上海接下来哪些房子会涨呢？

老规矩，先上答案，是中产改善类，800-2000万的房子，为什么这么说呢，容我娓娓道来。
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先看总价更低的刚需房产，尤其是500万以下的房子。

这类房产分两类，一是市区老破小，二是郊区次新房。

市区老破小房产也分为三种，第一种学区老破小，个人认为，在经历了2020年的大涨以及2021年的回调以后，目前的学区价格是理性的。

对学区有追求的家长，不用害怕，大胆买入，现在的价格就是未来几年的低点。

不用理会一些市面上的论调，比如学区以后没用啦，甚至租售同权这样的说法。

讲个恐怖故事，北京多校划片（2019年）后的学区房价格，只在政策出台的短时间内有回调，价格基本上是稳定上涨。

燕青老师在北京的同学和朋友是这么说的。

家长一，人大附小的房子，2020年买入600, 2021年800；家长二和平里一小，尽管买在相对高位，也没有亏钱。

究其原因，多校划片尽管目的是为了稀释资源，缩小差距，但是犹豫优质教育资源依然稀缺，能对口这些资源的房产自然也是稀缺。

这一政策反而把原本不对口的房产价格带上来了。

第二种是有拆迁预期的房子，一般来说地段非常好，房子非常破。

例如燕青老师办公室所在的港陆广场周边，云南路，贵州路一带的老房子。

动迁虽然说现在是市政征收，不可能一夜暴富，但是还是能带来很大的收益的，所以一直有动迁dang走这条路线致富，只不过不确定性很强，非专业选手勿碰。（近期浦东laoshan一带风言四起，房子跳涨也是这个原因）。

第三种是不带学区的市区老房子，这类房子我们一般不建议买入。

原因无外乎两个，一是接盘者角度，如今上海楼市的购买主力是新上海人刚需首套+本地置换二套。

你说如果是新上海人来买这些老房子呢，好像不对，如今来沪的新上海人也都是老家的佼佼者，他们在老家住的房子也都是次新房，品质都不比上海差，让他们为了所谓地段区买老房子，恐怕很难。

这类人群宁可往外环地铁附近买个次新房。

你说如果是本地置换来买这些老房子呢，好像也不对，只有向下置换的人群（老了卖房养老或者子女分家产），或者购买力相对低的人群才会购买，既然购买力缺乏，怎么涨的动呢。

第二个原因就是这类老房子太多了。

上海800万套房子，78%的房子是6层以下没有电梯，15%的房子房龄超过30年。

这些房子基本都是老破小，卖出的时候同质化竞争太厉害。经济学讲，供需关系决定价格，供给那么多，价格怎么上的去呢。

02

500万左右的房产第二类是郊区次新。

外环附近或者外环外，比如大虹桥动迁，九亭泗泾次新房，唐镇动迁，周康次新，嘉定新城次新等等，这一类房产的市场表现都还不错，整体都在大盘涨幅以上。

背后的政策性原因是上海放开落户，五大新城战略性人口导入。

2018年前，上海的落户要求是很高的，而其他城市都采用了抢人的方式增加城市活力。

相应的，上海这两年也开始了。从留学生，到研究生，甚至211以上高校毕业的本科生，上海的门槛一次次降低。

近期上海再一次放开落户，直接炸出10万张房票。虽然不会短期内立刻购买，但这些新房票，预算高的冲击市区，预算低的去往郊区，让郊区的地铁次新房购买力有了保障。

只不过，和市区老房子人群类似的，客群购买力相对有限，那对应的涨幅也会有限。

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高于2000万以上的豪宅产品（事实上经过本轮涨幅后，2000万已经不算豪宅了），个人认为，涨幅已经到位，接下去只会有一些零星的上涨，整个豪宅市场已经走不动了，原因无他，已经涨了很多了。

很多豪宅业主心态有点膨胀，挂牌价一个比一个高，但其实价格高于合理的市场价太多，基本上就处于有价无市的状态，很难成交。

他们其实是被市场上少量成交的高价房源带动，盲目自信了。

之前不是还流传着豪宅业主之间互相托市的说法嘛，挂高价格帮助邻居出货，顺便抬高自己。

真假无法验证，但确实是成交量小的情况下，豪宅产品本来相对较少，房产的交易相应的也少，只要一两套高价成交，就能带动整个小区价格走高。

而且价格越高的资产，流动性就会越低。

上海的豪宅两年来涨了多少呢？

2020年还有很多10多万的豪宅，因为总价高均价比较低。去年上海豪宅的成交均价是13.1万，今年想要找到20万以下的产品，真是很难了。

就如本段开篇说的，2000万已经算不上豪宅了。入门级豪宅的门槛总价也已经从2000万跳上了3000万。

尤其一些热门IP项目例如翠湖，四期的单价已经到了32万，云锦东方，古北壹号等也是基本翻倍。

这个短期涨幅已经透支了未来的预期，接下来大概率是横盘状态，豪宅客户们，我们的建议是尽量避开这类热门IP项目，寻找相对价格合理的房源。

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相对于豪宅来说，改善次新的涨幅要友好许多，平均30%左右的涨幅。

在这一轮上涨中，由于不同阶层的房产涨幅分化，导致阶层之间相对固化，向上置换的难度越来越大了。

1500万的房子涨到了2000万，但是原有的2000万豪宅现在已经是3500万，这之间的鸿沟越来越大，收入再高，年薪百万，也得拼十几年堵上这个差距。

过往经验来看，上海的豪宅群体主要是两类，一是全国各地的富人，例如企业主，上市公司高管，明星等等。

第二类是本地中产高净值客户置换群体，但是就像我上面描述的，中产涨幅没跟上，豪宅先动了，而且涨幅太高，置换链条已经无法顺畅运行了，这是未来影响豪宅流动性的一个不利因素。

他们的选择会变为，在比自己现有房子总价稍微高一点的价位段改善以下，比如增加面积，增加功能性，提升产品力，或者改善学区等等。

但已经无法直接跃层到豪宅了，很简单，买不起。

也就是原本属于豪宅的购买力，分流到改善类住宅里的好房子了。

这又是中产改善类住宅的一大利好。

之前沉寂许久的古北二期，开始涨了，大宁静安慕舍原本还有几个尾盘，很快被扫了。而大宁金茂府，普陀宝华城市之星等楼盘挂牌价一直坚挺且有幅度不小的上调。

这就是市场给出的信号。

05

所以，结论就是，原本流入豪宅的置换购买力，现在转而想改善类里面的精品出发。

而原本就有的刚需迈向改善的需求，也会继续源源不断的流入这类产品。

由此我们认为，接下来的行情，会更多的体现在中产改善房源里。

如果你是这类购房人，那请尽快入市，购房建议就是，次新房，带地铁，二梯队以上学校或者名校真挂牌真托管新建校，预算范围内，品质越高越好。

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:30:59

啥样的中产能买得起1000w以上的？工资在降，意味着贷款额度在降，五年前能买1000w的，意味着300首付700贷款，月入70000税后，这年头，只要一查流水，95%都没戏。别说置换啊，1000w换2000w的话，利率85折变成1.2倍，利息就涨了50%，贷款额度反而更低了，首付要1400w。说不定比原来的房子总价还贵。所以，别娓娓道来了，先算账啊

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:31:35

符合市场现状

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:32:14

有点道理，但改善行住房的风口应该在上海新生儿生育率提升的7年后，所以还有很长一段时间要等，现在还是500w以下的房子为交易主力，二手房交易为700w以下为主，新房交易为700w以上为主，700w是条分水岭

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:33:12

自问自答，自说自话

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:33:30

算账这个他真的不会，1000w换成2000w以上，买得起的还算中产？

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:34:28

看上去上海人真有钱啊, 其实很多人都是拆的几套郊区房子卖了, 然后买一套市中心的小房子. 上海人对市中心有蜜汁迷恋.

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:34:43

住在市中心的好多都是赚了很多钱的外地人

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:35:25

上海人还是喜欢往市中心挤, 不过也有他们的道理, 3000万的大平层,1年涨个20%-30%

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:35:39

对房价最佛系的莫过于只有一套普通自住房的人了涨得再高也不能卖见到豪宅涨的厉害也会眼红房价再跌也无所谓反正也不打算卖。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:36:02

买了豪宅和还没买房的两拨人他们的心态最极端，一个巴不得房价涨到天上去一个恨死高房价天天唱衰房价想想挺可悲的

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:36:44

收藏观察，都恐慌，作者可能能抄底

期权匿名回答 · 2022-8-24 05:37:20

符合本人家庭情况，现在自住中环近地铁165平+800万左右现金，想要改善基本找不到合适的房子，买得起的感觉买了没啥实质改善，看得上的基本预算有500～1000万的差距，除非强行上车背个贷款当房奴，但想想这样有什么意思呢还不如现在这套住着天天无忧无虑吃吃喝喝半躺平[捂脸]

上海接下来哪些房子会涨呢？

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