万象城和万达广场有哪些区别?

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匿名用户1024   2021-5-28 10:35   53379   5
从开发、设计、招商、运营、回报等方面梳理来看孰胜孰略?
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有关回应  16级独孤 | 2021-5-28 10:35:07
一、开发区别
开发商背景
华润是国有大型香港上市企业,稳健可靠,注重社会长期形象;万达是优秀的私营企业,快速高效,注重解决效率和短期效益。

开发建设周期
华润万象城开发周期在3年左右;万达广场的开发周期在2年左右。

资金来源
华润万象城前期投入以集团孵化为主,投入资金高;万达广场前期投入以项目自身滚动为主,投入资金低。

商业建筑品质
华润万象城从规划、设计、施工,建筑、设备设施,都是力求一流水准;万达广场以规定成本控制下的形象最佳,性价比高。

二、经营区别
定位方向
华润万象城定位目标都是当地最好、形象最高的购物中心;万达广场以区域中心为主。

招商目标
万象城以奢侈品为主;万达广场以中档大众品牌为主。

商业经营

华润力求商业经营与商户共同成长;万达广场以完成租金收缴率为核心目标;


三、收益区别
变现手段
华润将成熟的万象城打包在香港上市公司,就可实现购物中心的变现;万达广场是以抵押贷款为主,暂时未实现万达广场的变现。
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有关回应  16级独孤 | 2021-5-28 10:35:08







1. 定位:
万象城的定位是一个1/2线城市里比较高端的购物中心甚至是当地的地标性商场,竞争力是零售品牌。
万达主要走的是3/4线城市里的领头羊或者1/2线城市里郊区/普通居住区域里的市场。关键在于竞争小,所以万达是那个区域里的老大。档次中档,定位购物休闲娱乐一站式/家庭。

2. 地理位置:  
万象城走的是国内的一,二线城市。二线城市的中/核心地段为主。
万达走的是二,三线城市比较一般人口较多,但竞争相对较小的区位,或者一线城市的郊区,现在还向4线城市进驻。

3. 业态
万象城更注重零售,零售、餐饮、娱乐比例大概是65:20:15 左右。
万达业态重心放在娱乐餐饮,目前的产品零售、餐饮、娱乐的业态比例大概为50:20:30,将来娱乐餐饮业态占比重将达到~80%。

4.  品牌:
万象城有不少国际一线比较大众的品牌,比如LV, Gucci, Prada之类。总体档次中高/高+一些知名快时尚。如果有百货一般是中高档品牌。Ole精品超市。
万达的品牌比较平价。最好的可能也就是Zara, H&M, Uniqlo, Ochirly之类。还有不少万达自己的品牌比如万千百货,大歌星,万达影院等等。

5. 配套
万象城一般还配有五星级酒店,甲级写字楼,高档住宅。

万达有金街,中档住宅等等,还有一般的写字商办楼。



-----------3/7更新---------------

有提到有些万达比较高端万象城不够高端,我想是这样的:

同一线产品对于地区品牌还会有微调(就像超市一样就算都是沃尔玛不同地区也会有特例),但总有一个大概的定位和战略。

前面有评论说某些万象城开张品牌不够高端也不是没有可能,但等到市场培育起来逐渐提升也是很常见的 - 参考深圳万象城的历史。
4#
有关回应  16级独孤 | 2021-5-28 10:35:09
先分别用一个字来总结一下两个企业的产品
万达广场:快!
天下武功唯快不破。用最快的速度做到大而不倒是万达成功的关键
万象城:稳!
一店一色,稳扎稳打,力求精品
开发
开发没什么好说的,以前两个企业都是从拿地,设计,建设全程把控,只不过自有资金投入比例有所不同,现在万达转型轻资产,拿地建设不用万达投入,全国扩张速度会更快。万象城背靠华润这棵大树,依然从容的全盘把控。
设计:
万达广场已经经过三代产品的迭代,现在已经到了第四代,每一代产品从动线到材料的等级都采用基本一致的设计原则,只不过会根据地块的不同和项目等级的不同进行一些微调,这在一定程度上导致了万达广场千店一面,设计死板的形象。而万象城则会根据每个地块以及每个城市文化的不同进行相应的设计,所以每个万象城都是独一无二的设计。但仔细观察其实每个万象城都有一种很难言说的相似,这种相似不是来自业态与品牌的重复,而是多重因素叠加在一起形成的一种产品气质,因为虽说设计不同,但是同一产品线的设计原则有很多共通之处(铺位分割,动线设计,材料使用,美陈标准)。所以我觉得万达广场是产品(虽然略有不同,但大体一致),而万象城则更像是作品(虽然每个都不一样,但是却有共同的气质)。
品质
我想重点说一说品质,从物业品质到日常的营运品质。先说物业品质,有人说万象城是高品质,万达是快餐品质低下,说这话的人对万达一定不够了解,只是觉得18个月一座万达广场能有什么品质可言,我想说并不是万达太快了,而是大多数开发商太慢了而已。很多人都知道万达从拿地到开业有大大小小300多个时间节点,而万达又是以节点管控严格著称,到什么节点必须完成相应的工作是不能触碰的红线,所以万达在设计完成之后的施工阶段是非常干脆利落。速度快一定会带来一定的问题,但是不能否认的是万达广场的物业品质在同类型广场依然是出类拔萃的。而万象城是慢工出细货,再加上作为华润的高端产品线,物业品质方面是高于一般的万达广场,但是万达广场的A类店比起来并没有什么差距。下面再说说营运品质方面,万达的营运管控除了卫生间备受诟病外,可以说是业内营运管控最为严格的企业之一,从装修材料等级的使用,装修形象,围挡画面的审核到货品的陈列及库存的管控,管理细则多到你甚至怀疑万达是不是处女座的,而这些管控就让万达广场有一种非常规矩的秩序感。对于万象城,由于大部分万象城都是比较高端的定位,而高端的购物中心,通常营运品质都会做的比较好。
招商
开头提到的两个企业的特点在招商上体现就更明显了。万达提前一年公布下一年所有项目的开业日期,所有项目均按照公布的时间如期满铺开业,这在现在这种实体商业如此萧条的当下几乎是不可能完成的任务,而万达之所以能够做到,除了有强大的自有和联发品牌之外,还是因为一个快字,现在品牌方,尤其是新兴品牌,想要迅速打开市场及做大规模,万达无疑是现在线下最好的选择。而万象城由于对品牌级次形象的高要求,导致有些万象城招商并不会很顺利,但是万象城不会为了达到满铺开业而去降低对品牌的要求,这就会导致开业延后,开业率低等问题,但是就像我前面说的,万象城是求稳,求精品,求长远,为了长远的发展前期有可能会经历一些痛苦,但是煎熬过后可能会是又一个深圳万象城的诞生。而万达就很难产生这种优秀的标杆项目,不是万达广场不优秀而是万达广场太过于平均和规矩了。
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有关回应  16级独孤 | 2021-5-28 10:35:10
其实万象城和万达广场挺难进行比较的。
如果从大致印象上来说,万象城的定位偏于中高端,而万达广场趋向于中端;万象城一般选址在一线城市或者区域中心城市,而万达则以2、3线城市为主,1线为辅。但其实如果仔细研究这两种城市综合体产品,并不能用“粗暴”的印象来进行区分。 @Li Carly的描述比较全面了,我再从几方面补充一些。
  • 定位
万达广场从2001开始发展,到现在已经经过了一代、二代、三代乃至所谓四代五代的发展,从最初的纯商业体发展到现在的综合体(包含商业、酒店、办公和住宅),其实也逐步形成了高、中、低三个档次的版本,根据项目定位的不同有所区分,而不能一概而论地说万达就是定位在中端。
高档:比如北京CBD万达,上海五角场CBD(五角场的万达应该是我最早接触的万达,导致我一度以为万达走的是中高端路线);
中档:上海周浦万达广场,郑州中原万达广场;
低档:泉州万达,重庆南坪万达;
而万象城是华润三大综合体系列(万象城、五彩城和欢乐颂)中定位最为高端的,市场定位为“中档偏高”,服务对象是城市的中产阶级,女性是重要客户。其实拿万达广场和华润的五彩城和欢乐颂来对比更为合适。
  • 选址
在城市方面万达一般选择省会或者中心城市布局,以二线城市为主,现在发展向中西部转移,三线城市的比例也在上涨,但万达对三线城市有自己的选择标准,比如人口规模、GDP、人均消费支出等等。万达广场一般选址在城市副中心或者城市新区中心。尤其值得注意的是,鉴于万达的品牌价值和未来的税收以及土地增值等利好,当地政府对于万达的区位选址和土地价格都会给予一定的优惠。当然还是那句话,不同档次的产品在城市选址、区位选址等方面有所不同,以上讲的是大致情况。



而万象城的战略布局是在区域经济中心,消费能力强,城市规模较大。位置也是选在城市核心商务地段或者新城区核心。比如杭州万象城在钱江新城CBD,深圳万象城在罗湖核心商务区。
  • 物业配比
经过二十多年的发展,目前的万达广场形成了多功能复合体模式:HOPSCA(H指hotel,O指office,P指public space,S指shopping mall,C指culture&recreation,A指apartment,注:其实还有另外的解释版本,比如P指代park),下图是万达广场的业态比例:



万象城是由商业+写字楼+君悦酒店+公寓(少部分有)+住宅(剩余面积)组成,根据不同的产品做出调整。比例如下

总的来讲,万达广场的商业比例要高于万象城,而万象城公寓的比例要高于万达
  • 业态
一开始万达广场的主力店(如常年合作的沃尔玛和自营品牌)占到70%以上,90%以上的业态为购物(如2007年开业的上海五角场万达广场),现在新一代的万达主力店只占到50%,休闲娱乐健康等设施的比重日益加大。

               (2007年开业的上海五角场万达)
万象城的商业比重最大的是服饰零售,占到30%,其次是20%的百货,根据城市和位置会有变化。



虽然万达广场和万象城业态的构成有所区别,但总的趋势是服饰零售占比下降餐饮、娱乐、亲子等占比的大幅上涨
除了以上这几点,还可以从开发模式、资金筹措、人才管理等方面进行对比,这个工程量就大了,等有空再更。
以上为个人观点,仅供参考。图片和数据来源于互联网,侵权删。
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有关回应  16级独孤 | 2021-5-28 10:35:11
作为穷学生 万达广场和万象城的唯一区别就是
买得起 和吃一个月土都买不起。
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