本周话题：上海存量住房有多少
根据2016年统计年鉴，上海市居住房屋总面积为6.5亿平，以公寓为主，94%为公寓，其中商品住宅占62%。上海的住宅与其他城市不同，统计局统计的各类住房是按照解放前的居住分类习惯定的，分为旧式里弄、新式里弄、职工住宅、公寓、独立住宅等五类。根据上海统计局数据，建国至2016年全社会住房竣工面积6.62亿平，商品住宅累计竣工面积3.71亿平。根据上海住宅建设志，上海从1950-1995年建设了7753万平的职工住宅，也就是现在的老公房。剩下的主要是社会保障住房以及自建房等。前者我们统计约6527万平，剩余的我们认为主要是农村住宅为主，约1.1亿平。
上海的存量住房套数约820万套，按宽带用户数计算空置约100万套。我们通过三种方法测算上海的住房总套数。1、通过各类别的住房面积，按照套均面积，算出总套数。公寓类型住房共712,万套，其中商品住宅306万套。别墅类商品房一共19万套，里弄+简屋约27万套。一共759万套住宅。值得注意的是根据面积估算对于早期的住房套数可能会存在较大的误差。2、中原地产研究中心披露2009年上海住宅存量总套数650万套，2010-16年家庭煤气、液化气和天然气用户增长180万户，推断出2016年存量总套数大约820万套。方法三：根据上海大学于2017年7月完成了上海都市社区调查，上海户籍家庭住房自有率85%，非户籍家庭住房自有率15%。推算出对应一套房套数514万套。加上出租房套数164万套，共678万套。这里没有考虑空置套数的问题。如果以2016年上海家庭互联网用户数720万户作为实际居住户数统计的话，上海家庭的空置率12.2%，100万套空置。
各行业周观点及标的推荐：
银行：上周申万银行指数上涨0.5%，沪深300指数上涨0.3%，板块跑赢大盘。近期板块表现强劲持续跑赢大盘主要受益于中报季对银行业绩增长的实锤确认，年初涨幅排名已位居全行业第3。展望下半年，银行间市场流动性的持续宽松对缓解银行负债成本固然利好。金融市场利率走低未来或将传导至贷款端，预计下半年贷款利率上行幅度将有所收敛但不改上升之势，全年息差仍将继续企稳回升。资产质量方面，无论是中观行业还是微观银行层面，不良先行指标都处在改善通道。当前板块仅对应18年0.85倍PB，重申银行“龙头搭台、拐点唱戏”策略：拐点首选上海银行、中信银行、平安银行；龙头银行推荐招商银行、建设银行、工商银行和宁波银行。
证券：证券行业下跌1.0%，跑输沪深300指数1.3个百分点，多元金融行业下跌3.5%，跑输沪深300指数3.8个百分点。本周日均成交金额仍在地位徘徊，板块跑输大盘。A股上市券商中报归母净利润合计同比下滑23.1%，略低于我们原预计17.4%的下滑幅度，其中中信证券增幅最高为13%，龙头券商业绩优势日益显著。重申证券行业“看好”评级，尤其推荐龙头券商，我们认为龙头券商的业绩Alpha和业务创新的优势终将转化为估值Alpha。首推中信证券、广发证券、国泰君安。
保险：保险行业上涨0.0%，跑输沪深300指数0.2个百分点。短期建议把握上市险企负债端增长预期差，中报业绩确定负债端改善趋势及资产端整体影响可控：负债端整体新单拐点进一步确认：平安NBV增速转正，新华NBV增速收窄至-9%，上半年保险结构改善带动价值率提升，预期下半年保障型保险持续推进将改善全年margin，同时新单降幅进一步收窄甚至有望转正；资产端波动影响可控，准备金释放提振利润表现，预期全面业绩表现可持续。当前四大险企估值对应2018年PEV在0.7-1.2倍左右，估值处于历史低位水平。维持行业看好评级，标的推荐：新华保险、中国平安、中国太保。
地产：上周申万房地产指数上涨，涨幅2.5%，沪深300涨幅0.3%，跑赢大盘（沪深300）2.2个百分点。ST金宇涨幅最大，为10.0%，中珠医疗涨幅最小，为-11.5%。目前A股龙头房企的估值已经处于底部区域，目前港股、美股房地产龙头估值，均高于A股地产龙头。对比2009年以来最强的业绩确定性及平稳的政策周期，A股龙头房企的估值修复理应重视。建议关注：保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展。2018是长效机制落地年，租赁标的建议持续关注：光大嘉宝、世联行、滨江集团。
建筑：上周建筑行业涨幅-1.3%，跑输沪深300指数1.6%。1）地方融资平台融资情况边际改善优先利好地方国企，当下我们依旧维持之前的判断不变，后续将继续紧跟项目的落地与贷款的发放情况，若后续信贷数据或上市公司融资有加快迹象即可积极参与，推荐业绩高增长，融资改善后受益明显标的：看好四川路桥、中国铁建、苏交科。2）继续推荐家装板块和专业工程公司：家装具有周期与成长的双重属性，现金流好，资产负债表健康，建议关注东易日盛（18年26%增长，PE17X，传统家装积累深厚，龙头集中度提升，现金流好，标准化家装速美超级家模式转换后步入正轨）；专业工程中煤化工和化工固投强劲复苏，石油化工固投继续高景气，近期人民币贬值和油价上涨有利短期股价表现，推荐：中国化学（18年68%增长，PE14X，业绩三大驱动力齐改善，1-7月订单持续高增长，收入符合预期，PTA减值问题获解决）。
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