匿名人员
2018-9-25 00:41
3244
0
事项：
7 月 31 日，中央政治局会议对房地产行业的提法：“ 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
点评：
1、 强调保持经济社会大局稳定， 进一步证实宏观政策转向， 稳经济诉求也隐含房地产行业稳定本次会议指出， “ 当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化。要抓住主要矛盾，采取针对性强的措施加以解决。下半年，要保持经济社会大局稳定，深入推进供给侧结构性改革，打好“三大攻坚战”，加快建设现代化经济体系，推动高质量发展，任务艰巨繁重。要坚持稳中求进工作总基调，保持经济运行在合理区间，加强统筹协调，形成政策合力，精准施策，扎实细致工作。 ”“ 保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门， 保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。 ”上述表述表明中央明确当前经济运行稳中有变、强调保持经济社会大局稳定、并保持经济运行在合理区间， 进一步表明宏观政策转向，包括货币政策和财政政策等，而我国房地产产业链（房地产行业+上下游+带动消费（如购车、购买家电等） ）贡献 GDP 占比约 30-40%，因而稳经济诉求之下也隐含着房地产行业的稳定。
2、 当下宏观环境下“遏制房价上涨”很合理，走老路式需求放松并不可取，而供给修正或是方向本次会议中对于房地产行业要求“坚决遏制房价上涨” ，这比以往中央和地方的调控政策“坚决遏制房价过快上涨”的表述少了“过快”两字，表明了政府对于房价的管控有点更严趋势，预计后续的房地产行业调控依然会保持从严韧性，但反过来想，在目前稳经济下货币政策正事实趋松、而房地产行业却正处于低库存阶段，如果调控政策放松或者调控政策没有从严，房价则很容易出现上涨，这对我国经济的发展以及房地产行业的发展也并不是好事，因而预期房地产行业后续“走老路”式调控政策放松并不可取， 调控从严一定程度也还是合理的。但需要注意的是，一方面，本次会议提出了“ 要保持经济社会大局稳定、 保持经济运行在合理区间”， 稳经济诉求之下也隐含着房地产行业的稳定；另一方面，本次会议中也首次提到了“促进供求平衡” ， 这在过往会议中基本没有提过， 表明政府也意识到供需矛盾也是房价上涨的重要原因之一，过往调控政策的松与紧都只在需求端操作，但实际上本轮房价上涨中供给端的问题更为突出， 或预示后续控制房价也可能从供给端出手， 可能包括土地、预售证、限价和长租等方面。因而中央“遏制房价上涨”在当下宏观环境下很合理，而预期房地产行业后续“走老路”式调控政策放松并不可取，尤其是预期需求端调控政策放松，而中央强调“促进供求平衡” 也表明了供给端调控政策可能会有所修正。
3、 要求加快建立长效机制， 稳经济下目前并非房地产税推出最合适时点，关注后续房地产税动向本次会议中对于房地产行业要求“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制” 。 17 年 12 月政治局会议表述“ 加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”中“加快研究” 在本次会议中变成了“加快建立”，表明长效机制确实由研究向建立逐步推进，尤其是目前市场所关注的房地产税的推进。 但一方面，考虑到长效机制是一个复杂的制度体系，包括：住宅多主体供应体系、房地产税的建立和金融配套政策等等， 其构建难度较大，目前仍没有清晰的框架以及推进时间表； 另一方面， 同样考虑到“ 明确当前经济运行稳中有变、 要保持经济社会大局稳定、 保持经济运行在合理区间”，稳经济诉求之下也隐含着房地产行业的稳定，长效机制选择目前时点推出并不是合适时机，尤其是其中的房地产税。因而，综合而言，我们认为长效机制（尤其其中的房地产税）虽然仍在逐步推进，但目前仍不是推出的最合适时机，不过，仍需关注后续房地产税的推进动向。
4、 投资建议： 宏观政策趋松、行业政策偏紧， 稳经济或隐含房地产总量稳定， 维持推荐、 继续看多龙头展望下半年， 政策面方面，本次政治局会议明确经济稳中有变、 并强调稳经济，进一步确定宏观政策转向，但为抑制房价上涨预示行业政策依然偏紧， 不过值得注意的是稳经济或隐含着稳房地产总量稳定，政策偏紧状态下继续加码推出过度打压政策可能性较小； 基本面方面，预计上半年的人才新政、公积金政策、限外政策减弱等刚改类对冲政策将推动下半年需求稳定，预计如预售证监管等供给端政策也或将有所修正保证供给逐步增加，因而预计下半年供需关系稳定。 我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度（15 年 25%vs.17 年 33%） ->拿地集中度（15 年 14%vs.17 年 46%） ->销售集中度（15 年 11%vs.17 年 18%），将推动头部房企的销售大增，继续看多地产龙头&蓝筹， 并维持板块“ 推荐” 评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科 A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
5、风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
查看PDF原文 |
|
|
|
|
|
|
转播
