，楼市的缺乏新鲜血液，未见得是好事，另一方面政府也需要从土地中获得收益来进行城市建设。

这种背景之下，通州开始试探性地向外释放土地，对于广大的购房者来说，这自然是好事。

台湖在行政划分上本就属于通州，位于东南五环，更靠近CBD，离通州主城有一定距离，这种地理优势一方面使得政府对其有单独的功能定位，同时在政府释放土地时，台湖也可以作为试探市场信号的一个最佳选择。

3.台湖的限竞房

在区域定位上，台湖被规划为亦庄新城－台湖高端总部基地，未来亦庄的500强企业总部都将在这里落地，发展潜力非常值得期待。

现在台湖的发展正处于半熟状态，所谓半熟，就是区域的规划清晰且已经有大量的规划落地，地铁即将通车，未来还有非常大的发展空间。这种区域状态，升值预期较强，是最好的置业时机。

这样的区域定位及发展现状，自然也会影响到台湖的房价。说实话，台湖的整体房价也不算低，之前的商品房项目价格都已经到了6万多，溢价比较明显，这也是我过去不怎么推荐大家去台湖买房的原因。

不过，如果台湖有了性价比高的限竞房，优势就能体现出来了。

单价比商品房便宜近两万的限竞房项目，对于那些生活在朝阳、亦庄等区域的刚需及置换人群来说，吸引力还是非常大的。

现在台湖正好有这么一个楼盘，给大家推荐一下，叫城市之光·东望。

开发商及物业：万科，品质保证。

楼盘位置：离地铁17号线始发站亦庄站前区南站只有500米，离亦庄线次渠站2公里，未来交付使用之后，不管是去亦庄还是去朝阳，都非常方便；如果是开车进城可以直接上京津高速；

周边教育及医疗资源：地块1公里范围内有景山学校通州校区，12年一贯制寄宿学校，办学规模108个教学班，体育场将达到承担大型赛事的标准；紧邻的四块地为规划的医疗卫生用地，未来的医疗资源前景无限；

项目优势：

万科在台湖深耕多年，6年前打造了85万方的万科城市之光，加上本次的限竞房项目，万科志在打造百万方城市界面，集中商业，绿地公园及生活广场等，保障项目自成生态；

项目本身没有开发商自持和保障性住房，人群结构稳定，保证了小区的整体品质；

关于限竞房的交付风险方面，很多人担心由于政府的限价，开发商的利润被大大压缩，所以交付品质上不如预期。但这个项目我大概测算了一下，开发商的拿地成本还是比较低的，利润空间足够，加上是万科开发商，所以这个风险不用过多担心；

城市之光东望：

规划建筑面积28万平米，容积率2.5，限高60米，限价51585元/平米，最高限价54164元/平米；

执行“70/90”政策，推出70平米两居，90平米三居，120平米四居，140平米四居，全周期户型，智慧精装；

总价350万－700万，按照限均价计算，70平米两居为普通住宅，首付仅126万，对刚需友善；

以上是项目的大概介绍。

关于台湖板块，再多说两句。目前北京东边的新房项目确实不多，在北京的整体规划上，东侧的几个重点区域，从南向北依次是台湖、通州新城、东坝，这几个区域一方面承接老城区的外溢需求，另一方面也是未来城市发展的重点。这是由城市发展扩容的大背景决定的。

这些新区域的发展我向来是看好的，当然区域发展潜力好和到底要不要在那买房之间还有一个价格因素在内，过往我是不怎么推荐新板块的新房项目的，因为溢价明显过高，不过既然有了政府限价且价格优势明显的楼盘入市，我觉得还是挺值得关注的。

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