三四线楼市两年内没戏

在此之前，三四线楼市从来没有经历过前两年那样的行情，所以如果拿前两年的行情再去推测未来的三四线楼市，意义不大。

不少人为了说明自己城市的房价还会涨，会拿出不少理由来支撑自己的结论，比如说城市要修几条地铁，要搞一个什么科学城，高铁站要开通，要有什么大企业搬过来等等，甚至更绝的是，他们会告诉你，今明两年的棚改计划。

很可惜，这些理由都太脆弱了。当一个人想要证明一个他认为对的结论的时候，他可能会找成千上万种理由……来说服自己，这是人性。但是真相往往只有一个。

三四线楼市两年没戏，大家先记结论。下面我做一下简单的梳理。

如果翻一翻过去的房价历史，大家会发现，在过去近十年的时间里，三四线的房价都没有上涨，一直处于半死不活的阴跌状态。即使是在过往经济周期的开端，货币大量进入市场时，三四线楼市的表现也都不太好。

往往是有一个短期的小热度，不过一两年后就逐渐冷了下来。从比较长期的走势来看，三四线楼市的整体收益率是非常非常差的。加进通胀因素的话，三四线楼市应该是赔钱的。

如果你们运气好，恰好在2015年买了几套房子，然后过了两年发现翻了一倍，这个时候就可以把不自住的房子卖掉了。但是千万不要觉得房价还会涨，人生发财靠运气，运气只是短期的一次机会，如果把运气看成是常态，你往往就赚不到钱了。

为什么2015年之后房价会突然暴涨呢？

这跟上一个周期过程中，全国搞新城是直接关系。新城搞完之后，留下了大量的房地产库存，这些库存消化不掉，到底地方经济的坏账越来越多，而且很重要的一点是，这是全国大中小城市的一个普遍现象。而非一两个城市所面临的问题。

在这种背景之下，才有了之后的去库存计划。而去库存计划采取的主要办法就是棚改货币化安置。棚改货币化安置还有一个很重要的作用，那就是推进城市化的进程，这个跟我今天讲的关系不大，就不做展开了。

棚改货币化安置最为直观的理解就是，定向给全国楼市注水。也只有这种大体量的货币进入地方楼市，才会有了全国房价的一个普涨。不然三四线的房价怎么可能涨起来呢。

这个时候你再想一想，那些地铁、高铁、科学城的利好，意义还大么？

房价的上涨最为核心的因素是货币，没有了货币，建多少条地铁都没用。而三四线楼市除去这种国家政策层面的给的利好外，类似吸引人口等的努力，对于房价都没有什么帮助。（吸引人口的好处是，在房价上涨的背景之下，让更多的人接盘，降低总体风险。）

除非，三四线城市能和北京上海这两个城市一样，有巨大的吸引力，可以不停地吸引全国人口。但中国只有北京上海这两个城市可以做到，其他城市的产业结构对于年轻人是没有吸引力的。省会城市中，为数不多的几个是可以的，比如说杭州。但杭州和京沪也不是一个体量。

经过这一轮暴涨之后，地方经济面临着哪些问题？

棚改货币化安置，大家确实觉得比较爽。对于老百姓来说，房价涨了，个人财富增加，对于政府来说，库存去掉了，轻松了很多。但是大家想一想，哪有这种好事？

棚改货币化安置，其实就是地方政府为了解决眼前问题，而向国家借钱，这些钱早晚是要还的。这就好比，你之前欠了一笔钱，眼看就要还不上了，这个时候，突然又有一个朋友站出来告诉你，他可以借你一笔钱。当你借到这笔钱之后，确实感觉很轻松，但是接下来就要面临如何还新账的问题。

如果城市自身的盈利不行，那么借的钱越多，就意味着未来的压力越来越大，这就成了一个死循环。

而且地方楼市经历了这一轮的上涨之后，走到了一个高位，未来想要继续上涨，那肯定需要更大体量的货币来助力，不然怎么可能涨得起来。

现在三四线城市的现状是，名义上人口在增多，但是能不能真正留住人口，这是最关键的问题。想要留住人就必须有不错的产业，但目前三四线的产业，没办法让人看好，只能先维持住再说。这种情况下，如果三四线的房价能够稳住不再下跌，就已经非常好了。

实际上，三四线的楼市普遍都在回调，只是回调多少的问题。

未来至少两年的时间里，三四线主要解决的问题有两个，一个是稳住房价，另一个是不要让自己的经济出问题，地方财政数据不要太难看。

下一次的回暖，至少要等到两年后了，这个跟经济周期有关系，这篇文章不再展开，各位记结论就可以了。

总结：1.这两年不要投资三四线；2.回调期适合刚需买房。

注：本文三四线的意思就是，除去北京上海深圳以外的其它城市。