2018房价下降已成定局了吗？2018买房还是2019买房？

有关回应 · 2021-5-14 20:27:18

近日，利空房价的消息不断。
2018房价下降已成定局？
先给你一颗定心丸：2018房价暂时不会下跌！

但你要学会分析以下几个影响房价的关键因素，
不然迟早有一天你会吃亏的！请务必仔细看：

要知道房价何时会下跌，就要先知道房价为何会持续上涨？
如果导致房价上涨的主要因素依然存在，房价就会上涨。
如果导致房价上涨的主要因素发生逆转，房价就会下跌。

先来看看过去房价上涨的主要因素：

1、地方政府。

1994年的分税制改革是一个重要的节点。分税制改革使得地方政府开始缺钱。没钱就没发展，为了弥补财政收入的减少，地方政府开始通过卖地来增加收入，直到后来卖地收入成为地方政府的主要收入来源。所以地方政府是房价上涨的最大收益者，有收益自然会有动力，毕竟要建设好一座城市，没钱是不行的。

后来国家出于金融安全的考虑，给了房子一个明确的定位“房子是用来住的，不是用来炒的”。地方政府自然要积极配合，但却可以通过“抢人才”等措施化解掉限购政策，吸引其他城市的人来本市落户买房。所以地方政府这股影响房价上涨的重要力量，现在依然没有变化。地方政府现在以及未来还会努力推动房价上涨，直到房产税的出台并生效。

另外值得重点注意的是，国税和地税要合并了。这是未来影响房价趋势的一个非常重要的信号。要知道正是1994年的分税制才把地方政府变成了房价上涨最主要的推动者。一旦国税和地税后期合并完成。地方政府依赖卖地的财政体系必定会出现变革。这将彻底改变地方政府的立场。不过这最早也将是几年后的事情了。所以在短期内，地方政府依然是房价上涨最主要的推动者。

2、中央政府

中央政府对于房地产的态度是依据国家发展利益而定的。房地产对于国家利益的影响分2个重大阶段。第一个重大阶段从1998年-2017年。1998年中央政府希望通过房改激活房地产市场，一是减轻中央政府的负担，二是通过房地产拉动经济的发展。2003年的国务院18号文把房地产定位成“国民经济的支柱性产业”。此时房价上涨符合国家利益，国家自然会促进它的发展。

但是到了2017年就不一样了，此时房地产已经有了巨大的泡沫，已经严重威胁了金融安全，损害了国家利益。此时中央政府对房地产的态度就变了，关于房地产的定位也变成了“房子是用来住的，不是用来炒的”。

从2017年开始，中央政府对房地产的态度从推动变为了压制，这个转变非常重要。从2017年中央政府转向开始，房价就失去了继续大涨的可能性。但是中央政府只是从推动者变成压制者，而不是打压者，这点是要重点注意的。2017年这个重要的节点意味着房价失去大涨的可能，但是并不意味房价未来会下跌。

3、央行。

央行是容易被忽略但是特别重要的一股力量，央行掌控货币发行和利率，可以说央行的实质负利率为房价上涨提供了持续的动力。过去10多年直到现在，央行的实质利率至少为-5%。钱存在银行每年至少实质亏损5%,从银行贷款每年实质却会赚钱。

在实质负利率下，钱会持续的流入房地产。即使没有地方政府的卖地需求，房价也会涨。可以说只要央行维持实质负利率，房价就不会大跌。可以说过去多年房价持续的上涨央行的实质负利率是做了重大贡献的。央行的实质负利率在未来能延续吗?如果能房价就很难下跌。

在美联储持续加息的周期内，央行在未来必定也会被动加息。预计美联储在2022年之前会把利率提高到4.5%以上。所以中国央行在2022年之前很可能会加息到6%以上。到时利率将变成实质正利率，这对房价是非常有杀伤力的。所以未来影响房价最主要的因素就是央行，央行的实质正利率会击落房价。

4、买房的人。

主要指房地产投资者、投机者、刚需者。这部分人的行为在也分为两个重要阶段。1998年-2014年，此时主要投资者、投机者、刚需者都在净买入。这个阶段房价持续上涨。但是从2014年开始投资者开始陆续退出。最典型的代表有李嘉诚、潘石屹等人。

2014年之后，投机者和刚需者依然是净买入者。他们是推动房价上涨的一股重要力量。投机者虽然是房价上涨的推动力量，这是这个力量是最不坚定的力量。房价上涨的时候他们是上涨的推动力量，房价下跌时他们也是推动下跌的力量。刚需者虽是坚定的持有者。但是月供的中断也会让他们卖出房子。我们可以估算一下投机者和刚需者从房子持有者到房子抛售者的临界点。如果一套500万的住房，贷款30年，按4.9%的商贷利率，每月还款18575元；如果贷款利率上涨4%至8.9%，则每月还贷27910元。一旦发生这种情况，很多投机者或者刚需者就会断供。断供的人会成为房产的抛售者。这会让房产价格下跌。月供的变化主要是由房贷利率决定的。

央行的利率的变化对于投机者和刚需者有很大影响的。可以预见到，一旦央行利率上升到6%以上，很多前期买房的人就会变成卖房的人。买房的人这个推动房价上涨的因素在未来存在很大的变数。

5、美联储的量化宽松和降息。

2008年美国发生次贷危机，美联储把利率降到接近于0，并进行了大规模的量化宽松。主要国家都进行了量化宽松和降息，这是中国房价从2008年到2016年大涨的外部因素。而这个因素现在已经消失并且转向。现在美联储已经进行了7次加息并正在缩表。这个曾经推动房价上涨的因素已经消失并且已经转变成了未来推动房价下跌的因素。

当认清房价上涨的主要因素之后，分析未来的房价就容易了。在过去推动房价上涨的5大因素中，国家和美联储已经转向。地方政府依然是推动力量，而且未来短期内不会改变。目前最关键的因素就是央行了。如果央行未来维持目前的利率不变，房价不会下跌，甚至还会继续小涨。但是如果央行未来大幅加息，就会导致大批人断供。这才是房价下跌的时刻。

央行什么时候会加息到6%以上，预计时间大概在2021-2022年。
重申一遍，请不要轻易跟风“2018房价下降已成定局”论，以免影响相关投资。

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