北京刚需买房-二手房买房交易流程随笔杂谈

对于每一个北漂的人来说，在北京能有一个属于自己的温馨的窝，是一件十分不容易但令人幸福感满满的事情，对我来说同样如此。北漂多年，一直在互联网公司上班，之前因为各种原因一直没有动用自己手里的首套房资格。

考虑到家里有娃，也厌倦了频繁搬家的日子，今年终于下定决心上车，却因为中途疫情耽搁，直到今年6月份才开始出来踩盘，期间也加入了一些买房群啥的，结识了一些有同样需求的刚需上车的朋友，平时也会经常交流购房经验。

最终还是上了车，不过在过程中，感受到了北京二手房市场水深，并且深刻感知到周围刚需想上车的朋友很多其实对二手房交易并不了解，因此结合自己的上车经验，以及从各种渠道得到的经验，整理一篇二手房交易细节，分享给有需要的朋友。
看房

这个环节是大家最纠结也是最累的，自己看房的时候，每周末跑断腿，结合自己的预算，实地踩了无数个盘，也从一开始的懵懂无知到后边的经验增长，并且能够从自己的实际感受出发，给朋友们一些真心的建议：
如何挑选中介

   影响大家选择中介的因素：中介费，靠谱，安全性。相信大家心中最理想的中介就是：对房子足够了解，能够给出自己的分析，能够站在买家的角度，有较强的谈判能力，同时中介费别太贵。

      虽然说大中介不一定靠谱，小中介也不一定业务能力差，但是不可否认，现在北京二手房市场基本上被小绿小黄中介把持着，无论是房源数，还是成交量，黄绿中介都遥遥领先，同时绿中介在维护业主感情方面也是下了巨大的成本，导致有一批业主在交易的时候非绿中介不可。

      咱们这里聊聊如何挑选中介，我先给一个我的观点：不同的区域的房源都找对应区域负责的中介带看
      原因无外乎：大部分中介只对自己门店所在的区域及周边比较了解，现在房源都是共享的，在一个区域找一个靠谱的中介，能够让你对该区域的房子有更深入的了解，同时也能节省相互的沟通成本。

      至于如何找靠谱的中介，这是个概率问题。以链家为例，这里得夸赞一下，这么多中介中，链家和贝壳app用户体验是最好的，当然，也需要有好的产品体验才能对得起绿中介这么高的市占率。关于在链家找中介，我简单总结，偏主观，大家可以交流：找五年以上从业经验的中介，同时链家评分极佳的社区先锋，门店精英等，从概率上来说，这样遇到靠谱中间的机会大一些，同时试探性得跟中介聊天，通过他的言谈分析来评估业务能力，最后选定一个感觉好的即可。至于其他小中介，因为没有链家的评分体系，更多是口碑宣传，朋友们有成交的感觉靠谱的中介，一般可以相互推荐。

选房&谈判

这个环节是最关键的，自己看房过程中，有过因为谈判价格没谈拢，综合各方面原因放弃过房子；也有过看到不错的房子，经过一段时间的思想斗争之后，决定出手，却不巧被别人捷足先登情况；也有过因为判断失误差点买到坑，阴差阳错没买成的情况，总之，买房人的心里的爽甜苦辣，我也不例外。
这块真写的话，能写很长的篇幅，毕竟直接关系到自己兜里的软妹币要掏出去多少，会不会被坑。这里细节策略比较多，回头可以单独写一篇文章大家一起交流，本次重点是介绍二手房交易流程，让大家对整个交易环节有相对清晰的脉络认知。

签约

这里的签约指的是当房价，中介费以及各种附加条款在谈判桌上谈妥以后，各方都没意见，由买家-卖家-中介公司签定的三方合同，在签订合同之前，这里有比较多需要注意的地方：

买家购房资质是否满足条件，是首套还是二套
卖家房屋确权，房子产权是否清晰，有无抵押，是否有纠纷，是否占学位或者户口
房屋交易细节，合同一字一句确认清楚

下边分别讲述一下个人的经验：

购房资质

这里首先要知道一个政策，北京的限购政策是认全国贷，北京房的。也就是说，如果你在全国范围內有过房贷记录，那么哪怕家庭名下在北京没有房，也是算二套的。
关于购房资质的查询，可以登陆http://bdc.ghzrzyw.beijing.gov.cn/eo/wizard/menuItem.go?menuId=27861，北京市不动产登记领域网上办事服务平台，点击购房资格查询，填入购房人信息后提交，一般30分钟之内就能出审核结果

出来的审核结果参考下图，这个截图可以保留，后续网签的时候还会用到

卖家房屋确权

这步很重要，在房屋交易合同签订之前，一定要对房屋的状况，产权归属，是否抵押，是否占有户口或学位等明确查询清楚，中间有一个环节不明确，不清晰的，都不要签合同，避免后续不必要的麻烦。
  1.产权归属&是否抵押
  产权归属可以通过查看卖家房本原件确认，房屋是否是卖家所属，有没有其他权益人，这些都要明确清楚。房屋本身有是否处于抵押状态，可以通过住建委或者是北京通app线上查询获知。
  因为房子必须是无抵押状态才能进行网签，所以如果房子本身查询得知无抵押那是最方便的。但是如果卖家本身房屋可能是按揭贷款尚未结清或者因为其他原因房屋是处于抵押状态不能进行网签，针对这种情况，主要有两种方式解决：

卖家自行解决抵押问题
也就是说，卖家通过自行筹措资金来结清抵押贷款，使房屋解押，以便进行后续网签，这种情况就简单了，无需买家做什么，约定好时间写在合同里，就等卖家结清完就可以进行后续的交易环节
卖家想要买家的首付款的一部分用来结清抵押贷款
这种情况就涉及到了要动用买家的购房资金来解决卖家的抵押问题，这种相对复杂一些，但是正常来说，只要卖家个人信用没有问题，一般也没有太大风险。遇到这种情况，以小绿中介为例，一般这么处理的：
1.中介会查询卖家个人信用报告，确认卖家没有其他纠纷和风险项
2.起草风险告知函，告知买卖双方交易风险，以及卖家希望买家首付款一部分偿还贷款的诉求。
3.为了把控风险，保证专款专用，卖家需要将抵押贷款的还款账户交由中介保管，后续买家缴纳首付款后，一部分资金划拨到该账户，及时还款，并完成后续解押手续，使房屋处于无抵押状态，以便进行后续交易流程4.这过程中一般中介会从中收取还款金额1个点左右的手续费，这部分由卖家自行承担

上边是绿中介的流程，如果是中小型的中介，一般会通过第三方金融公司跟卖家进行垫资还款的协定，卖家承担一些手续费，整体而言，这部分对买家的风险是可控的，但是这些信息，包括担保交易流程，一定要在签合同前落实清楚，相关条款写到合同里。
2.学位&户口
可以先看卖家户口本，有没有适龄儿童正在上学和家庭成员户口所在地，还可以去当地派出所查询卖家户口信息，对于有户口或者学位占用的，需要卖家抵押一定金额的保证金，具体金额进行可具体协商，待迁出户口后再将保证金归还。
房屋交易合同细节确认

确认是全款还是贷款，组合贷还是纯商贷；什么时候交首付，付款周期是什么样的；什么时候交房，是过户后交房还是收到尾款后；房屋里哪些家具是需要留下的，哪些家具可以带走，逾期交房的违约罚金等；这些内容都要在合同上写清楚，避免后续扯皮。

这里还得注意缴纳的定金金额，一般来说，定金10万起，然后10万会先行打给卖家账户，超出的部分存在第三方监管账户，包括户口保障金，物业保障金等，都需要存入第三方监管账户。
网签

前提：房子是无抵押状态，也就是说，有抵押的房子在网签之前就要把房子解押完成
一般网签合同都是制式的，这里买家只需要准备好个人的身份证，户口本，结婚证等材料，配合确认好合同中个人信息部分，签字配合中介在网上提交操作就好，网签成功后，会生成：

网签合同
网签合同号
网签密码
网签价

这些信息会在后续银行面签和过户的时候用到。
银行面签

对于全款的大佬，可以跳过这一步，这里给大家介绍贷款买房时候的面签流程。
贷款一般分为纯商贷和组合贷服务，其实组合贷的流程就已经包含了商贷的部分，所以我这里只介绍组合贷的流程
  贷款政策：

  首先，北京市的限购政策是认北京房，全国贷，也就是说只要名下有北京住宅或是全国范围内有房贷记录，都认为是二套。
  北京市首付比例是固定的！房贷利率跟随lpr浮动，目前首套利率4.85%，二套5.35%，普通住宅首付款比例不低于35%|二套不低于60%，非普通住宅首付款比例不低于40%|二套不低于80%。
  公积金组合贷：

  注意事项
  因为北京市不是所有银行都能承公积金组合贷的委托代办工作，所以这里一些中小型的中介就会让客户额外承担1000-3000不等的公积金业务代办费，当然，像小黄小绿中介没有这种额外的公积金代办费，毕竟他们的中介费已经收得够高的了（滑稽）。实际上，这部分钱是中介利用信息不对称额外赚客户的费用，对于买家来说，这笔钱完全是可以避免的，直接自行指定贷款银行，找银行客户经理帮助，银行是可以免费承担公积金组合贷、委托贷款的代办工作的，这里千万不要被误导，客户是可以自行指定银行的。
  组合贷款办理流程

资料清单

一般是准备买卖双方夫妻身份证、户口本、结婚（离婚）证、贷款银行的借记卡、房本、卖方银行卡、网签合同

商贷部分

银行客户经理是可以选择上门服务的，买卖双方约定好时间，等银行上门办理，按照流程签合同就好，但是这里有一些要注意点：确定好自己的公积金贷款额度，因为我是北京市管公积金，按照缴纳年限来决定贷款额度，一年对应10万，封顶120万，剩下的部分即为商贷。
选择等额本金还是等额本息，这个根据个人的实际收入能力来决定，如果计划在8年內提前还完，则选择等额本金，否则建议选择等额本息。当然相应的等额本金要比等额本息月供高几千，具体可以拿各种房产app来计算月供。
选择银行的时候，要选择提前还款无违约金的银行，如果自己手里有闲钱，又觉得理财收益一般的话，一般都会选择提前还款，所以选择提前还款无违约金的银行尤其重要。

公积金贷款部分
初审环节
主借款人通过北京公积金网站或者北京通APP申请，上传个人信息、网签合同等关键信息，根据银行客户经理指导，选择公积金经办网点和贷款银行，公积金中心收到资料后进行初审。
复审环节
当银行商贷审批通过后，会跟公积金中心进行对接，接着公积金中心会致电买方前往公积金中心现场，买卖双方需要同时到场进行复审，届时公积金中心会提示提前准备的材料。
复审当天主要就是签公积金贷款合同的，合同签完，贷款审批就通过了，就可以进行后续预约缴税过户了，就这么简单。。。

缴税过户&抵押放款

当银行和公积金中心批贷通过，就可以进行预约缴税过户了。。。
准备材料：

买卖双方及配偶身份证原件和复印件
买卖双方及配偶户口本（身份证和户口本必须地址一致）原件和复印件
买房未成年子女户口本原价和复印件
买卖双方及配偶结婚证原件和复印件
买方未成年子女出生证明原件和复印件
缴税用的银行卡
网签合同

大体上就是等中介住建委网站上预约好过户时间，就可以跟卖家以及中介一起去所在区的住建委进行取号了，整个流程下来就是在柜台签字签字再签字～～～然后银行卡一刷，交完税，继续签字ing～，最后完事就算正式过户了，就可以开心得去打印领房本了，这个值得纪念的日子，记得拍照留念哈。

因为过户后房本要拿去银行抵押贷款，所以建议提前把房本每一页拍照保存下来，这样后边可以直接拿来提取公积金。
银行拿到房本以后，就会走房本抵押流程以及后续房款，这个流程一般半个月至两个月（不同银行放款速度不同）对于买家来说，就安心等放款就好。等银行放完款，就会通知去房本和还款合同，签完领回房本，剩下的就是按照合同上面的房屋交割扫尾工作了。
提取公积金

在过户以后，就可以提取公积金了，夫妻双方的话，一般建议先提账户余额多的一方，因为如果不是在北京领的结婚证的话，网上只能提取一个，另一个只能去柜台办理提款。

网上领取方式

登录网站，选择个人业务办理-公积金业务，进去后，选择页面左侧的【我要提取-提取住房公积金-提取申请】

2.选择购买京内住房提取（这项在过户出房本以后就能提取），进入事项申请页面，按照要求，把带红星的框框都填上真实信息就好。

3.公积金一般工作日次日就能到账，如果是柜台取，当天就能到账，整体还是比较快的。

暂时先写这么多吧，大家有什么问题的可以留言讨论，后续也会多分享自己买房方面的认知。

期权匿名回答 · 2023-1-13 09:38:18

干货满满[赞同]

北京刚需买房-二手房买房交易流程随笔杂谈

1 个回复