二手房买卖那些坑爹事？

1. 中介的那些坑
2. 房东的那些坑
3. 买家的那些坑

有关回应 · 2021-5-14 20:37:58

一.如何选居间人

首先我们先说说二手房的成交方式，相信很多准备买二手房的朋友已经早百度或360过了，二手房有两种成交方式，自行成交和经纪成交，自行成交即为买卖双方自行签订房屋买卖合同并自行办理网签、面签、缴税及过户手续。经纪成交是指在居间人的居间服务下买卖双方签订房屋买卖合同并办理一系列房屋交易手续。两种方式各有利弊，自行成交能帮助买受人省去几万元甚至几十万元的居间服务费，但如果交易双方非法律专业人士，很容易出现约定不明或由于不清楚办理流程而导致合同无法继续履行双方扯皮的状况。所以律师在这里还是要建议各位朋友：买房是大事，术业有专攻，还是交给专业人士去操作会更靠谱。一家靠谱的中介公司可以协助房屋买卖双方尽快寻找到自己合适的签约对象，会根据买受人的实际经济能力，提供合理的购房建议，也能够为买受人找到最合适的房屋，既能为买受人贷到合理的款，还能够让买受人的资金得到最有效地发挥。同时可以为买卖双方省去很多繁杂的手续办理，关键是为买卖双方最大限度的节省时间成本。所以说这个钱省不得！

那么如何选居间人？简单归纳为一看二查三问。

“一看”：去居间人实体店查看，是否有工商营业执照和税务登记证？在这里提醒各位朋友一点，很多居间人有多家分店，但切记每家分店都应有经营手续，如果没有的话，一经工商行政管理部门发现，该店面将面临经营全面停止。所以为了未来不必要的麻烦，一定要查看居间人的经营资质。

“二查”：如果有些居间人店面没有在外悬挂工商营业执照和税务登记证，一定切记登录企业信用信息网对该居间人店面进行查询，如果没有进行工商登记的居间人一定要慎选。

“三问”：询问房源，自己心仪的区域或小区是否有房源，以及居间服务费比例。目前在北京，居间服务费最高的为链家公司，居间服务费为房屋总价款的2.2%，保障服务费为房屋总价款的0.5%，共计为房屋总价款的2.7%，其他居间人根据门店不同居间服务费会有所差别，当然各居间人的工作人员业务能力无法评定，单从房屋买卖合同文本来看，链家公司相对更严谨些。另外律师做了大量的房屋买卖合同纠纷，当房屋买卖合同无法继续履行而解除的，从律师办理的案件来看居间服务费能够全款退还的只有链家公司。

二.看房产证

当买受人选好房屋，并初步与出卖人协商好房屋价款后，中介会约买卖双方见面沟通，如何没有问题就可以直接签订定金协议或存量房屋买卖合同了。买受人急切的心情能够理解，但越是这个时候越要冷静分析。首先买受人应该看出卖人的房产证。看什么呢？

（一）看产权人信息

前来协商并签存量房屋买卖合同的出卖人是否为房屋产权人？

如果出卖人是房屋产权人，一定要询问清楚该房屋是婚前个人财产还是婚后购买（婚前婚后以取得结婚证时间为准），如果是婚前个人财产，就不用担心产权问题，如果是婚后购买，但仅仅登记在出卖人一方名下或者登记在配偶一方名下，就要慎重对待了，最好当着出卖人的面，给其配偶打电话，询问确认其是否同意出售，并一定要切记录音！很多人疑惑的会问这个事有那么重要吗？重要的事情说三遍，很重要！很重要！很重要！为什么呢？从法律上来讲，房屋为出卖人夫妻共同财产，如果配偶一方不知情或不同意出卖，出卖人一方就构成无权处分，无权处分不会导致合同无效，但可能会导致合同无法继续履行，也就是说最后你还是买不到这个房屋。但是如果录音了，配偶也同意出卖了，配偶一方以后如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同，就没有任何事实依据了。目前大量的房屋交易，由于房屋价格大幅上涨，出卖人签订存量房屋买卖合同后又反悔，很多人均以无权处分为由请求确认合同无效或请求解除合同，所以买受人一定要慎重，让出卖人无机可乘。

如果登记在出卖人与配偶双方名下，一般出卖人与配偶需要同时出面签订存量房屋买卖协议，如果一方不出现，仅仅出示授权委托书，也要电话确认核实并录音，因为仅凭出卖人一纸授权委托书，无法核实是否为配偶的真实意思表示。

如果出卖人不是房屋产权人，一定要询问与房屋产权人的关系，是父母？子女？代理人？债权人？从律师的角度来讲，不管出卖人是否出示了房屋所有权人的身份证、户口本、房产证或者授权委托书或者债权法律文书，均应当面与房屋所有权人电话确认并录音，在房屋所有权人知情并同意出售的情况下再签订存量房屋买卖合同也不晚。如果无法联系房屋所有权人，宁可白跑一趟另行再签，也不要贪图一时之快，为日后留下陷阱。

（二）看房屋性质

房屋为商品房？已购公有住房？经济适用房？按经济适用住房管理的房屋？小产权房？

房屋如果是商品房，正常交易即可。

如果是已购公有住房（包括房改房，央产房），房改房可正常交易，央产房的话，买受人与出卖人签订存量房屋买卖合同前一定要出卖人出示《在京中央单位已购公房变更通知单》，保证房屋可以上市交易并办理过户手续。需要交纳土地出让金，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。

如果是经济适用房（俗称一类经适房，也称两限房），一定要出卖人提供《已购经济适用住房上市出售意见》，经济适用房有些特殊之处，出卖人出售交付使用不足5年的经适房：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭；出卖人出售交付使用已满5年的经适房：可以按照市场价格出售给任何中国公民。出卖人2008年4月11日后签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款；出卖人2008年4月11日前签订房屋买卖合同购买经济适用住房满五年后上市出售的，应按出售价格的10％补交土地收益等价款；并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明（有的城区不需要）。交易一次以后，房屋性质变更为商品房。

如果是按经济适用住房管理的房屋（俗称二类经适房），房本未满五年也可以交易，交易是需要补交土地出让金的，按照合同成交价的3%缴纳，交易一次以后，房屋性质变更为商品房。

如果是小产权房，也就是集体土地上的房屋，这种房屋最大的特点就是：便宜！通常没有房产证，只有宅基地使用权证，如果买受人与出卖人非同一集体经济组织成员或非同村村民，这种房屋千万不要购买！面临房屋买卖合同无效的风险，买受人往往是赔了夫人又折兵！

（三）看房屋面积

核对居间人挂售的房屋面积与出卖人房产证显示房屋建筑面积是否一致？往往居间人为了宣传，挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，首先买受人通过看房看不出来房屋面积差异，其次也不可能初次看房就进行专业测量。如果居间人挂售的房屋面积大于房产证显示的建筑面积，也就意味着房屋单位面积售价提高，面积差异越大对于买受人来说越不划算。

同时出卖人往往在签订存量房屋买卖合同时会承诺送车位或仓储室等，如果房产证面积没有体现，所有的承诺都是空谈，没有任何现实意义。

（四）看房屋抵押情况

在房产证附记部分查看是否有抵押登记专用章，如果没有说明房屋没有抵押，如果有抵押登记专用章且没有抵押注销章说明房屋有抵押，但买受人仅通过房产证无法确认抵押金额，以及还有多少债务尚未偿还。在北京各区县房管局，携带房屋产权人身份证原件及房产证原件往往仅能查询到是否有抵押登记记录，但无法查询抵押金额。在这种情况下建议买受人要求出卖人出示主债权合同及抵押合同，确认抵押金额。律师近期承办的一例案件即为出卖人谎称所出售房屋仅有200万元尚未偿还银行，买受人信以为真，居间人也并未进行核实，签订存量房屋买卖合同并办理网签后，出卖人迟迟未依约还款解抵押，买受人无法办理贷款，后获知出卖人就房屋设定了最高额抵押，未偿还金额远不止200万元，最终导致合同无法继续履行，最终吃亏的还是买受人。

（五）看房产证登记时间

主要是为了查看出卖人房屋购买是否已经满五年。一般确定房屋是否满五年，以契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先的原则确定，但现实中可能出卖人相关税费凭证丢失，在此种情况下，只能通过查看房产证登记时间来确定。律师承办的案件中不乏出卖人承诺满五唯一的案例，但事实上可能尚未满五年，买受人即面临多承担房屋成交差价20%个人所得税的风险，所以买受人一定要认真核对房产证信息。

三.买受人签订存量房屋买卖合同前应注意事项：

（一）进行购房资格审查

购房资格审查只要是看买受人以家庭为单位是否符合“京十五条”的限购政策。日常生活中也不乏以家庭为单位的买受人已购买两套房屋后，为了改善生活需要，需将其中一套房屋置换为大房屋。那么买受人在尚未将自己所有的房屋出售的情况下就与出卖人签订存量房屋买卖合同就有问题了，签订存量房屋买卖合同时买受人并不具备购房资格，那么在此种情况下买受人与出卖人签订的存量房屋买卖合同是否有效？实践中随着房价大幅上涨，出卖人经常以买受人签订存量房屋买卖合同时尚不具备购房资格为由主张合同无效。存量房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示，当然真实合法有效，但能否继续履行呢?《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）第八条：“当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。”也就意味着买受人只要将自己所有的房屋尽快出售并办理产权转移登记手续，在法庭辩论前通过购房资格审查，那么其与出卖人签订的存量房屋买卖合同就可以继续履行，当然能否继续履行还要看买受人是否有一次性支付能力。

（二）打印查看买受人即配偶双方征信报告

之所以要提前打印征信报告，主要是为了考虑买受人以现有的征信情况能否通过银行贷款审批。如果买受人或配偶在两年内连续出现三次或累计出现六次信用逾期的情况，那么申请银行是很可能遭拒的。如果买受人负债比率过高，银行就会担心买受人的还款能力，一般也不会轻易放款，通常买受人的总负债率最高不得超过总收入的50%，否则就很难申请贷款了。

（三）筹措定金、首付款、居间服务费

买受人一旦签订定金协议、居间服务合同或存量房屋买卖合同，就应依约支付房款，虽然出卖人经常口头承诺买受人可以晚于合同约定时间支付房款，但双方一旦出现纠纷，合同无法继续履行，出卖人就会以此认定买受人先行违约，要求买受人承担违约责任，这对买受人是极为不利的。

四.买受人签订存量房屋买卖合同时应注意以下事项：

（一）出卖人口头承诺与存量房屋买卖合同或补充协议约定不一致，以哪个约定为准？

一般存量房屋买卖合同均会载明一条：“甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，双方口头约定或口头承诺不能视为对本合同或补充协议约定的变更”。只要存量房屋买卖合同或补充协议有该约定，那么双方口头约定不能视为对书面合同约定的变更，最终仍以书面约定为准，如果出卖人向买受人进行了口头承诺，一定要在存量房屋买卖合同或补充协议中写明，否则，买受人利益受损通过诉讼维权都没任何事实依据。

（二）合同条款前后约定是否矛盾？

在二手房交易中流程相对繁杂，而且交易各个环节有先后顺序，如果居间人工作人员不熟悉交易各环节之间的关系，很容易出现合同约定矛盾的情形。二手房交易流程以时间为节点大概分为：签订定金协议，签订存量房屋买卖合同，出卖人房屋核验且买受人购房资格审查，网签，面签（办理银行贷款手续），缴税，过户，新房本办理抵押登记，银行放款。合同中每一个环节双方未正常履行合同义务都将导致后面的环节无法进行。律师近期办理的一例案件出现了因合同条款前后约定矛盾直接导致双方无法继续履行合同的情形。

案例：出卖人出卖的房屋因尚未还清银行贷款存在银行抵押，但因家庭原因需要出售该房屋，与买受人在合同中约定办理面签（办理银行贷款手续）后，买受人支付首付款，由出卖人自行清偿银行贷款解除抵押。问题来了，首先出卖人在房屋核验阶段出现问题，出卖人房产证显示地址与房管局登记簿登记地址差了两个字，直接导致房屋核验未通过，如果正常情况下出卖人与房管局工作人员核实后可重新制作房产证后进行房屋核验，但本案的关键在于房屋存在抵押，房管局要求必须先解除银行抵押后，才能核发新房产证进行房屋核验。按照存量房屋买卖合同约定，出卖人在买受人向其支付首付款后才有能力偿还银行贷款解除抵押，双方就此成诉。在实践中解抵押务必在面签前需要完成，否则双方办理面签时银行不会审核通过贷款审批。所以关于解抵押最后期限及解抵押主体一定要明确约定。同时为了化解风险，买卖双方应在签订存量房屋买卖合同前进行房屋核验和购房资格审查，这样即便房屋或购房资格出现问题，双方可以协商解决，无需承担高额的合同违约金。

（三）规划用途是否为住宅？

如果土地规划用途显示工业、办公或商业，该房屋有可能为我们通常说的“商住两用”房屋或“loft”，该类房屋一定要慎重选择。

“商住两用”房屋有哪些法律风险？

无法迁入户口。“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房，所以无法迁入户口。

子女无法就近入学。由于项目用地性质为商业或工业用地，公共配套实施不包括学校，所以周边也没有学校，子女无法就近入学。

在建设项目竣工前，开发商进行夹层建造，规划行政主管部门对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。项目竣工验收后，擅自夹层建造，规划行政主管部门发现后将责令限期拆除。

房屋可能出现质量问题。由于内部夹层建造，主体结构承重增加。

生活成本增加。由于“商住两用”房屋占用土地仍为商业用地或工业用地，其物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准，水费电费均按照商业来计算标准，也均高于一般住宅使用标准。

（四）房屋是否为出卖人家庭唯一住房，购房时间是否满五年？

此约定直接关乎买受人需要向税务部门缴纳税费多与少的问题。实践中大家比较关注个人所得税和营业税，因为这两项税率比较高。（虽然规定这两项由出卖人缴纳，但目前实践中均为买受人承担，即便个别出卖人愿意承担，也自然会将该费用计入房屋成交价，最终缴纳的还是买受人）

个人所得税：（税率为交易总价款1%或两次交易价款差的20%）征收条件以家庭为单位（主要指出卖人家庭及房产情况）出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

营业税：（税率为房屋成交价5.6%左右）财政部、国家税务总局发布于2015年3月31日开始执行的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。所以出卖人购买房屋时间不满2年即出售的，需要缴纳营业税。

（五）房屋占用的国有土地使用权以划拨还是出让方式取得？

如果土地以划拨方式取得，买受人在办理房屋权属转移登记时要补缴土地出让金。

（六）房屋是否在出租？

很多买受人往往会忽略承租人的存在，对于承租人优先购买权更是知之甚少。出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以买受人如果购买的二手房有承租人，出卖人又怠于告知承租人，买受人一定需要提前告知承租人，并要求其签订放弃优先购买二手房的书面证明。律师所承办的二手房买卖纠纷案件中不乏有承租人的，近期随着房价大幅上涨，出卖人不愿意再出卖房屋，想尽各种办法阻碍合同的继续履行，实践中确有出卖人怂恿承租人通过诉讼主张优先购买权，一旦法院认定该事实，买受人就无法再继续履行存量房屋买卖合同。所以买受人一定要谨慎，去看房时发现承租人一定要告知承租人房屋将要出卖的事实，可以的话要求其签订放弃优先购买房屋的书面凭证，以保障自己签订的存量房屋买卖合同顺利履行。

（七）房屋成交总价以存量房屋买卖合同约定为准？还是以网签合同约定为准？房款支付方式？支付时间约定是否合理？

二手房交易中，通常买卖双方在居间人居间服务下签一份存量房屋买卖合同（阴合同），进行网签时打印住建委格式合同文本并填写（阳合同），买受人往往为了少缴税，在网签合同中将房屋真实成交价压低，阴阳合同的存在不仅会损害国家的利益，对于当事人而言也蕴含着巨大的风险，尽管如此，“阴阳合同”在实践中大量存在。究其原因，除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外，与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。同时，由于“阴阳合同”效力上的瑕疵，也给了不诚信的出卖人以可乘之机，一旦房价上涨，出卖人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞，给买受人造成巨大的经济损失。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发［2014］489号】“当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。”也就是说阳合同中仅仅关于交易价格的合同条款无效，其他合同条款均有效。阴合同是合同双方的真实意思表示，自然有效。阳合同继续有效的合同条款与阴合同对应条款不一致的，因阳合同签订在后，一般认定为对阴合同相关内容的变更。但如果谨慎的买受人会发现买卖双方往往在阴合同中约定更加具体详细，阳合同为住建委格式合同文本约定内容无法进行细化和修改，所以在这种情况下，买受人可以在阴合同或补充协议中载明一条：“本合同及补充协议约定内容与网签合同内容约定不一致的，以本合同及补充协议约定为准。”

房款的支付方式及支付时间买卖双方可以根据自身情况进行约定，买受人如果选择贷款方式支付房款，一定要在签订合同前确认个人征信情况，并核实贷款金额，可以多家银行询问，这样即便一家银行出现问题，可以在短时间内选择其他银行贷款。支付时间买受人可以通过居间人了解各家银行审批时间，并尽量预留一定时间，以防由于贷款原因最终承担逾期支付房款的违约责任。

（八）违约责任约定是否明确具体？

往往存量房屋买卖合同中仅就逾期交房和逾期付款的违约责任明确约定，针对其他交易环节的违约责任约定模糊，一旦出现一方仅仅推托又未明确表示逾期履行合同义务时，守约方很难判断并计算逾期履行合同起算日期，由于履行时间合同约定不明，实践中往往居间人口头通知违约方继续履行合同，故，一旦出现争议起诉到法院，守约方很难举证违约方存在违约行为，违约方往往会以合同约定不明，双方在协议等理由进行抗辩。如果买卖双方就各环节办理时间进行明确约定并约定逾期办理违约责任，由于一方原因导致合同在约定期限内未能继续履行，守约方可依照违约责任条款追究违约方的逾期办理违约责任。

（九）合同履行期限约定多长为好？

正常情况下，二手房交易两到三个月可以完成，很多买受人会问律师到底约定时间越长越好还是越短越好？其实这和买卖双方的具体情况有关，如果买受人是换房，需要先将自己的房屋出卖后获得购房款再购买出卖人的房屋，一般时间会长，但由于北京房价波动较大，律师建议合同履行期限不宜约定过长。短期内房价大幅上涨或急剧下跌都将导致二手房交易的不稳定性。如果房价大幅上涨，出卖人宁愿承担20%违约金也不愿意继续履行合同，因为房屋上涨幅度远大于房屋成交价20%的违约金，所以他们愿意铤而走险，相反，如果房价急剧下跌，买受人也会进行盘算后作出决定。近期几个二手房买卖纠纷案件都是由于合同约定履行时间过长，出卖人签订合同后拿不到房款，眼看房价一天天上涨，最终决定不再履行合同，所以买受人在签订合同时一定要计算好履行时间。

（十）出卖人交房时买受人应注意哪些风险？

买受人看房时一定就房屋附属物品进行查验，就房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品在存量房屋买卖合同中一一列明。在合同约定的交房日，买卖双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、附属物品进行查验，记录水、电、气表的度数，确定出卖人是否有水、电、气、物业费、供暖费、有限电视、电信等欠缴情况。买受人可要求出卖人出示前期缴纳凭证进行核对。实践中确实存在买受人看房时物品设施一应俱全，但交房时所有设施设备及物品均移走的情形，如果合同没有明确约定，最终吃亏的只能是买受人。

（十一）房屋内户口是否迁出？是否约定违约责任条款？

很多买受人购买二手学区房是为了子女上学，如果一旦房屋内户口未迁出，还占用学区名额，直接会影响买受人子女的升学。那么买受人能否通过诉讼请求法院将出卖人户口迁出？答案是否定的。千万记得不是所有的纠纷法院都能处理！户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如出卖人拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使出卖人迁出户口。但买受人可以针对户口迁出约定逾期迁出违约金，一旦出现出卖人反悔的情形，可通过诉讼要求出卖人承担高额的违约金。

（十二）房屋为出卖人与配偶夫妻共同财产的，配偶是否签署同意出售声明书？

如果房屋为出卖人婚后购买，但产权证仅登记在出卖人一方名下，买受人务必要求出卖人配偶当面签署同意出售声明书，如果其配偶无法到场签订，买受人切记要与出卖人配偶电话联系确认其知晓房屋出售事宜并同意出售，买受人为防范日后风险最好进行录音，原因在此不再赘述。

（十三）买卖双方是否在网签合同上签字确认？

按照北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔2010〕169号）可知，由房地产经纪机构居间、代理的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：

草拟阶段：交易双方就合同主要条款协商一致后，房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同并打印《存量房买卖合同信息核对表》（见附件），由交易双方核对合同相关信息录入是否正确，确认无误后将草拟阶段的合同提交至打印阶段。

打印合同：操作人员核将网上填写的合同打印后，交由交易双方签字（或盖章）。

完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。房地产经纪机构应留存有交易双方当事人签字（或盖章）的合同原件一份。

实践中，居间人为了缩短交易时间，往往会在买卖双方签订存量房屋买卖合同当日要求买卖双方签署网签授权委托书，即买卖双方委托居间人办理存量房屋买卖合同网上签约手续，且无需再经买卖双方确认即可打印并提交完成。随着房价大幅上涨，目前也不乏出卖人以未在网签合同上签字为由向区县住建委或房管局投诉居间人违规操作并要求撤销网签合同的情形。所以律师建议：办理网签手续时，买受人与出卖人应在存量房屋买卖合同上签字确认后再交由居间人在网上签约系统中完成提交。撤销网签对于买受人来说无疑是雪上加霜，撤销网签后出卖人随时可以将该房屋另行出售或进行抵押，出卖人的上述恶意行为无疑均将阻却存量房屋买卖合同的继续履行。

（十四）买受人要学会根据所处的交易阶段分析是“攻”还是“守”。

如果买受人刚与出卖人签订存量房屋买卖合同，仅支付几万元定金，此时出卖人出现不配合办理网签手续时，买受人要学会“忍辱负重”，不管通过什么途径，协商、居间人做工作等先劝服出卖人办理网签手续。为什么呢？首先，一旦办理网签，出卖人想再将房屋出售给第三人也无法办理网签手续；其次，出卖人无法再将房屋进行抵押。在此阶段，买受人通过与出卖人协商等也无法解决的，一定要尽快向法院提起诉讼并申请保全，就该房屋申请法院查封。该房屋一旦经区县房管局查封，将无法再进行网签或办理抵押登记。

如果网签后出卖人反悔了，不配合买受人办理面签了，那么买受人就要根据自己的情况判断是接受出卖人提出的加价无理要求还是直接去法院起诉。买受人去法院起诉面临一个问题：如果买受人当初选择银行贷款方式支付剩余尾款，现由于出卖人不配合办理银行贷款手续，导致合同无法继续履行，银行并非买卖合同约束主体，法院无法直接强制银行办理贷款手续，此时如果买受人具备一次性支付尾款能力，可以向法院提起诉讼，这样保证合同有继续履行的可能性，如果买受人没有一次性支付尾款的能力，又无法通过其他方式尽快筹集尾款，那么即便起诉到法院，法院考虑到买受人没有支付尾款的能力也不会支持买受人继续履行合同的诉讼请求，此时买受人要么请求法院解除合同并要求出卖人承担违约责任或赔偿房屋差价损失等，要么接受出卖人的无理加价请求。

如果双方办理面签手续后，出卖人反悔，双方又协商不成，买受人可以直接起诉到法院要求继续履行合同，法院一般审查后会支持买受人的诉讼请求，买受人以生效判决文书去房管局可以强制过户，无需出卖人进行配合。

总而言之，在二手房交易中买受人要步步小心，任何的疏忽或过于自信都将可能面临合同解除或无法接续履行的风险，希望各位朋友在阅读此文章后能有所收获，早日顺利买到心仪的好房子！

有关回应 · 2021-5-14 20:37:59

补充几点和按照顺序重新组织下
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坐标魔都，说点可以预先查到和防备的。

1. 谨防中介把上下家分开交谈。下家如果看中房子了，那就要和上家一切磋商交易细节了。这时候坑爹的中介会把上下家分到2个房间，不让你们见面，一切细节中介传话，这一点很容易导致中介吃差价。比如上家报价是150，底线是140，中介就会和下家说，上家最多让利2万。然后中介跑到上家那说下家最多出到138万。这样如果最后成交了，上家等于只拿到138万，下家要付出148万，中间十万全部是让中介吃进了。所以如果遇到中介要把上下家分开的情况，你一定要谨慎，最好义正言辞说必须面对面谈，否则不卖。中介还是要做生意的，所以你如果坚持，他就会收手。

2. 小心购买冻结房或抵押房。这个是最讨厌的，但是是最容易查到和预先防备的。准备买房了，自己去房产交易中心，花个20块就能查到房屋所有权信息，看看有没有被抵押或冻结。

3. 房子里面有户口并且户主不愿意迁走。二手房里有户口也很讨厌，真住的话没有影响，但是要是这房子拆迁或者以后你要转手卖到了问题就来了，卖房需要征得户主同意的。所以买的时候要和上家交代清楚户口迁走时间，一定要留尾款以防户口不迁。可以的话，在过户之前就叫房东把户口先迁走。

4. 任何金额的流动，都不要经过中介。有的中介会问你收意向金，保证金，尾款。你都可以拒绝，因为你交钱了就被动了。特别是意向金，千万别交，情愿你自己带着钱亲自交给房东的。
-----------------------2016.10.4-----------------------
当初写下上面四点是一年之前，最近开始置换了，又重归到二手房交易中来，这次对中介我有了新的认识，所以补充第五点。

5. 和中介成为好朋友。一个靠谱的中介，对你买房和卖房，起了至关重要的作用。请看清前提，首先得这个中介靠谱，业务熟悉，否则一切免谈。
对于卖房人来说，一个好的中介可以准确告知你他带客户来看房的时间，会提前和你预约让你有所准备，会告知你他的客户付款情况，周期。甚至他还会帮你提价。我再卖房的时候，告知了中介房子底价，没想到最后中介告诉我的报价高于了我的心理预期，我很感谢他所做的努力帮我把我房子卖出了一个好价钱。
对于买房人来说，一个好的中介会告知你哪些客户你能够接受，哪些客户你不能够接受，他会像一位法律顾问一样，帮你规避所有已知和未知的风险，使你能够在置换过程中胸有成竹。他会帮你去了解你想买的房子的所有情况，房东底价多少，最低能接受几成首付，而不是像你路边随便碰到的中介带你去看房，先给房子提个价，然后再让你砍。最最重要的是，如果你有一位中介朋友，那中介费真的能省下很多。现在上海随便一套改善型住房都要六七百万，2个点的中介费要十几万了，这能省下很大一笔开支。
好的中介，可遇不可求，所以各位要早做准备，提前去和中介交朋友，了解他是否合格，这真的很重要。

最后，再次重申，本人所有二手房交易经验仅限在魔都上海，特别是浦东适用！
仅限魔都上海！
仅限魔都上海！
仅限魔都上海！
麻烦各位要喷的朋友，特别是各位中介，看完全文看完这是说上海看完评论再来BB。

然后说下评论区里质疑二手房产调个人无法去查这点，我最近在置换，再次可以很肯定的确认，在上海浦东，个人是可以去房产交易中心拉产调的，只要你凭着你的身份证，知道你要买房子的地址，花二十块钱，就可以看到房屋所有的产权信息。外地的中介朋友不要再来喷这点了，上海个人是可以去查的。

最新消息，10.10日开始上海拉产调需要房东本人到场，以后不能再随便拉了，上面这条作废。

有关回应 · 2021-5-14 20:38:00

[h1]一场二手房交易的攻防战[/h1]黄建华卖房的时候从来没想过，房价会涨得这么厉害。卖房子的时候，60 平方米的房子卖了 200 万元，转眼间房子就涨到了 350 万元。本来想添些钱以小换大，现在卖房子的钱还不够把原来的房子买回来，黄建华晚上愁得睡不着觉。
杨萍也没想到，房价涨得这么离谱。之前为了熬到满五唯一，杨萍按照中介小王的建议，推迟了网签的时间。虽然合同签了，定金交了，首付也交了一部分，杨萍还是心里没底，觉得空落落。她听说，单位同一时期买房的同事都被毁约了。坏消息接踵而来，杨萍觉得每天就像有把利剑悬在头顶，时刻不得安宁。
左思右想，黄建华给中介小王发了短信。
「小王，我是你黄姐。我有件事情不知道当讲不当讲。」
「黄姐，什么事？」
「我打算买的那个房子，出了一些问题，你黄姐可能没办法买那个房子了。我卖房子的时候就跟你讲过，卖房子是为了换一个大的接我父母过来住，现在换是不可能了，所以你想想办法我能怎么处理一下？」
「黄姐，你是什么意思啊？」
「小王，你看能不能和对方商量一下，就是那个买家，我们上一次谈合同比较仓促，我和她也没有认真地沟通，就被你们忽悠着把合同签了。结果你们给我找的这个买家，一直拖着不办手续，她也有责任。」
「黄姐，您是不打算配合走流程了吗？」
「不是我不配合，实在是我心有余而力不足啊！」
「黄姐，这我很难办的，毕竟合同都签了。你们都是成年人，不能说谁忽悠谁，白纸黑字你必须遵守啊！」
「我也有我的苦衷，要不你先和买家沟通沟通。万一要是能行，黄姐一定重重感谢你。」
小王在中介门店干了六七年，是门店少有的老员工。这几年房价每年暴涨，同样的桥段小王已经经历过好几轮。虽然他的收入让他感觉自己永远买不到房子，但是这么多年的积累他也不愿意放弃。
小王每天早上 7 点起床，晚上 12 点才下班，一遇到签合同就有可能熬夜到凌晨，已经很久没放松休息过了。这几年虽然当中介好赚钱，但是到了底层员工这里，收入不高不低。好的时候一两万元，不好的时候几乎没有收入。
从 2009 年入行开始，为了卖掉一套房子，小王要带十几拨人去看房。有了中意的买家卖家之后，他又担心单子被同行撬走。黄姐要毁约，小王首先想到一定是隔壁中介的人搞的鬼。他骂了两句粗口，诅咒了隔壁门店从店长到店员的每一个人，包括平时没事儿就和他一起抽烟的小胡。说不定就是小胡搞的鬼！小王一边这样想，一边给杨萍打电话。
该来的总会来。
杨萍一直觉得最近做什么都不顺，早上起床孩子打翻了饭菜，自己在上班路上扭到了脚，到了单位发现重要的资料忘在家里，想让老公帮忙回去拿又联系不上人。
小王的电话带来了杨萍一直「期盼」的那个坏消息——业主要毁约了。
杨萍一时没了主意，拼命给老公打电话。
双方通过中介小王，约在了中介总部见面。
不管结果如何，双方都抱着一丝幻想。
黄建华希望买家通情达理，同意自己把定金退回去，合同解除，买家抓紧时间去买别的房子。她就可以把房子卖贵一点儿，勉强按照自己的想法实现换房的计划。
让父母来北京和自己一起住，这件事黄建华说了有五六年了。她希望父母能看到她住大一点儿的房子，至少不被自己在老家的姐姐比下去。姐姐的房子有 140 平方米，每年回老家黄建华都不肯过去住。她心里不好受。
杨萍来北京熬了这么多年，一直和老公租房子住。当初结婚的时候父母就不同意杨萍嫁给没有车没有房的丈夫。杨萍和丈夫在校园就相恋，毕业就结婚，没少受家里的压力。现在终于「苦媳妇熬成婆」，能买一套自己的房子了，没想到竟然遇上了毁约。
杨萍现在最恨的人有三个。一是中介小王，要不是小王说晚几天网签就可以避税，杨萍不至于这么被动，虽然她也搞不清楚网签有什么好处，但杨萍就是觉得网签了就不怕了。
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有关回应 · 2021-5-14 20:38:01

[h1]二手房的一些交易风险提示：[/h1]①房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你；
②房子有抵押贷款，不能过户；
③有的房子被法院查封，你却付了意向金；
④你交了意向金，却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人；
⑤最可怕的是房子顺利过户后，偶然听到邻居议论，房子原来的主人是非正常死亡，心理膈应却没地方申辩。
[h1]以下举三个案例[/h1]

案例1：首付低

A看的房子大约90㎡，房价大约54万，所以首付百分之三十应该是16.2万。但是中介找的估价单位评估该套房子值63.5万，实际银行按揭是按照63.5万来做的，所以A可以贷款63.5*70%=44.45万，而实际支付的首付为54-44.45=9.55万。仅仅用了不到十万A就住进了自己的房子。
小提示：由于资金监管是按照估价（如上16.2万），其中评估价和成交价差价的退回存在卖方不支付风险，故在购买过程中建议评估价不要虚高

案例2：阴阳合同

B在购买一套二手房时中介公司让他签署两份合同，就是所谓的阴阳合同，即买卖双方签署两份交易价格不同的合同，真实的交易价格比较高，但并不提交至税务和房管部门，而是把另一份交易价比较低的合同备案网签，并按照比较低的价格缴纳税费。而办理网签等手续时，高额装修补偿的数额是不体现的。
但是B始终觉得两份合同会有问题，到底哪份具有法律效益，特地咨询了自己的律师朋友，得到的答复是：通常有两份相冲突的合同，一般判断是以后形成的合同为准，但是在阴阳合同的条件下，并不能这样简单判断。很多真实价格的阴合同是签订在前，用于备案的阳合同是签署在后。所以，并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准，要看哪份能体现双方的真实意思表示。
小提示：一般阴阳合同是在买卖双方同意认可的情况下，合理避税！但为了避免后期发生违约纠纷，最好想办法提前设法明确哪份是双方真实的意思表达。

案例3：抵押房

C从夏天开始看房，因为孩子小看的都是二手带装修的，好不容易相中了一套，价钱也谈好了，房主特别着急签合同拿首付。同去的朋友觉得有点奇怪，就默默记下了房主的信息，并让C晚一天再签。结果发现房子确实如他所说在抵押的，但是因为利息已经几个月没还已经被银行起诉到法院了，并且还有另外的人起诉。当时真的很震惊，没想到会是这样的，中介清楚情况却隐瞒了。庆幸自己没签合同，不然不知道能不能过户。
小提示：买房尽量选择大品牌靠谱的中介公司，他们在交易之前，会去房地局核档，查询该房屋是否存在经济纠纷，查封，抵押等情况！购房者也可花30元人民币，到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息。
[h1]什么是二手房正规购买流程？[/h1]①查找房源信息（中介公司或网上搜索）→②实地看房，确定意向→③产权调查→④和房主商议合同细节→⑤签订买卖合同→⑥办理贷款手续、支付首款→⑦产权（房产、地产）过户，房屋交割→⑧领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷。
[h1]小贴士：如何判断二手房的真实房龄？[/h1]一般来说，房龄越长，房子的升值空间越窄，土地使用年限越短，存在安全隐患的可能性越大。
在买房前，可以通过以下几种方式获知真实房龄：
1、通过询问小区业主、物业工作人员或附近的老住户。
2、看厨卫装修，通过下水管道、卫生间地漏等难以更换的物件的新旧与品质，可以对房龄有大致的推断。
3、观察楼道情况：通过楼道的卫生情况，装修程度的新旧，可以大致进行判断。
4、从房屋结构判断：上世纪80年代的房型，具有客厅小、卧室大，户型陈旧、多为多层板房的特点；90年代的房型，小高层较多，配套较为完善，客厅较大，户型较新；2000年后的房型，高层较多，多为点式楼或板点结合，社区配套较为完善，面积较大。

在购买二手房之前，一定要搞清楚房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是产权不清或无产权的房子，即使再便宜也不要购买，集体产权和只有使用权的房子最好也别买，因为无法办理产权证。由于种种原因二者很难比较二手房和新房（一个还在娘胎里），只能说用一些知识和技术做个简单的分析。有时候找房子也需要一点点运气，毕竟大家都不是行家全凭生活经验，二手房更是要看缘分。

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有关回应 · 2021-5-14 20:38:02

买二手房遇中介“阴阳合同”要如何破？买房最怕遇到合同问题了，因为往往这样的陷阱普通百姓很容易踏入。毕竟大家都不是专业法务出身能看破其中“奥妙”。尤其在二手房交易时遇到的此类情况更是数不胜数，首当其冲就是中介挖坑给购房者的入的“阴阳合同”。
一、什么是“阴阳合同”？
二手房买卖中，为了降低交易成本、逃避税费，买卖双方往往会签订两份交易价格不同的合同。真实的交易价格比较高，但并不提交到税务和房管部门，而是把另一份交易价格比较低的合同备案网签，并按比较低的价格缴纳税费。
二、阴阳合同违法，但不代表买卖合同无效
签订阴阳合同为了逃税，这当然是违法的。以避税为目的签订的相关条款法律上是无效的，但是，律师提醒购房者，并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效。
因为双方的房屋买卖行为本身并不违法，双方达成的交易价格也不违法，违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个法律关系中，买卖合同是基础，避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。避税条款违法无效，并不能直接导致整个买卖合同无效。
因此，如果双方因阴阳合同为由发生纠纷，没有特殊情况和约定的话，以此为由是无法认定合同整体无效，或因此解除合同的。
三、存在阴阳合同的情况下，应以哪一份的效力为准？
通常有两份相冲突的合同，一般判断是以后形成的合同为准，但是在阴阳合同的条件下，并不能这样简单判断。
很多真实价格的阴合同是签订在前，用于备案的阳合同是签署在后。所以，并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准，要看哪份能体现双方的真实意思表示。
首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张，如果双方对此主张一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议，就要看具体合同内容判断了。
目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由中介代为起草处理的，通常是有以一个低的交易价格，再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格。而办理网签等手续时，高额装修补偿的数额是不体现的。
对于哪份为真，通过合同条款通常是比较好判断的，如果体现得不清楚，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。
四、对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理？
有购房者以二手房买卖中阴阳合同为由到法院起诉，要求确认合同无效。而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效。这时，主张无效的一方往往无法接受，指责法院对违法行为不理不管。
实际上，司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责。从民事诉讼的角度讲，法院审理双方的房屋买卖纠纷，还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。通常，法院就是这么处理的。
从实践来看，阴阳合同避税的违法手段，目前基本处于民不举、官不究的状态，但一旦曝光到税务部门，肯定是处理的。
当事人自己当然可以向税务部门举报。除此之外，由于法律规定法院在审理中发现违法犯罪行为，可以通知相关职能部门处理，所以，也不排除法院会以司法建议等通知相关主管机构。shqianyy

二手房买卖那些坑爹事？

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