房地产投资宏观专题：等风景看透，看细水长流

我们提出了房地产行业分析的“五星分析法”；根据分析法详细分析了住宅地产、商业地产、工业地产，以及一线、二线、三线住宅地产行业；最后对2018年房地产投资增速进行预测。

1.预测2018年底房地产投资增速回落至8.5%。

2.2013年是房地产行业的市场化周期，当前是房地产行业的政策周期。

3.住宅地产行业的周期在三四线城市延续，商业地产周期持续回落，工业地产土地需求缓慢升温。

4.房地产资金来源高度依赖销售回款。

5.三四线城市房价持续走高可能成为存款搬家、挤出消费的导火索，不排除下半年可能出台政策抑制房价过快上涨。

等风景看透，看细水长流。我们认为“房住不炒”是未来较长时期内对房地产行业的定位，考虑到2016年的房地产周期启动一定程度上是受到政策提振的结果，如果下半年房地产政策出现调整，可能会导致本轮房地产周期的加速结束。我们认为若房地产去库存和棚改货币化安置等政策出现调整，短期可能同时出台针对房地产市场秩序的严监管政策、以及后续可能出台房地产行业的长效机制政策。届时房地产行业将重归市场周期波动规律。

风险提示：资金对房地产投资的制约超预期；销售增速超预期下行；房价超预期下行。
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