如何看待杭州卖地超 2000 亿蝉联全国第一?

论坛 期权论坛 期权     
期权匿名问答   2021-11-26 01:40   249   6
2021年上半年,大多数房企的日子都不太好过,土地“双集中”供应下,僧多粥少,拿地更难了。而拿钱也更难了,2020年“三条红线”政策发布以来,房企融资的水龙头不断被拧紧。中国指数研究院相关监测数据显示,今年前5月,房地产企业融资额仅8577.48亿元,同比去年减少了10.15%。  但房地产市场仍然保持着不低的增速。国家统计局日前公布的数据显示,今年1—5月,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;比2019年1—5月份增长19.6%,两年平均增长9.3%。商品房销售额70534亿元,同比增长52.4%;比2019年1—5月份增长36.2%,两年平均增长16.7%。  虽然市场不乏机会,但机会并不会平均分配,小房企面临的压力更大一些。中指院最新数据显示,今年上半年,TOP100房企市场份额同比上升2.1个百分点,达56.6%。头部房企竞争更为激烈,TOP10、TOP30、TOP50房企的门槛值分别提升48.3%、34.1%、36.5%。  为了从源头抑制房价的不断攀升,土拍规则发生了重大变化。2月23日,“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”提出,重点城市实行“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求,原则上全年发布出让公告不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。  至6月29日武汉土拍结束,22城首批集中供地全部完成。不过,从竞拍结果看,新规则的预期并未如愿达成。中原地产研究院数据显示,与2020年宅地出让情况相比,22城平均楼面价上涨了15%,溢价率也较去年上涨了2个百分点。  广州、重庆、武汉、杭州等城市均出现“抢地”现象。广州南沙、黄埔区土地单价被刷新,黄埔黄陂地块更是在进入报价30秒后即达到上限价25.65亿元、触及摇号。招商蛇口在重庆拿下的西永板块土地,溢价率高达130%,居22城推出的799宗宅地之首。杭州推出的55宗涉宅地块中,41宗地块拍至自持阶段,占比高达75%,平均自持占比约9.4%,创近4年新高。  中国指数研究院土地高级分析师张晓飞认为,首批集中供应量仍然偏少,多数城市出现僧多粥少的现象,土地市场竞争热度远超预期,集中供地的“稳地价”预期未实现。  热点城市继续受到追捧。今年上半年,杭州各类用地收金突破2000亿元,连续4年居年中榜首。单价最贵的TOP3地块则被上海包揽。 其中,2月9日出让的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块,以总价56.66亿元、楼面价92648元/平方米成交,成为上半年全国单价最高土地。  张晓飞称,在土地出让金排名TOP20的城市中,重庆、徐州、盐城、西安溢价率均超过40%,土地市场相对较热,另外有金华、佛山、绍兴、温州等城市同样受关注程度较高。  不过,在集中供地要求的资金实力面前,中小房企明显落于下风。贝壳研究院数据显示,TOP10房企以24%的集中度水平(即成交金额占比)明显领先,其后是TOP11-20的房企,而TOP41-50房企以8%的集中度表现超越中间段房企,位列第三。  头部房企、央企、国企优势明显。以排名第四位的房企为例,其在首轮集中供地中拿地总量达到41宗,在多地拿地排名靠前。如在重庆以99亿元拿下8幅地块,排名第一;在无锡以64亿元拿下4幅地块,排名第一。  与此同时,行业集中度进一步提升。今年上半年,19家房企业绩超千亿,较去年同期增加6家;132家超百亿,较去年同期增加25家。其中,碧桂园破4千亿,恒大、万科、融创突破3千亿。值得注意的是,融创与TOP3房企的差距进一步缩小,与恒大、万科的距离不到500亿元。  各门槛值业持续提升。TOP100门槛值提升最多,为177.77亿元,同比增长58.4%。3000亿以上的超级阵营房企共4家,销售额增长率均值为32.1%。第一阵营(1000-3000亿)共15家,销售额增长率均值为43.9%。第二阵营(500-1000亿)有23家企业,销售额增长率均值为35.2%。第三阵营(300-500亿)共18家企业,销售额增长率均值为41.6%。第四阵营(100-300亿)共40家企业,销售额增长率均值为54.2%。  从完成率看,超5成房企完成上半年销售目标。其中,32家房企目标完成率均值为50.5%,碧桂园、佳兆业、大发地产目标完成率超60%,滨江、正荣、绿城等14家企业完成率超50%。  中指院高级分析师马琛认为,全年商品房销售面积有望再创新高、超18亿平方米,但随着调控政策的持续跟进尤其是信贷政策的持续收紧,市场会进一步降温,下半年销售情况或将有所回落。  除了市场竞争压力,外部环境的变化也对房企形成新的考验。6月1日,三胎政策放开,未来家庭人口结构的变化,对房企的布局和产品也将带来深远影响。  中指院进行的三胎生育意愿调查显示,广东、甘肃、广西等省份的意愿较强,换房置业需求强烈,占九成,二线城市尤为突出。户型方面,三胎家庭购房仍以三居室为主、占比达40%,但四居室也明显提升,对住房面积的需求集中在100-140平方米之间。  “因三胎政策可能引起家庭人口规模增加的省份,房企可适当增加投资力度;另外,要进一步推动产品迭代升级,调节户型结构配比;物业增值服务可进一步扩充维度和深度。”中指院高级分析师张广杰建议道。
分享到 :
0 人收藏

6 个回复

倒序浏览
卖面粉赚肿了,面包价格最大推手。
九月十五日,杭州二批次的集中供地出炉,结果出人意料,10宗地当中有9宗地块因为报名未达标,无法进入到正式的竞价环节,相当于流拍了。


杭州可以说是全国二线楼市的风向标,此前的土拍热度一直居高不下。
2018年,杭州卖地收入2440亿元,超过了北上广深。2019年卖地2840亿元在居全国首位,2020年卖地收入2500亿,仅次于上海,金额是深圳的五倍。
到了今年上半年,卖地收入仍超过2000亿,夺回全国第一。但意想不到的是,这次居然出现大量流拍,而根据市场分析,这九宗地块流拍,究其原因是这些地块的起步价出现大幅度调高。这直接使的房企利润被大幅压缩,打击了拿地的积极性,更重要的是,这些地块要求现房销售,导致需要3 4年的资金沉淀。
如今开发一个项目,利润能达到3%~5%就已经是很不错了。而此次杭州的这10宗地,根据测算,即便能底价拿地,最高的利润也只有3.8%。而有五宗地块利润率为负,也就表示开发商如果拿地就会亏损。其中一宗的利润率更是达到负10.6%。


当然,这还不是最关键的,对于很多房企在杭州这样的城市,即使赔本也愿意拿地。因为有项目才有现金流,才不至于立即暴毙,但是这些地块要求现房销售这个政策的初衷,显然是为了控制房屋品质。对购房者能有个交代,但对于房企来说,三四年内只有投入没有产出。反而还要拖累现金流成为负担。
2020年8月,3道红线出台后,稳住现金流已经成为各大房企的共识。一旦踩上红线,无疑是套上了沉重的枷锁,恒大便是前车之鉴。
因此,面对这种项目,房企只能选择放弃,与此同时,最近杭州二手房市场价格也出现了松动,各个交易平台出现了很多降价房源。这跟上半年二手房业主坐地起价,一天涨个上百万的势头,形成了鲜明的对比。
其实,现在大部分热点城市,在二手房指导价出台后,都陆陆续续出现了降价。但杭州的二手房指导价似乎跟狼来了一样,光听到喊就一直没落地。
房价怎么就降了呢?
首先是严控信贷,杭州的房贷利率从5月份开始不断上涨。从最开始的首套5.22%套5.38%,涨到8月份的6.25%,6.37%。如果房价继续上涨,利率上涨的差价其实也可以掩盖,但现在放贷时间动辄半年起,市场也就随之冻结。
去年市场火热的时候,二手房成交月均上万套,但是今年自从5月份信贷收紧后,二手房成交开始掉头,8月份更是跌破6000套。第二在限购新政后,杭州的房票被砍了一大半。在北上广深严格的限购政策中,杭州一落户便可买房,成为了炒房客的天堂。如今限购后,短期内炒房客无法进场,同时也砍掉了很多本来有资格的刚需。
市场需求少了,价格只能不断下探,再是利好用尽,房价上涨没有了支撑。此前亚运会一直都是杭州炒房客最坚定的信仰,大家一直觉得只要亚运会还没来。杭州就要大力卖地搞基建,那杭州的房价就不会跌,但其实聪明的炒房客已经开始提前撤离二手房市场,因为预期已经炒得太高,一旦亚运会的利好释放完,这种楼市信仰就会立即崩塌。
总得来说,杭州这一轮上涨周期已经结束,要知道需求总有透支的一天。市场也需要冷静冷静。
如果喜欢我的文章记得、分享、留言,还没有关注的朋友记得帮我关注一下喔。这样就不会错过我的更新啦
图片来源于:百度(侵删)
因为杭州基建落后太多,趁亚运会的风口卖地造地铁 补基建 。需要大量财政收入,只能通过卖地得到
支持!杭州人有钱,有消费,房价高是市场行为。
口头上房住不炒,行动上卖地年年创新高。聚财能力度旷古烁今,还能批判年轻人躺平?
江湖678  4级常客 | 昨天 08:47
饯行
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

积分:13740
帖子:2748
精华:0
期权论坛 期权论坛
发布
内容

下载期权论坛手机APP