房地产：基于土地流拍和2000个样本项目的总结-房企销售利润率正在筑底？

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土地流拍的真相：今年土地市场供需分歧加大，流拍率甚于 14年。以土地宗数为口径，今年前 7 月流拍率约 6%，二季度以来，流拍率均值为 7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的 2014 年，当时平均流拍率也仅为 4%。尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下 17%的最高值。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。 14 年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为 345 宗，较15-17 年分别高出 23%、219%和 13%，但今年前 7 月 300 城总流拍宗数达 258 宗，与 14 年同期相比高出 59%。

然而对比此次与 14 年流拍潮，我们发现以下两点不同。

1、土地供应力度。14 年宅地新增供应建面同比持续下滑，一季度即呈现负增长，四季度甚至出现单月同比-60%的大幅下滑，但今年 3 月以来，新推出的宅地同比持续增长，单月增速基本都在20%以上，个别月份甚至达 80%以上增长。

2、销售市场热度。14 年四个季度全国销售面积同比跌幅均超过6%，其中三季度同比跌幅 14%，可见市场低迷程度。然而近 4 个季度，仅 17 年 3 季度微跌 2%，今年以来单季度同比均为正增长，尤其对于龙头而言，今年前 7 月销售额依然维持 30%-40%增速，目前的销售形势依然稳健。

综上可知，此次流拍的动因与上一轮不同， 14 年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，销售市场稳定，流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

我们在此前报告《那些正在积累的积极因素》中强调，房地产行业的积极因素正在累计：1、货币政策转向带来流动性边际改善；2、去杠杆节奏趋于缓和；3、下半年重点城市成交增速修复。而房企由于限价令影响下，持续下行的利润率能否改善是需要关注的第 4 点。此轮土地流拍潮的背景和原因和 2014 年时期有所不同，但对于房企而言积极因素都是一致的，也将有望倒逼土地出让环节在定价层面带来更为合理的预期，同时结合我们对于 2018年样本城市新推盘项目的总结，我们可以看到，房企的拿地理性化已经逐步影响 2018 年销售利润率，这是对于带来此前利润率以及 ROE 持续回落的预期修正。
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房地产：基于土地流拍和2000个样本项目的总结-房企销售利润率正在筑底？

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