二三四线城市,下半年可以买房了

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通货朋仗   2019-5-21 22:44   2007   0
经历了2015到2018这三年的牛市之后,全国老百姓对于楼市的热情空前高涨。很多人这辈子第一次经历这么大的房价涨幅,小城市虽然也有房价上涨的年份,但是像这种翻倍的大涨情况并不多见。

这就导致了很多人过于自信,认为这种楼市行情会持续下去。这也是可以理解的,股市大牛市来的时候,大家其实也是这种反应。甚至股市跌了30%之后,还有不少人认为能涨回去。

在去年六月份,棚改货币化暂停的消息传出来之后,多数地方的楼市都已经进入了回调期。很多开发商也都相应做了应对措施,开始大规模降价出货。

这种楼市回调我觉得要分两方面来看,一是市场的正常调整,成交量和成交价都在下滑;二是调整购房者的预期,很多人在房子降价之后,还总担心涨回去。

调整购房者预期的情况其实能从今年不少城市的小阳春反映出来,今年的小阳春从市场面上来看,没有任何动力,就是很多觉得房价还会涨的人在等入场机会,年后又通常是大家心气比较高的时候,所以购房者喜欢集中在这个时间点入场,这就导致了很多地方的成交量回暖。

但经过了两个多月之后,各地的小阳春都已经结束了,成交量又恢复了低位。要知道这种假的预期根本没办法支撑房价上涨。

市场自身调整加上购房者预期调整,这个时间大概在一年左右,这是以往的经验。也就是说,去年六月份棚改暂停消息出台后,经历了一年多时间的调整,各地楼市的多余泡沫基本上就被挤掉了。

这个时候去买房还是非常安全的,总不至于买在最高位吧。

从我们调研的几个城市的二手房成交价格来看,跌幅从最高点起算,基本都在20%左右。

地方楼市想要跌到30%以上,可能性不太大,这个观点我去年就写文章讲过几次。30%以上是比较危险的,所以地方政府肯定会想办法来控制。

当然了,这个幅度仅限于短期,大概两年之内。从较长期的市场来看,地方楼市没有行情的阴跌状态,不排除还会继续下跌的可能。下跌的周期拉长,对于地方经济的损伤也比较小。

至于很多人反馈的新房价格上涨的情况,我觉得大家还是要多去售楼处了解详情,从开发商的角度来说,是不希望价格下跌的,因为有被砸盘的风险。所以开发商会想办法把名义上的卖家不调整或者是调高,而实际的售价其实是降了。

比如说,房子涨了500元/平米,但是可以打9折,比如说可以送车位,比如说毛坯房改成了精装修交房等等。所以真实的价格到底涨没涨,建议去自己关注的楼盘多了解。
当然,不排除有些地方的房价确实微涨了一点。

不管怎么说,到了下半年,经历了一年多的调整之后,对于二三四线城市的刚需来说,买房的时机是没问题的

对于刚需来说,不要总想着去买在最低点,这种心态不好。价格相对稳定,不买在高位,就可以了。房子定位自住需求,能一次到位的就一次到位。

对于想要投资的朋友来说,暂时很遗憾地告诉大家。二三四线的楼市依然不看好,个别城市除外。所谓的个别城市,我在小红圈回答问题的时候都会单点出来。

对于有些持币观望的人来说,也并非完全不能买。买的时机控制在价格相对稳定之后(也就是下半年之后),做好长持的打算。

从我们的周期推演中,二三四线的下一次回暖应该会在2021年,回暖幅度也并不乐观。

说一下具体的操作策略

对于刚需来说,能买二手房的尽量去买二手房,除非新房有限价,且新房与二手房价格倒挂比较严重;

不要买交房时间太长的期房,在楼市下行期,开发商的资金压力比较大,能否按时交房存疑,未来拿房本的时间更是不好说;

尽量不要买分了很多期的大盘,这种盘最容易烂尾了,开发商为了资金周转,很有可能拿盖好的房子去做抵押,总之麻烦会比较多;

如果有现房,或者眼看就可以交房的期房,这种可以买,但依然是二手房优先原则;

对于想要投资的人来说,不要碰新房,买二手房的策略就是非笋不入;

不要加高杠杆,楼市下行期加高杠杆就是作死;

做好长持的准备,静静的等待下一次(不知道什么时候来的)行情。


以上是根据全国楼市整体行情来说的,适用于大多数城市,个别城市不要怼,像苏州这类有单独的行情分析。

供参考。


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