如何看待兰州和西安的房价？

有关回应 · 2022-2-9 13:53:44

19.6.20更新，私信和评论区总有人问兰州买房买哪里，荐房和荐股我觉得都是高风险行为，大数额的投资还是自己拿主意，下面这个新闻算是个钥匙，最近有需求的各位可以结合自己的经济状况参考下文中小学对应的学区房：
网络申请人数超出招生计划上千人！城关区教育局将发布小学入学预警
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17.7.6更新：时隔这么久又来修改答案，下班后自习结束深夜回房，本来已经很累，但是这次不修改不行了，今天这个时间节点很重要，宝兰高铁已经可以买票了，再结合年底通车的兰州地铁一号线，我之前的趋势分析可能要发生重大变化了。不过我不打算删除这个回答里的趋势分析，算是对过去发展历程的一种纪念吧。至于新趋势，如果大家有兴趣，等我有空再写。
以下是原文：
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在兰州生活将近30年，目前转战上海，试答一发，欢迎讨论，但是不友善的直接拉黑～
基本没人会来兰州这西北偏北的地方炒房价，这里的房价高归根到底就是供求关系，就是把供求捋顺了，就好说了：
1.如题主所说，两山夹一河，这是天生的局限，不多说了。别的城市人工制造用地紧张，兰州都不用费这心，自带属性。
2.两个趋势：
从整个省域来看，除了陇东及其周边地区，其他甘肃各地县甚至周边青海东部地区人口都在向兰州集中。兰州与甘肃其他各地级市之间的发展差距也是有增无减，大有成都在四川的那种一家独大的趋势，这是第一个趋势。
从兰州本地看，房价最高的是城关，然而在新一轮的发展转型中其余三县四区明显后劲不足，且能带来大量新增就业的第三产业也是城关一家独大(不服的自行百度)。外来人口大量涌入，但是城关现有住房明显趋于饱和，新开楼盘有限，供求关系放在这里，不高也就没道理了。这也顺便解释了雁滩为什么能在近几年高速发展。对了，也别说新区，新区发展起来还处于遥遥无期的状态……所以供求关系持续紧张，尤其是城关的紧张这是第二个趋势。
顺便说一句，第一个趋势里，之所以刨除陇东是因为一般那边直接去西安了，原因足以再写一篇，先按下不表。
3.落后。对，你没看错，落后导致了大量资源集中于少部分地区，这在全中国都是广泛存在的。医疗教育基础设施建设等等，兰州都甩了其他地市几条大街，不是兰州好，是其他地市确实有发展但是跟不上时代了。这个提问对比了西安，我就说一句，大家不要不喜欢听，我也在西安读了几年书，陕西各地的差距有但是还可以接受，人家陕北的往往还看不上西安往东部走了，汉中的又喜欢入川，分流掉了很大一部分人。甘肃这边除了陇东，大部分流出人口还是首选兰州，毕竟最近的占据了最好医疗教育等资源的城市就只有兰州，而在兰州来看城关区又畸形集中了大量优势资源，拉高了房屋的附加价值，价高也就不稀奇了。
教育资源集中还会带来一个后果就是，新增就业人口也会集中，很多人在哪毕业基本就是在哪就业了，这些人再过一两年自然要结婚买房，需求也就来了。
其实题主问这个问题也不奇怪，毕竟兰州很多方面乃至整体是比不上西安。但是就全国来看，越是发展不平衡的地方，越是容易产生新的畸形产物，这不奇怪，因为只有这样才能让本身不多的资源高效利用起来。也许等整体发展起来了，这种现象才能得以舒缓吧～
手机码字，手已快断…
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17.2.21更新：没想到这个冷了将近两年的问题，又被我一个回答唤醒了。感谢大家的关注，我对这两座城市都有很深厚的感情。另外，任何事情的发生、发展都不可能是某个因素单独作用能够解释的，把所有的锅都甩给政府显然也是有失偏颇的。屁股决定脑袋，有时候换个位置想想为什这么做，或者这么做的依据是什么可能更加有助于我们理解很多现象。
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17.3.18更新：谢谢点赞和感谢的各位。
不要留言或者私信让我预测兰州中长期房价了，谁都预测不了，一个政策下来天翻地覆都有可能，不要有任何投机心理，该咋样就咋样，刚需就权衡利弊看好就下手。
最后再不客气地说一句，有些连基本家教都没有的脏东西，能滚多远滚多远

有关回应 · 2022-2-9 13:53:45

先吐槽。
看看同样一万一平的位置，兰州跟西安能享受到的居住条件，就呵呵了。有些地方的人在大城市混不下去了回老家买房子，兰州人回老家也买不起。
再吐曹
房价贵在城关了，但发展的不平衡把有钱人都吸过去了。地缘条件不好的地方多了，没见过城市建设这么落后这么瞎搞的。尤其是修个路怎么就这么难，我回家有条路，十五公里左右，国道，自打我读高中起就是半幅通车，一直在维修，都十年了，今年回去还是这个样子。说偏远有乌鲁木齐远么，说地不平有重庆不平么，发展落后但房价畸形，政府不作为要背很大的锅。

有关回应 · 2022-2-9 13:53:46

因为答案会涉及很多个人信息，我就先匿了。
本人，省保育院、畅家巷、炼一、兰大，这么一路上来的。老婆也是兰州人，并且老婆家在西安有房子。我俩目前在北京，所以结合大环境和自己的感受说一下。
首先很多人都说了地的问题，这个绝对是关键，兰州两山夹一河，地区有限，此外，有个很关键的原因很多人没有提到，就是兰州军区。在北京时间久了发现北京很多地区开发不了，拿不到地，就是因为这个地方和部队有关系，地方政府无法干预。这种情况在兰州只会更严重，农民巷以东，宁卧庄以西巨大的好地方，政府是无法干预使用的，兰州军区虽然撤销，但是西部战区陆军部总部还在兰州，好地方的地部队是不会也不可能放弃的。这导致可以出让的土地少，溢价现象明显。另外，兰州建房成本太大，以前和搞房地产的聊过，别的城市可以把城郊菜地拿来盖房，兰州现在盖房更多是棚户区改造，因为城区附近没有空地了，安置拆迁的费用极高，这部分钱只能转嫁到房价。所以兰州市城区多数本土房地产商开发的新楼盘是没有小区环境的。
其次，兰州人挑地方。我的感觉是这样，有俩地方多数城关区的兰州人是绝不会考虑的，西固和小西湖，前者因为是工业区，后者因为民族问题。因为我在西固上学生活过一年，个人能体会到差别，西固是因为兰炼兰化自带小社会属性，相对独立，所以感觉文化上是有区别的。另外生活在城关河南边的一般也不会去河北面生活。但个人感觉新兴兰州土著二代和三代还不排斥去安宁和西站买房子。这其实就加速房价上调。
第三，甘肃最富有的市是嘉峪关，并不是兰州。这很有意思，嘉峪关离乌鲁木齐和兰州都很远，关键是嘉峪关也就和酒泉挨得很近（基本等于城关区到西固的距离）。但嘉峪关、酒泉的人口数和区位因素又不足以支撑两地发展成大城市，这就让嘉峪关的有钱人都疯狂在兰州置业，当然酒泉、张掖、武威的中产及以上多数也都会在兰州买房。毕竟对于这些城市，兰州更容易保值。这样一来，兰州房地产还是有一定空间的。
第四，甘肃贫富差距太大，最早的酒钢、金川公司，前几年的电投，加上庞大的政府公务员，兰州房价高出西安也就好理解了。
最后说一下我的观点吧。兰州至西安的高铁贯通后，西安房价会略有上调，但涨幅不会很疯狂，毕竟西安地方大，容载量够可以，人们选择面也广。兰州到时候可能会有波动。但总的来说西部最有潜力的还是成都。其他城市不适合投资。
想在兰州买房的可以考虑西站和某超级楼盘。那个楼盘虽然目前区位没有优势，但是他们和兰大达成了协议。未来兰大的新校区由他们负责修建，建好后几万兰大人搬过去。房地产商都喜欢大学，特别是喜欢好大学，生源稳定，人还多。这样消费能力就不差，养一养，未来那里会不错。

有关回应 · 2022-2-9 13:53:47

西安和兰州，在行政规划方面均为省会城市，在行政架构方面西安为副省级城市，兰州为地级城市。两座城市最大的区别在于资源，一是前期客观地理环境造成的资源占有量差异，二是后期城市规划建设带来的资源配置状况不同，三是国家战略规划带来的资源分配不一致。
西安地处三秦大地，是在平原上孕育的城市，水土资源相对优沃。地理位置上更靠近全国人口和经济重心。西安在历史中多次作为都城出现，开发历史较长，发展规模也较大一些。因此西安在多方客观条件上是优于兰州的。兰州地处黄土高原边缘，城市建立在山谷地带，四面环山，南北方向更是狭窄。水土资源相对匮乏和地理位置相对偏远决定了兰州在古代的开发较少，一般作为军事重镇进行建设。客观生存条件和地理位置决定了兰州在人口以及城市规模方面相对较小。因此在现代工业和城镇出现以前，西安自身比兰州拥有更大的规模、更多的人口。据资料显示，1949年建国前后西安人口约为50万，兰州人口则约为4万。
建国后，现代化城镇建设应该是给西安和兰州都带来了极大的发展机遇。对比数据来看，目前西安常住800余万人，兰州400余万常住人口，西安的人口规模自建国以来翻了16倍，兰州人口则翻了100倍。因此相比西安，兰州经历的膨胀压力更大。西安因其自有的土地规模和既有的城市规划，发展相对有序。加上西安周边地区的人口流动去向较分散，城市的开发拓展相对按部就班。兰州受既有规划欠合理和土地规模狭小的限制，在大量人口涌入的井喷式发展中，城区道路建设和宅基地管理方面，都出现了区域配置不平衡。
人口增长的压力推动城市开发和建设。八水绕长安的古城西安，水土资源优于兰州，扩张压力也不那么巨大，城市发展更从容不迫，住宅供求较平衡，区域配置较合理。两山夹一河的金城兰州，则在迅猛的发展历程中，缺少了一些及时的规划和改建。现状便是核心城区房价相比收入水平而言偏高，偏远区域房屋库存量也较大。兰州的交通问题也是在另一方面反映着这座城市的规划瑕疵。
从发展战略规划层面分析，西安作为副省级城市，财政资金的吸纳能力和运营效益高于兰州。西安位列关中城市群中心，外围的城市规模较大，满足了西安对周边地区人口、资本等的辐射作用。兰州集中了全省优质的城市服务和社会人力资源，周边城市规模较小，辐射作用又相对较弱，人口与资本的集中助推了房价持续上涨。
除了各种资源方面的差异，地形也是西安和兰州的一大差别。西安及其周边地区地势相对平坦开阔，因此城市在以一种典型的“摊大饼”的形式向四面八方扩张，住宅规划也是围绕城市中心呈环状外延。住宅总量相对较大，距离市中心较近的黄金地段，相比之下住宅也不那么供不应求。兰州在南北两山之间沿黄河建设，可开发的城市用地南北狭窄，东西较长，其城市规划建设也是城市发展学的著名案例。城市在不断扩张中沿着黄河东西方向拉长，自城市中心扩张而出的房屋只有以线状分布而不能向四周扩散。如此住宅总量相对较少，优质地段的住宅更是供不应求，旺盛的需求造成房价居高不下。

有关回应 · 2022-2-9 13:53:48

我老婆兰州人，因为考虑退休后跟老婆回兰州养老，准备在兰州买房，研究兰州房市有一段时间了。兰州房价在我看来不算贵，按照其它城市的通勤距离，兰州房价合适的地方多的是，只是兰州建设太落后，非传统城区的潜力远未发挥出来。其实只要地铁修通，从兰州东头到西头也就半小时而已。兰州四区按照其他城市的标准都属于中心城区，贵本来就是应该的。我觉得买房应该有一些超前意识才行，交通和配套现在跟不上没有关系，五年后能跟上就成，等交通和配套跟上了就早涨得你买不起了。十多年前上海人也是这样只有内环才算城里面，更早是宁要浦西一张床不要浦东一间房。中心城区你现在买不起以后只会更买不起。

按照我多年当小地主的经验，如果一个房子在规划地铁站周边十分钟步行范围内，并且按揭月供占普通家庭可支配收入一半以内，这种房子的房价会有非常强大的支撑和不错的升值前景。

如何看待兰州和西安的房价？

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