匿名人员
2018-9-25 00:48
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投资方面， 1-8 月房地产商品房投资同比 +10.1%、 较前值 -0.1pct，同期新开工同比+15.9%、 较前值 +1.6pct，施工同比 +3.6%、 较前值 +0.6pct，土地购置面积同比+15.6%、 较前值 +4.3pct。 投资同比增速高位略降，其中施工投资走强表明土地购置费高位继续走弱，并且预计随着土地出让金的走弱，后续土地购置费大概率将加速下行， 同时资金及限价约束下新开工推动施工小幅提升、但施工单价仍显著为负，共同决定施工投资仅能获得低位修复。综上，我们维持全年投资增速将由目前 +10%下降至 +6%的判断。 销售方面， 1-8 月商品房销售面积同比+4.0%，较前值-0.2pct；从城市能级来看，主流 49 城商品房销售面积同比 -7.5%， 其中 8 月单月同比 +4.5%，剩余低能级 604 城同比+7.2%， 其中 8 月单月同比+1.8%，表明近期一二线成交稳定、而三四线成交有所走弱。 从区域来看，东部同比 -3.6%、中部同比 +12.1%、西部同比 +10.4%、东北同比-3.2%，表明中西部表现仍较不错、东部和东北表现较弱；1-8 月龙头销售额同比 +43.3%，依旧大幅领先行业增速，表明集中度继续提升。 综合考虑宏观政策逐步放松，行业调控政策从紧但边际影响减弱、预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度将逐步减弱，以及 7-10 月销量低基数效应等因素，我们依然维持 18 年销量增速 0%判断、甚至全年销量增速可能超 0%。 资金方面， 1-8 月，资金来源同比 +6.9%，较前值 +0.5pct， 8 月房企资金来源继续改善，显示出货币政策宽松影响仍在持续，预计下半年资金环境或将边际改善、其中尤其近期龙头房企发债成本已出现明显下行。 我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度 ->拿地集中度->销售集中度， 望推动头部房企销售大增，短期来看， 土地市场走弱以及由此推动的投资走弱将约束政策从严、 并修复毛利率悲观预期，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“ 推荐” 评级，维持推荐：保利地产、 新城控股、 万科 A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。支撑评级要点
投资高位略降，积极开工、施工小升，竣工低迷，维持 18 年投资+6%判断1-8 月房地产开发投资额同比+10.1%， 下降 0.1pct，其中， 8 月单月同比+9.2%，下降 3.97pct，其中，住宅单月+13.5%，而商办单月-0.5%；商品房新开工面积同比+15.9%，上升 1.6pct， 其中， 8 月单月同比+26.6%， 下降 2.9pct；商品房竣工同比-11.6%，下降 1.1pct， 其中， 8 月单月同比-21.1%， 下降 10.9pct；商品房施工面积同比+3.6%，上升 0.6pct；土地购置面积同比+15.6%，上升 4.3pct，其中， 8 月单月同比+44.7%，上升 12.7pct，但百城土地数据继续走弱。 8 月投资同比增速高位略降， 其中施工投资走强表明土地购置费高位走弱，并且预计随着土地出让金的走弱，后续土地购置费大概率将加速下行， 同时资金及限价约束下开工推动施工小幅提升、但施工单价仍显著为负，共同决定施工投资仅能获得低位修复。综上，我们维持全年投资将由目前+10%下降至+6%的判断。
销售区域分化，一二线城市改善、三四线趋弱，维持 18 年销量 0%判断1-8 月的商品房销售面积同比+4.0%， 下降 0.2pct， 其中，单月同比+2.4%， 下降 7.5pct。 1-8 月， 从城市能级来看，主流 49 城商品房销售面积同比-7.5%，剩余 604 城同比+7.2%；从成交区域来看，东部同比-3.6%、中部同比+12.1%、西部同比+10.4%、东北部同比-3.2%。 1-8 月商品房销售金额同比+14.5%，上升 0.1pct， 单月同比+15.2%， 下降 6.8pct，而 1-8 月主流 50 家房企销售金额同比+43.3%，龙头表现好于市场，集中度进一步提升。 综合考虑宏观政策逐步放松，行业调控政策从紧但边际影响减弱、预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度将逐步减弱，以及 7-10 月销量低基数效应等因素，我们依然维持 18 年销量同比 0%判断、甚至全年销量同比可能超 0%。
资金继续改善，定金预收款、自筹资金较强，按揭贷款、国内贷款较弱1-8 月，资金来源同比+6.9%，上升 0.5pct，其中，单月同比 10.2%，下降 7.7pct。8 月单月国内贷款同比-4%，下降 4.6pct；自筹资金同比+16.4%，上升 2.2pct，定金及预收款同比+15.2%，下降 16.6pct；个人按揭贷款同比+2%，下降 13.1pct。在各项资金占比上，国内贷款占比+14.8%，下降 0.3pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比 52.4%，下降 0.2pct， 目前资金来源主要仍由销售回款构成。 8 月房企资金来源继续改善，显示出货币政策宽松影响仍在持续。预计随着后续货币政策的宽松，即使产业调控政策从严，后续资金来源也将边际改善， 尤其龙头融资环境或将显著改善，比如近期龙头资本市场融资改善。
风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
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