房地产18年中报点评：板块高增长低估值显著、龙头成长特征凸显

地产板块高增长、低估值特征显著：A股横向对比中，地产板块18H1业绩增速41.82%，高于A股平均业绩增速14.06%，具备高增长特征；同时板块PE处于十分位下，低估值特征明显，具备配置价值。

地产龙头成长凸显，中上市值弹性大，小市值分化拉大：龙头公司在高基数下，仍能大象起舞，成长性凸显；中上及中下市值房企在营收及净利润的增速表现上都有明显的提升，但在毛利率及净利率上，中上市值房企的弹性更大，中下市值房企虽有一定的高增速，但其利润率显著低于行业整体水平。

国企业绩增速相对稳健、民企波动较大：民企一般具有更高的增长速度，但国企相对稳健，民企增速波动较大；从利润率看，国企与民企利润率在18H1逐渐收敛，民企利润率自15年来筑底回升趋势更为明显。

行业业绩锁定率稳步提升、融资集中度提升：预收款/上年营业收入（预收款锁定率）由不到1的比例逐步提升至1.22的水平，房地产板块在未来2-3年的结算可观，业绩或有保障；A股主流房企借款收到现金占整体借款现金比重71.30%，A股主流房企发债收到的现金占整体发债收到现金比重为78.69%，债券融资的集中度在近几年表现更为明显。

行业资产负债率相对稳定：房地产板块整体资产负债率相对稳定；考虑剔除预收款的总负债/总资产比例仅为53.87%，较17年同期微降0.16pct；从剔除预收款的资产负债率分布表看，50%以下杠杆的企业增多，但63%以上杠杆的企业也相对增加，行业内的分化仍在继续。

龙头高业绩锁定率、强融资能力：龙头房企预收款锁定率高，且具备较强的现金管理能力及回款能力、较强的融资能力；从负债率看，虽然龙头房企的资产负债率较高，但剔除预售款后的资产负债率低于其他分组。

投资建议：中期报告显示，地产板块净利润增长41.82%，远高于A股平均水平，在所有行业板块中排名靠前，板块高增长、低估值，配置价值凸显。按照市值划分上看，龙头房企成长凸显，具备较高的业绩锁定率及融资能力，按照业绩增速+业绩锁定率+融资能力，建议关注万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等；中上市值房企在业绩及利润率等弹性更大，依照业绩增速+利润率水平+低杠杆，建议关注荣盛发展、金地集团等。

风险提示：政策因素、宏观经济波动、行业景气影响、企业经营风险
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