房地产开发Ⅱ行业深度研究：机构地产股持仓的历史回顾

二季度基金地产持仓市值继续下降

2018 年中，房地产板块的基金持仓总市值达到 645.9 亿元，相较于 2018 年一季度末减少 14.7%，在经历连续 5 个季度持仓总市值正增长之后出现回落。持仓比例来看，二季度基金重仓持股中房地产板块占股票投资市值比重为 3.6%，较 2018 年一季度末下降0.43 个百分点，与 2017 年末基本持平，低于标准配置比例，相对标准行业配置比例落后 0.41 个百分点。

陆港通持股比例增加趋势不改

尽管国内市场对于地产板块的配置意愿出现下降，但我们观察到自 2016 年以来北上资金及 QFII 等外资持续增大地产股的配置规模，截至 2018 年二季度末，陆港通基金持有地产板块总市值达到 52.3 亿元，相比于 2016 年一季度末规模已增长超过 15 倍，同时占股票投资市值比重为 3.28%，尽管仍低于行业标准配置，但自 2016 年四季度以来始终处于上升趋势之中。具体股票来看，持有总市值居前的 A 股地产股为保利地产、华夏幸福、万科 A、荣盛发展、招商蛇口、金地集团和中南建设。

机构持仓地产股的历史回顾

经过多轮周期的变化，机构对地产股的持仓发生了什么变化？我们梳理了 2011 年以来机构持仓地产股的周期，主要呈现以下特点：

1、在行业景气周期加配，在政策高压环境持续低配；

2、机构配置特点：注重流动性和成长性

3、持股集中度提升，行业持仓占比仍处低位

4、当前持股特点接近于 2013 年末 2014 年初

从基金配置地产股的历史回顾来看，我们认为当前低配水平已经处于历史低位，结合房地产板块极低的估值水平，我们认为板块的安全边际已经在构筑。未来板块估值修复的动力将取决于行业基本面的边际改善，诚然当前板块依然存在一些不可证伪的负面传闻，但我们认为积极因素已经在逐步累积，包括如货币政策转向带来流动性边际改善，去杠杆节奏趋于缓和，都在形成板块估值改善的催化剂。
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