匿名人员
2018-9-25 00:41
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中共中央政治局7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，其中关于房地产的表述有一些不同点：这是历次会议中关于房地产字数最多的一次，除了继续强调“坚持因城施策”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”等内容，还首次提到“坚决遏制房价上涨”、“促进供求平衡”以及“下决心解决好房地产市场问题”。
1）这是表述最长的一次：本届领导集体共计召开70次政治局会议，我们仔细查阅了历次会议内容，其中涉及房地产的仅10次，发现大部分会议都是一句话带过，而这次关于地产的表述共计66个字，为历来最高，提到了房地产的各种问题，显示重视程度不一般。
2）首提“坚决遏制房价上涨”：在本届政治局历次会议中，并未涉及房价问题，而其余相关会议的表述，在2010年国务院层面有发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知是提到抑制过快上涨，此后政府文件涉及到房价也大都沿用这一表述，而相对温和的表述是2012年中央经济工作会议提到的”促进房价合理回归”，最严重的是2017年中央经济工作会议提到的“抑制房地产泡沫”，本次政治局会议坚决遏制上涨，从字面意思就是不允许上涨，调控目标更坚决明确。
3）首提“促进供求平衡”：这一表述其实是对市场的尊重，我们一直强调，在如此严厉的调控下，销售量价仍在创新高，政府需要正视居民合理的住房需求甚至对自身货币保值的需求，需要大力扩大真正满足居民需求的住房供给，而不是总是强调需求调控，促进供求平衡更多是需要在供给端着力，而不是压制需求，压制的需求终究是要被释放的。
4）首提“下决心解决好房地产市场问题”：下决心解决，这一表述应该是向市场传递一个信息，本届政府对于解决房地产市场存在问题是下定了决心不会轻易改变的，也就是会改变过去历年中相机抉择的调控策略，之前是时松时紧、大跌大松、大涨大紧，而现在是下决心房地产问题是必须解决的问题，并不会因为外部或者宏观环境改变而轻易改变。
5）继续强调“坚持因城施策”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”：关于长效机制的建设，市场普遍认为是出台房地产税，我们一直强调长效机制建设对地产行业以及地产股票投资都是利好，因为长效机制的建设的完善必定伴随着短期限制性政策的退出，这将系统性降低行业风险溢价，而房产税如果真的此时推出，必将是相对温和的方案，因为房产税推出的目的之一是解决地方政府长期的财政缺口问题，如果目前出台相对激进的房产税方案，则不但不能解决远期财政缺口问题，还有可能导致未来几年土地出让金的下滑反而影响了地方财政。
投资建议：我们一直强调地产调控在房价还在上涨（今年年中全国新房价格同比涨11%）的阶段不会有宽松可能，但是如果宏观经济面临困难，货币、财政、信用政策如果宽松，那么地产边际上将会受益（比如即使控制地产授信的绝对规模不变，如果银行信用得到宽松，则会出现竞争按揭的可能，边际利率下降），整体而言，我们还是坚持之前的投资矩阵结论，在滞胀期相对收益大概率为负，但三季度在销售基数走低、行业推盘上升的情况下，行业基本面或将略超预期，可以适度积极，参与优质低估的地产股的长期投资机会。
风险提示：销售不及预期，政策调控超预期。
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