如何看待杭州卖地超 2000 亿蝉联全国第一？

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:41:19

九月十五日，杭州二批次的集中供地出炉，结果出人意料，10宗地当中有9宗地块因为报名未达标，无法进入到正式的竞价环节，相当于流拍了。

杭州可以说是全国二线楼市的风向标，此前的土拍热度一直居高不下。
2018年，杭州卖地收入2440亿元，超过了北上广深。2019年卖地2840亿元在居全国首位，2020年卖地收入2500亿，仅次于上海，金额是深圳的五倍。
到了今年上半年，卖地收入仍超过2000亿，夺回全国第一。但意想不到的是，这次居然出现大量流拍，而根据市场分析，这九宗地块流拍，究其原因是这些地块的起步价出现大幅度调高。这直接使的房企利润被大幅压缩，打击了拿地的积极性，更重要的是，这些地块要求现房销售，导致需要3 4年的资金沉淀。
如今开发一个项目，利润能达到3%~5%就已经是很不错了。而此次杭州的这10宗地，根据测算，即便能底价拿地，最高的利润也只有3.8%。而有五宗地块利润率为负，也就表示开发商如果拿地就会亏损。其中一宗的利润率更是达到负10.6%。

当然，这还不是最关键的，对于很多房企在杭州这样的城市，即使赔本也愿意拿地。因为有项目才有现金流，才不至于立即暴毙，但是这些地块要求现房销售这个政策的初衷，显然是为了控制房屋品质。对购房者能有个交代，但对于房企来说，三四年内只有投入没有产出。反而还要拖累现金流成为负担。
2020年8月，3道红线出台后，稳住现金流已经成为各大房企的共识。一旦踩上红线，无疑是套上了沉重的枷锁，恒大便是前车之鉴。
因此，面对这种项目，房企只能选择放弃，与此同时，最近杭州二手房市场价格也出现了松动，各个交易平台出现了很多降价房源。这跟上半年二手房业主坐地起价，一天涨个上百万的势头，形成了鲜明的对比。
其实，现在大部分热点城市，在二手房指导价出台后，都陆陆续续出现了降价。但杭州的二手房指导价似乎跟狼来了一样，光听到喊就一直没落地。
房价怎么就降了呢？
首先是严控信贷，杭州的房贷利率从5月份开始不断上涨。从最开始的首套5.22%套5.38%，涨到8月份的6.25%，6.37%。如果房价继续上涨，利率上涨的差价其实也可以掩盖，但现在放贷时间动辄半年起，市场也就随之冻结。
去年市场火热的时候，二手房成交月均上万套，但是今年自从5月份信贷收紧后，二手房成交开始掉头，8月份更是跌破6000套。第二在限购新政后，杭州的房票被砍了一大半。在北上广深严格的限购政策中，杭州一落户便可买房，成为了炒房客的天堂。如今限购后，短期内炒房客无法进场，同时也砍掉了很多本来有资格的刚需。
市场需求少了，价格只能不断下探，再是利好用尽，房价上涨没有了支撑。此前亚运会一直都是杭州炒房客最坚定的信仰，大家一直觉得只要亚运会还没来。杭州就要大力卖地搞基建，那杭州的房价就不会跌，但其实聪明的炒房客已经开始提前撤离二手房市场，因为预期已经炒得太高，一旦亚运会的利好释放完，这种楼市信仰就会立即崩塌。
总得来说，杭州这一轮上涨周期已经结束，要知道需求总有透支的一天。市场也需要冷静冷静。
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图片来源于：百度（侵删）

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:41:27

因为杭州基建落后太多，趁亚运会的风口卖地造地铁补基建。需要大量财政收入，只能通过卖地得到

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:41:39

支持！杭州人有钱，有消费，房价高是市场行为。

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:42:15

口头上房住不炒，行动上卖地年年创新高。聚财能力度旷古烁今，还能批判年轻人躺平？

期权匿名回答 · 2021-11-26 01:42:46

卖面粉赚肿了，面包价格最大推手。