中国房地产：每周趋势：销量和库存均环比微升；土地出让走低

2018年7月份第二周交易量环比下降1%，同比上升10%，较2018年6月份均值（基于中值计算）低1%。渤海湾和北部地区表现领先，大连（环比+85%）和青岛（环比+20%）升幅最大。

库存环比上升0.3%，同比下降8%，库存月数为12.2个月（6月份平均为12.2个月）。库存下降主要出现在南京和苏州（环比降幅均为3%）。

土地出让面积环比下降62%，出让金额环比也环比下降69%。排名前十的城市土地成交均值为人民币28亿元（上周为85亿元），上海（75亿元）和杭州（51亿元）位列一二。

价格：五个主要城市的中原经理指数(CMI)均值环比下降1.5个百分点，表明二手房价格上涨预期疲软，中原报价指数(CAI)环比下降3.0个百分点。

主要新闻/事件

1)融360提供的数据显示，全国首套房按揭利率连续18个月上涨，6月份为5.64%（月环比上升0.71%，同比上升15.34%）。

2)住建部表示，今年上半年全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%。住建部将对房地产市场较热的地区调整安置政策，而对商品住房库存量较大的地方将继续推进棚改货币化安置。

表现和估值

过去一周，在我们覆盖的海外/内地上市开发商中，世茂房地产(+4.8%)和华夏幸福(+2.7%)股价涨幅最大。

我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2018年底预期净资产价值平均折让49%，对应1.3倍的2018年预期市净率，而2010年下半年-2011年上半年放缓阶段的均值为34%和1.7倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让47%，对应1.3倍的2018年预期市净率，而2010年下半年-2011年上半年放缓阶段的均值为53%和2.2倍。

首选股（强力买入）：碧桂园，12个月目标价格25.5港元。

首选股面临的风险：销售差于预期，激进的土地收购导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。
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