买房合同上写 3 年内可以拿房产证，正常吗？

购房合同说3年内拿房产证，一般都需要这么久吗？开发商5证都齐全是不是到时候一定就能拿证？他们说土地证到时候也会有的。还有我公积金贷款的，如果拿到证以后会被留在公积金中心那边吗

有关回应 · 2021-6-1 09:48:40

谢邀。

先说结论：别买！别买！别买！正好借着这个问题，说一说办不下房产证的问题。

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1、办房产证的流程和合理期限

按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：1、楼盘竣工验收交付使用，2、开发商取得整个楼盘的产权，3、分割给业主办理小产权。没有拿到房本的时候整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也一样）。

商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。

开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房本。前者是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房产证，法律上叫初始登记。

办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：

1、商品房五证
2、主体资格证明（开发商的法人营业执照等）
3、竣工验收备案表
4、面积实测报告

我是开发商本人（2），我有合法手续（1），房子我盖好了（3），面积是这样这样（4），给我办证吧！基于此，法律上关于办房产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同约定，都是以交房后多长时间来计算。

法律规定，拿到了3和4才能交房，所以交房之后立刻就可以拿3和4去做初始登记，在北京30个工作日就能办出来，上海则是20日内完成审核。

初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房本。这个过程长的也就一个月。以首都北京为例，办业主房产证和二手房过户是一个单位，经常有开发商的办证人员跑一次办几百个证出来的。一般都是默认开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去办的。

前面说了，大证二三十天，小证二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算3个月绰绰有余了。随着我国各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往是小于等于而不是大于等于。

2、办不下房产证的法律规定

基于上述背景，法律规定如下：

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

交房之后90日就是商品房默认的办证时间，开发商会签合同予以延长，6个月比较常见。

3、办不下房产证的原因

开发商给业主办房产证的手续不是很复杂，当然，由于我们国家房地产行政管理的复杂性，各地规定会有差别导致这个周期不是固定的，一般来说需要3个月到6个月的时间。

超过这个时间办不下房产证，会有多种可能性：

1、违规用地问题
2、变更规划问题
3、面积测绘问题
4、竣工验收问题
5、资金链条断裂
6、公共维修基金和契税挪用
7、开发商跑路

其他各种原因，篇幅有限徐律师就不一一罗列了，我们的律师团队遇到过按照经济适用房立项实际盖别墅，十年拿不到房产证的。我们遇到过规划面积很大，分割销售，结果无法进行测绘的（不成套）。我们遇到过送露台送地下室偷面积，结果政府认为开发商盖有违建不给办证的。总的来说大部分办不下房产证，十有八九都是因为开发商不正规操作，导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了，而且卡的很严重。政府不敢轻易给开发商审批。

4、办不下房产证的严重后果

正常来说是交房之后的三个月到半年，开发商和你在合同里约定半年是最常见的，如果约定三年，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况。三年基本等于无限期。一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2/3，甚至更低。以北京某著名别墅为例，2009年的一平米价格是1.5万，同类型房源的价格早已突破5万，价格仅同类房屋1/3都鲜有人问津。

除了房价低，由于没有房产证，通常销售的时候会约定在“过户后”支付尾款，所以业主就算强行降价销售，也只能得到降价之后的首付得不到尾款。

价格贬损如果你一直不卖自住，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就开始苦等。他们认为只要一直等下去早晚房产证都能下来，下来就没有问题了，先住着吧。

但是即便是住没有房产证的房子也存在很多风险。徐律师在前面说了按照法律规定房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主住得好好的突然房子被法院查封的情况发生。

开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动用楼盘来抵债，作为融资的工具。像北京有个著名的小区叫果岭假日十年了还没交房，开发商用楼盘融资了好几轮，购房人还在干等。

违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来的是整个项目被夷为平地，不久前我在廊坊出差，市政府门口的业主们拉着横幅要求见市长，就是这种情况。

5、办不下房产证对开发商有什么好处？

民事上，办不下房产证对开发商来说可以自由的约定违约金，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金，比如总房款的千分之一，一次性。一套100万的房子，千分之一就是1000。业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉去要。但是业主的购房款早在房屋预售阶段基本就拿走了，贷款现在很多地方只要施工到正负零就可以放款，所以开发商根本就可以不在乎业主拿不拿得到房产证。

业主拿不到房产证，开发商还可以用楼盘进行融资。法律上有诸多好处，成本又很低。再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收益的基础上的：比如变更的规划、违建（也会卖给业主增加利润）、变更的立项（商改住），不办房产证只是前述收益的一个附加产物。

6、办不下房产证如果自救

办不下房产证自救成功在法律上说是有可能的，要区分不同的阶段，难度会不同。

如果小区已经具备了办理房产证的条件没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小；如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，就通过行政诉讼迫使政府进行审批，难度中等；如果开发商存在非常严重的问题，办下房产证难度很大，就要考虑及时退房。

因为能办的下来就是能办的下来，一个小区都能办，而反之办不下来就是办不下来，所以办房产证的维权最大难度不是来自法律而是来自组织：

a、难以解决一个业主维权一群业主搭便车的心理
b、业主对办不下房产证没有法律风险意识，是所有维权中最不着急的（仅次于烂尾楼）

7、怎么避免买到办不下房产证的房子

买大品牌：珍惜自己名节的开发商不会做这种事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。

商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，像北京现在干脆就规定商改住就不给办房产证，但是北京照样有很多商改住楼盘在卖，徐律师明说了这些都是坑，千万别买。

手续要齐全：手续不全不能买，房产证办不下来就是因为手续不全

（重要）没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房：因为办房产证前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。

在收房阶段就开始维权，也有利于你提前解决房产证下不来的问题，可能借着这个时候业主们群情激昂，直接就把后面的问题一并都解决了。

总而言之，别买这个房子比较理性。

有关回应 · 2021-6-1 09:48:41

先回答第一个问题，房产证办理法律约束在交房的一定期限内，不同城市时间可能不一样，一般也在交房一年内办证。
[h1]购买新房怎么领取房产证？[/h1]1、一般办理房产证需提供购房合同，按揭合同，购房，竣工验收证书，结婚证还有夫妻双方身份证及身份证。另外夫妻双方都要到现场，如若有一方不能到现场的，必须提供委托办理授权书并且要在公证处办理公证。
2、如果想节约资金，购房者可以按照程序自行办理产权证；为节省时间和精力，也可以委托开发商或代理公司办理。使用银行按揭贷款的情况下，如果银行在住房按揭贷款合同中强制加入“要求开发商协助将产权证收押”、“需委托开发商代办产权证”条款，则只能委托开发商或代理公司办理。
3、即使委托开发商或代理公司办理产权证，购房者仍可以选择是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理产权证申请手续，契税和公共维修基金等税费仍由购房者自己缴纳，这将对应不同的办理流程。
[h1]领房产证时需要注意什么？[/h1]1、确定开发商已经进行初始登记：开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20～60日不等。
2、到管理部门领取并填写《房屋（地）权登记申请表》：申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。
3、拿测绘图（表）：由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。
4、领取相关文件：在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。
5、缴纳公共维修基金、契税：公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。
第二个问题，五证齐全不一定能拿到房产证
[h1]什么情况下拿不到房产证？[/h1]1、开发商已无资质
如果开发商本身已经失去办理楼盘产权的资格，自然也无法为购房者办理房产证，具体而言，可能有以下几种情况：开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权；楼盘被法院查封；开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；或者没有取得建筑面积实测数据；再或者没有完成竣工备案工作等。
2、遇到一房二用的黑心开发商
有些小开发商可能会因为资金周转或者是短期＊而出现一房二用的现象，也有可能导致房产证拿不到。比如开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕；甚至将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；
3、因为交房原因延迟
商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；开发商不及时办理“大确权”，或者不配合提供办理“小房产证”的相关资料；还有可能是开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发。
4、购房者自身问题
购房者买房时未缴清房屋相关税费；委托他人或授权他人办理房屋产权证明却未出具相关委托证明的；办理产权相关证明提供不充分的。
5、其他问题
（1）房屋管理部门的原因
房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间，主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况，购房者应向其上级主管部门提出异议，如果对其答复感到不满意或者没有作用的话，可依法向人民法院提起行政诉讼，这属于行政机关的不作为行为。
（2）售房单位的问题
单位职工购买公房，如果已经交纳了房款和提供了文件材料，却迟迟办不下来房产证，如果不是房管部门办理速度太慢，主要就是在单位了，其中最主要的原因可能就是售房单位没有把所售房价款存入住房专用账户上去。
根据相关规定，房管局给房改房办理产权证书的前提条件是售房单位必须把售房款存入指定账户，否则不予办理。职工如果遇上这种情况，应向其单位的上级主管部门或者其他政府职能部门反映，及时纠正单位挪用房款的错误行为，早日办下房屋产权证书。
新房拿不到房产证，既有开发商的原因，也有业主证件资料准备不足的原因。如果是开发商的原因，购房者可依据合同约定，要求开发商承担违约责任，包括赔偿损失、解除合同等，但如果选择解除合同退房的，需注意行使合同解除权的时间限制。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，也就失去解除合同退房的权利。
最后拿到证以后会留在自己手里，不会扣留

有关回应 · 2021-6-1 09:48:42

[h1]房产证为什么会延期办理？[/h1]延期办理房产证大多卡在开发商身上。
据了解，在许多情况下，业主们的房产证不能及时办理，大多和开发商的拖延或必要手续办理不齐有关。
面对这样的局面，业主们虽苦不堪言，但凭业主自己，是无法到房管部门单方面办理房产证的。
目前办理商品房的房产登记时，需要提供8样证件(证明)，其中包括：1.房产登记申请书；2.身份证明；3.初始登记证明；4.商品房买卖合同；5.完税证明；6.维修基金收据；7.预告登记证明(非必要)；8.如夫妻共同登记产权需带结婚证。
而在这些必要的证件(证明)中，初始登记证明往往是掌握在开发商手中的，因此，虽然仅此一件，却也足以让业主们处于弱势，只能等待着开发商通知去办房产证了。
而在之前对小冯的采访中，我们从他身上可以看出，大多数业主对于房产证的相关知识并不了解，不知道房产证的办理有承诺期限，出了问题也不知该通过何种途径联系什么人，而这两种情况，往往在合同中都有注明。
[h1]房产证有没有承诺的办理期限呢？[/h1]一般情况下，在购房者与开发商签订购房合同时，一定要注意合同上所注明的办理房产证时间和逾期违约条款。
此条内容位于一般商品房买卖合同【合同备案与房屋登记】的【房屋登记】内：
例如：

[h1]如果房产证延期办理了，该怎么办呢？[/h1]根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：超过合同中约限一年未办理产权证的，业主则可以要求开发商退房！不过此时通常都是房子已经装修或入住了，业主退房的成本也比较高。建议业主可以选择让开发商承当违约责任，而不必选择退房。
在上述合同中，对于房产证的规定办理期限为720个工作日。（注：720个工作日≠720天，我国普遍实行每周工作5日（周一到周五）、每日工作8小时的工时制度。故周六、日不包含在工作日范围内）那么，如果超过720个工作日后，房产证仍未下发，业主便可以依照合同规定向开发商索要赔偿。
如果按照上述举例合同中，出卖人按日支付已付房款万分之零点一的违约金来计算的话，若已付房款为100万，则业主每被拖延一日，可获得1000000X0.00001=10元的违约金。
此时可能有小伙伴要说，我买的是小开发商的房屋，购房合同并不像其他合同那样正规，没有约定具体办理房产证的期限。
对于这种情况，业主仍可依据法律规定来维护自身的合法权益。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的十八条中有明确规定：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
因此，如果开发商逾期办理房产证，业主可选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。
那么，在我们交房后的过程中，出现任何问题想要联系开发商解决的，都可以查看自己的购房合同，一般在合同的第一章【合同当事人】内，都会注明开发商的名称、电话、联系地址等。
若通过合同上的联系方式无法联系到开发商，或开发商态度消极不愿解决问题时，亦可通过西安市房管局进行咨询与投诉。
房管局网站：http://www.fang99.com/index.aspx
房管局业务咨询热线：965345
房地产项目违规销售投诉热线：87622063

S姐在这里，要跟各位准备买房和已经买了房的小伙伴们说一句，不管是在购房前后，都不要因为怕麻烦而忽略了自己的应有权益，一定要认真审查合同条款，后续该办的证，该走的手续，一个都不能少，不然可谓是后患无穷。

有关回应 · 2021-6-1 09:48:43

三年内拿不到咋办？没有＂否则＂的承诺都是假的，而且这个否则还要自己可控，比如说＂否则退款＂和＂否则买方不付款＂当然选后者

有关回应 · 2021-6-1 09:48:44

首先要看开发商证件是否齐全包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
如果是期房的话，要等房子盖完之后交房才能拿房产证。

买房合同上写 3 年内可以拿房产证，正常吗？

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