房地产行业2019年上半年投资策略：估值便宜叠加业绩理想龙头房企值得关注

楼市销售拐点出现但预计整体风险可控。预计18年行业整体销售面积将出现下降，降幅区间维持在-5%以内；销售金额累计同比也会跌至5%左右的水平。但18年全年销售绝对值仍维持在历史较高水平，楼市整体风险可控。另一面，房地产行业整体库存水平较低，去化周期较短，对房价有明显的支撑作用。开发投资增速绝对值仍维持在近年高位，明显高于固定资产投资增速，对经济的支撑作用仍相当明显。

18年下半年以来楼市政策相对平静精准调控预期提升。过去政府对于房地产市场始终处于“收紧——调控——放松——刺激——收紧”的周期循环中。当前地方财政依赖土地出让金，房地产行业对GDP增长及金融体系稳定没有根本性改变，加上贸易战持续背景下稳经济增长显得更为重要。预计来年上半年行业政策面会延续平稳平静状态，并且精准精细调控将更为突出，政策边际效应减弱，超预期调控可能性较低。

货币政策转向信贷规管及去杠杆将趋缓。行业资金面三季度以来有所改善；货币政策以稳健+合理充裕为主线，预期资金面最悲观时间已经过去。而金融信贷政策方面，也持续出现矫偏的情况。预计19年上半年信贷规管及去杠杆将趋缓，行业融资面及流动性将持续有所好转。

行业集中度提升明显龙头房企优势突出。开发商留存可结算资源丰富。全年看行业整体结算业绩保障度高，业绩理想带动板块估值修复可期。板块当前整体估值已经击穿历史底部，超跌明显。板块整体的绝对估值及相对估值便宜，估值优势凸显，板块整体向下风险有限。

总结与投资建议。行业经历了过去三年的销售大年，上市房企整体已售未结资源丰富，业绩保障度高。行业当前整体估值跌至历史底部。在行业集中度加速提升，强者愈强背景下，更看好龙头房企的未来行情走势。建议投资者关注销售高增长，业绩确定性高，估值便宜及股息率理想的龙头地产股，如万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、华发股份、华夏幸福、荣盛发展等。

风险提示。政策调控超预期，销售大幅回落。
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房地产行业2019年上半年投资策略：估值便宜叠加业绩理想 龙头房企值得关注

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