命中注定的大湾区

这些年我们国家的发展轨迹还是比较清晰的，城市化这个过程大致也分为三个阶段，第一个阶段是农民进城填补老城区，这个阶段从2008年之前基本上就结束了；第二个阶段是，城市扩容，全国各地搞新城模式，新城区框架在2008到2018年基本上成型；第三个阶段是一体化，当城市规模基本定型之后，多个城市的一体化就是必然趋势。

现在我们正在发展第三个阶段。不管是北方的京津冀，还是南方的粤港澳大湾区，还是类似西咸新区这种城市合并，其实都是一体化的思路。

在一体化之前，各个城市以独自发展为主，一体化之后，强调区域的整体性，目的是创造出更大的市场空间。

需要说明的是，一体化的进程一直在现实中推进，互联互通也是发展到现阶段的必然结果，所以像昨天印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，大家不要太激动，算是利好，但也只是微弱利好而已。

这就好比“你本来学习成绩就不错，在班级的威望早就建立起来了，到了年底老师给你发了一张奖状后，其实你的快乐只不过是一瞬”一样。

我看见很多媒体都在拿粤港澳大湾区跟雄安来对比，话说单是这个对比对象就找错了，粤港澳大湾区应该拿京津冀来比，雄安只不过是一个新城，不代表一个“体”。（当然我知道他们是想尽可能吹这个规划利好有多大）

而且由于两个区域的巨大差异，拿出来对比的话意义也并不大，只要着重分析单个区域就可以了。

粤港澳大湾区的规划，我拿一个城市来举例，其它的大家自己类比一下就行了，这个城市也比较重要，那就是香港。

过去我们听说过一个段子，好像是任志强说的。大概意思是，当年日本东京的人口一千多万，政府觉得人太多了，必须要疏解一下，于是修了一条到大阪的高铁，结果不但东京人没有变少，反而是大阪的人都坐着高铁跑到东京来了。

后来这个段子还用到了京津城际上，北京本来想要往天津疏解人口，结果城际铁路修通后，天津人都坐着城际铁路跑到北京来了。

这个段子放在今天的香港与深圳的身上，结论是完全不同的。很多人可能认为，一体化之后，深圳人都跑到香港去了，实则恰恰相反，香港的人口及资本会大量的进入大陆。

其实逻辑并不冲突，我解释一下。当年的不管是大阪人跑到东京，还是天津人跑到北京，都有一个背景，那就是（当年）东京和北京的发展机会及发展空间都更大，而跟城市的繁荣程度无关。

在香港与深圳的关系中，虽然香港的发达程度更高，但与此对应的是香港的发展潜力及空间更小，深圳同样也算发达城市，不过深圳的发展潜力一定是比香港大很多的。

所以，香港的人口及资本会逐渐渗透到大陆这边，某种程度上说，这是对香港及香港人的利好，因为他们得以从较为窒息的发展空间中解脱出来；这是对香港资本市场的利空，因为资本会从大陆找到新的机会。

以上香港和深圳的例子是对一体化之后的粤港澳大湾区的城市间分析，大家可以理解一下大概逻辑。其它城市间的利弊我就不展开说了。

最后讲一下房价方面，粤港澳大湾区的规划纲要，对于整个湾区的房价并没有实质性利好，也就是说原有的房价走势不会因此而发生什么变化，大家不用焦虑，也不用空喜，平常心就够了。

香港是一个比较特殊的存在，因为香港的房价太高了，去年就有粉丝问我要不要在香港买房，让我给拉住了，后来香港的房价一直往下走。我自己觉得香港的房价还会进一步走低，香港是那种泡沫度相对较高的城市，去投资香港的房子风险极大。

最后是你们关心的深圳房价如何走，这个话题我们留在《让我们穿越周期全国巡讲-深圳站》上来讲！

下面是深圳活动报名：

让我们穿越周期，深圳站
活动时间：2019年3月3日15:00
活动地点：深圳南山区TCL大厦
报名费用：500元

活动分为两部分，一部分是穿越周期讲座，及深圳楼市走势分析，第二部分是问答互动。

讲座内容大纲：

1、国家生命体
生命体成长的三个周期；
中周期的转型逻辑；
短周期下的成长逻辑；

2、2008-2018周期回顾
楼市的三次牛市；
股市的两次牛市；
十年国家变迁；
房地产行业的落幕；

3、2018-2025让我们穿越周期
一线房价走势；
二三线房价走势；
股市的牛市节点；
两条曲线；
房产税的推出时间及影响；
穿越周期的逻辑推演；

4、两次周期对比
房地产行业的退出所造成的影响；
（崩盘）隐忧的出现；

报名方式：扫描二维码，备注报名

近期我们会陆续推出其它城市的报名通道，大家随时留意。