西安房价会跌吗？近五年内…？

有关回应 · 2021-5-14 20:00:23

中国楼市的黄金时代已经过去了，现在是白银时代。
具体来说，就是随便买个房子，不管是一二线城市，还是三四线城市，只要买房就都能涨的时代已经过去了。
这两年已经开始了，三四线城市伴随着人口外流，房价下跌的压力很大。
而一线城市，因为前期房价上涨过快，也出现了一定程度的阴跌。
但是要指望一二线城市未来房价整体大跌……呃，可能性不大。
中国人口现在总量已经趋于停止增长，甚至走向萎缩。再加上城市化与工业化发展，人口会更趋于集中于大城市。在居住需求存在的情况下，大城市的房价是会比较坚挺的。
具体到西安，西安虽然经济总量在全国排20名左右，但是却具备足够强的吸引人口的基础——

1、大城市：现在已经是人口千万，经济全国前20，住建部选定的国家中心城市——“国中城市”就是国家重点发展的特大城市；
2、配套全：完善的教育、医疗、文化、交通配套，这也是从计划经济时代作为三位区号的区域中心城市就积累下的资源。
以上两点是构成西安人口流入的基本盘，在人口持续流入的情况下，西安未来的房价整体会稳中有升。
我想一定会有人说“西安的房价已经这么高了，怎么还可能会更高！”
那么再补充一张全国的房价排名图，让大家了解一下现在的西安房价在全国是个什么水平——

西安的房价现在可能不算是很低，但要说是很高——那怕也是算不上的。
针对评论区里关于“房价收入比”的问题，我这里再插播一些内容，可以让大家对西安的房价有一个更全面的认识。
所谓“房价收入比”，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。这个数值越高，说明当地居民买房的难度越大，越低则说明当地居民买房越轻松。

但是，“房价收入比”是不是适合作为衡量一个城市楼市的唯一标准呢？
当然不！
这个指标更适合用于三四线城市，包括更小的那些小城镇。因为在这些城市买房的主要是本地居民，本地居民一辈子都呆在这里，在当地赚钱，在当地买房。
而对于一二线城市，尤其是区域中心城市，“房价收入比”就不那么能说明问题。
因为在中心城市买房的，并不完全是本地居民。
像北京、上海这样的一线城市，全国各地的人都会去。这些外地人来买房，难道会是在当地工作多少年，攒够了首付钱才买的吗？
当然不！
对于外地的富豪来说，北京上海的房子再贵，都是可以轻松全款支付的。这就好像，香港的本地居民很多穷得只能租“笼屋”住——就是一个铁丝网构成的床位，非常凄惨；而形成对比的是，内地的富豪在香港买山顶别墅，那是连眼睛都不带眨的。
对于外地来的普通人来说，在北京上海买房的首付款往往也是来自家庭积蓄，这些人在他们的家乡也算是家境尚可的人了。
那我们再来看看西安——
西安为什么能得到“国家中心城市”的头衔，你以为这是随机抽奖抽中的？
中央选定“国家中心城市”的主要标准，就是看它有没有——区域影响力。
西安对于包括陕西省在内的西北五省区，乃至周边的山西、河南等省区的一部分人都是具有吸引力的。
有的人可能听说过，陕北能源经济最红火的那些年，陕北的煤老板们来西安买房，那是一次买一栋的——他们都未必有什么炒房的想法，并没什么特别的原因，毕竟他们买LV包都是同款一次买20个的。
甚至还有某种现象：附近一些人口大省的人来西安买房落户，只是因为——陕西的高考难度比较低，对娃上学能好点。
以上这些人，甚至可能根本就不在西安工作，收不收入什么的跟他们根本没关系。
我们这里来做一个简单的计算：
假设全国的富人阶层只占全国总人口的1%，那其数量就是1400万。
假设这1%的富人会在全国10个大城市买房，那平均每个城市就可以分到140万人。
这不是一个小数字，因为富人的购买力是远远超过普通人的，富人买房也不是为了自住，而是为了资产的保值增值，假如没有限购的话，富人一人名下拥有上百套房产那是非常正常的事情。
so不要只站在自己阶层的视角去理解整个市场。
再说一点题外话，住房、教育、医疗这三个东西，既有“公益”属性，也有“商品”属性。
很多人往往只看到了它们的“公益”属性，认为政府有义务保证每一个居民都有房住，有学上，有病看——这个想法，当然也没错，一个富裕文明的社会的确应该要做到这样。
但很多人却忽略了它们的“商品”属性，不明白优质资源都是有限的，人和人的经济能力也是不一样的。
一个比较成熟的文明社会，即使是一个很穷的人，也应该可以有房住，有学上，有病看——但他住的房，只能是廉租房、经适房等品质比较差、没有产权的房子；能上的学，只能是比较差的公立学校；能看得病，只能是医疗水平比较低的公立医院。
如果一个很穷的人，还可以住豪华别墅，上顶级学校，住顶级医院……那这种情况，只可能存在于梦里。
西安的楼市本身是一个很独特的市场，有着与其他同等级的二线城市都不一样的特点。我这里就简单地来谈谈两点——
1、土地管理问题
很多人可能想象不到，几年前兰州的房价都要比西安高的，这两年西安才反超的兰州。
为什么会这样呢？比北京、上海低就算了，比武汉、成都低也认了，为什么西安的房价曾经比兰州还低？
这其实很大程度上，是因为——西安的楼市长期管理是比较混乱的，具体的情况涉及政治敏感就不展开说了。
反正在过去的若干年，在西安能拿到地的大多是一些实力不强的地产商，导致了大量的低品质住宅甚至烂尾楼、小产权房入市——劣币驱逐良币，大量的低品质房源本身就卖不上价，更过度消耗了购买力，拉低了全市房价。
为什么过去的十年间，曲江新区会是西安房价最高的区域之一呢？重要的原因之一就是曲江的土地出让比较正规，大开发商能在这里拿到地，这里的新建商品房品质相对比较高，更能卖上价。

曲江南湖漂不漂亮？我跟你讲，曲江池遗址公园就是用周边楼盘的开发商购地款来建造的大家会发现，西安的房价在2017-2019年有一个比较大的增长，这里的原因之一，就是因为这两年的全市土地出让变得更正规了。
2、文物保护问题
西安是一个古都，大家都知道。
这个古都身份在楼市最直接的影响就是——西安的老城范围内，就是明城墙以内，成为了最没有买房价值的区域。

西安老城多数城市，往往越靠近市中心的房价越高。而西安则不同，市中心——明城墙范围内，为了保护古城风貌，不仅建筑限高，且已经禁止新建住宅，政府机关、医院、学校都开始陆续迁出去了。
这就导致了，老城将逐渐变成一个完全的旅游区，里面本地居民越来越少，房子越来越旧，甚至连商场的顾客也会从以本地人为主，转变为以游客为主。
可以说——西安没有真正意义上的市中心。
早就去中心化的西安，便开始了“遍地开花”的进程——城市的发展以各个城市新区为主。
在主城区外缘乃至周边的开发区里，有着重点布局的新兴产业，比如通信电子（华为、中兴等）、半导体（三星、美光等）、新能源汽车（比亚迪、吉利）等等等；而在城市建设上，开发区不受古城格局限制的城市风貌，更多的新建高品质住宅，都在拉升着区域房价，乃至其房价比老城区更为坚挺。

西安的开发区分布图就西安的老城区和开发区的优劣，我额外多说几句：
整体来说，开发区一般基础设施比较新，住宅品质高，商业发达，就业机会多。但相对一个缺点就是在教育、医疗上面的配套比较弱。
这是因为中心城市的外来人口多，人口增长快，在新建的城区里，政府对公共配套的投入跟不上城市扩张的速度。评论区里一个人提到了在西安的“上学难”问题。事实上，“上学难”问题在所有的中心城市都是存在的，比如刚刚获批新特区的深圳，其基本教育供给不足，小学学位缺50%，初中学位缺口达30%-40%。
相比之下，老城区的学校、医院分布要更均匀一些，这是因为老城区在城市高速扩张之前都已经存在很多年了，有充足的时间完善配套。比如明城墙内的后宰门小学，创建于1935年，比社区上99.99%的人年龄都大。
最近有个消息，说有1000万人口的西安市已经有400万套住宅了，西安的房子已经多得超过需求了——

根据《西安晚报》报道：西安市住宅房屋总量已超过400万套，其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量。一半以上的房屋建设于2010年以后，占西安存量房的51.3%。其中，1990年以前的房屋占比6.5%，1991-2000年之间的占比13.8%，2001-2010年占比28.4%。2018年末常住人口1000.37万人，常住人口城镇化率74.01%。也就是说西安城镇常住人口仅740万人，按现在的400多万套住房计算，西安住房已经开始出现空置，西安人已经不差住房。

但问题在于——
这样的“老破小”也叫“一套房”——

这样密不透风的高层公寓楼也叫“一套房”（恰恰这种房在西安的高层住宅中还占了相当大的比例）——

你是愿意住上面那样的小区，还是和一些白领、金领，住在楼间距舒服、配套良好、都是板式高层、花园洋房、别墅的小区里？

同样是“一套房”，差别还是很大的。
西安的房价，会呈现的是冷热不均的局面——
所谓“冷”——
就是由于西安楼市长期管理比较混乱，出现了大量品质较差的商品房，这些房子，再加上一些年代比较早的单位旧小区、城中村、棚户区，这一类的二手房产的品质差、数量还特别多，在持续有高品质新房入市的情况下将缺乏竞争力，所以其上涨空间不大。
所谓“热”——
就是西安的住宅总量不少，但高品质住宅偏少。
买房无非就是两种用途：投资，或者自住。
如果是纯投资，那一定只会选择高品质住宅；
如果是纯自住，那低品质住宅也可以选择，但一家人最多也就买一套低品质住宅——如果你有买两套低品质住宅的钱，那干嘛不去买一套高品质住宅呢？
如果是投资与自住两种用途兼有，那当然也是会选择高品质住宅。
so西安楼市很可能出现的一种情况：低品质住宅，没人要；而高品质住宅，被人抢着要。
低品质住宅估计现在能占到全市可以买卖的商品房的六成以上，这部分房产的价格很可能将长期保持稳定，部分地段好的可能微涨，地段差的可能阴跌。
而占比较小的高品质住宅，则会成为拉动全市均价上涨的主力。
西安的哪些区域的房价未来会比较热呢？
再来看一张全市的板块划分图——

其中比较有潜质的，比如：
高新的软件新城、鱼化寨、中央创新区等；
经开的市府、高铁新城、草滩等；
曲江的大明宫（对，北郊的大明宫也属于曲江管）、电视塔、杜陵等；
浐灞的灞河东、世园、金融商贸等；
港务区的奥体中心等；
航天的新航天等；
长安的南大学城等；
另外，雁塔等老城区的一些大品牌开发商的旧城改造项目也可以关注——现在西安三环内的城中村、棚户区还有不少，还有不少的拆迁空间，这也就意味着这些区域未来还会有高品质新房入市，这些都是有投资价值的。
西咸新区里面，最值钱的是沣东，沣西在交大新校区附近买房自住也不错。
最后给出现阶段在西安买房的建议——
1、无论是投资还是自住，优先选择潜力地段的高品质住宅，尤其是大品牌开发商的，因为这两年中小开发商很有可能会倒一批；
2、如果你经济能力不足，但也不是有紧迫的购房需求，那不如先等一等——这里说的等，并不是等房价下跌，而是说你宁可不买，也不要贪图便宜买一个烂房子砸在自己手里；
3、如果你经济能力很有限，但现在确实需要买一套房自己住。那在成熟地段儿买一个老破小其实也可以，价格便宜，周边学校医院商场都有，重新装修一下自住也不错。如果你有眼光的话，优先可以选择2000年以前建造的多层住宅——这种房子房龄老，房子也比较矮，以后还有拆迁的可能性。如果运气好的话，碰到拆迁，那你这个买房也可以升值了。
还是强调一点“房住不炒”，靠买房就可以轻易暴富的时代已经结束了。
当然，如果买到一套高品质住宅，还是可以跑赢通货膨胀的。

有关回应 · 2021-5-14 20:00:24

西安和其他城市有很大的不同，第一，西安地处关中平原，八百里秦川，周围没有不适宜住的地方，自己卫星地图看看，经过高速发展的西安，还有相当大的土地存量；第二，西安未来有可能与咸阳合并，那么，土地存量更是暴涨；第三，陕西总人口就3000万左右，人口增长乏力；第四，地处西部，工资水平偏低，老百姓收入有限，韭菜不够；第五，西兰高铁即将开通，礼泉、乾县等十八线县城到西安也就20分钟，30分钟，现在的房价也就3000~4000，二手房卖不掉，跟北上广深周边房价没法比，半小时生活圈或许成为压死房价的最大力量；第六，西安，雾霾数十年如一日，住过去少活20年都不止，房子卖了都不够看病的。

有关回应 · 2021-5-14 20:00:25

年初回答的这个问题，现在年底了再回来看看。
现在西安二手房房价是跌了，但是西安的新房房价却涨了。。。。真是很无奈。二手房卖不出去，但是新房房价依旧是自顾自的上涨。
这是最新的西安房价。
西安楼市2020年12月第二周数据出炉，其中：
一、西安楼市二手房挂牌价从12402元变为12487元，本周上涨85元，持续上涨。
二、西安楼市近三周在售二手房数量95758套，84659套，84896套，上下震荡。

现在那些西安的二手房房东又沸腾了，看着西安的新房房价以2015为基数的话，涨幅高达180%，位列全国第一，连深圳都比不上西安。再加上最近不知道为什么，西安的待售二手房数量减少了1万来套，这让那些想要趁机炒高西安房价的炒房客更来劲了，在这种背景下，西安的二手房挂牌价又上涨了80多元，涨幅明显。

只是西安的二手房挂牌价上涨只是西安二手房房东单方面的思想，西安的购房者并不一定是接受的。大家从统计上发布的70城房价数据中可以看到，尽管西安的新房房价累计涨幅180%，排名全国第一，但是西安的二手房房价从15年开始累计涨幅只有20%多点，而深圳楼市的数据缺失二手房的累计涨幅超过了新房涨幅。这个数据意味着西安的新房房价的确涨起来了，并且还有人在买，但是西安的二手房就不一样了，只有挂牌价，但是成交量却一直都不太行。否则无法解释为什么统计那边西安二手房房价五年来只涨了20%多点。

有关回应 · 2021-5-14 20:00:26

西安就会炒网红，这些都是虚的，中看不中用，一个城市的发展还是要看制造业发展，长期来看西安的城市发展没希望，没有像样的支柱性产业，楼市会暴跌，一定会崩盘。要置业还是去北上广深，西安深居西北，空气污染严重，大学生毕业相对沿海工资太低，物价不亚于东部，产业空心化严重，看看西安市政府债务率高企，以及西安GDP对楼市的依赖太重，很多买房的外地人太多，西安楼市炒房蝗虫和投机分子太多，房屋空置率太高，企业和居民负债高杠杆，看看西安的二手房市场和大学生工资收入。

有关回应 · 2021-5-14 20:00:27

西安据我所知是几个二线城市落户最多的城市。所以导致房价连续三年热度不减。

人多肯定要买房呀！房价嚯嚯嚯甚至有超过了隔壁成都的趋势。作为西北人客观讲，成都发展，生活环境，可要比西安好的啊。如今西安房价直追成都。我接下来就说一点:不深奥也没有什么数据，但是我觉得这样做的人不在少数：
外地人为什么来西安落户，买房? 尤其毕业大学生?  别跟我说是就业环境好…。西安生活的人都懂得…。房价相对而言不错是跟北上广比。西安房价现在对于川渝南方城市而言没有优势。
陕西本地人回家很容易理解。甚至周边邻居北方城市过来的人多也理解。很多外地人来西安为了什么？外地人尤其应届毕业生去哪个城市发展，有时候真的是凭某个原因或者大感觉就来了，这些选择城市的思想火花，多多少少来自城市口碑，情怀，另一半，生活爱好…。
好像这样的理由很感性，但是除了陕西本地人落叶归根，那么多外地人，刚毕业的外地大学生，来西安落户是考虑了什么？离家近也占不上，工作机会多和很多二线比更不占优势，仔细想过吗？
所以在这种情况下，城市的软实力，口碑如何，多多少少影响房价。这几年西安很红。但是宣传没有隔壁成都那么疯魔。除了城市形象，看大环境: 西安已经是所谓新一线城市，标准二线城市，房价跌太多不可能，会不会涨，因素多了去了，比如刚才举例子的选择城市的感性因素。舆论影响。
关于今后走势：
一般般吧。
城市风评都会影响房价。前一段时间微博刮起关于西安“民风”的问题。居然上热搜了。为什么？关注度高啊！甚至社区上对西安评价总体也不太好。我在想这种软实力因素会不会影响外来人口落户，继而影响买房…。  有的话留言区敢不敢举个手。这个因素别小瞧。西安评价不像成都那样大部分一边倒的好评，争议很大。  不光来自网络。
所以以后房价如何，官宣作用影响也不小。软实力的口口相传也有用。
所以:  西安房价以后如何，要看宣传吸引力有多厉害。(思路清奇，赞成可点赞)
西安限购，力度没有成都严格，但是和所有其他城市一样，房价目前回落了一点点。比17，18年高峰期时降了些。
黄金地段曲江这一块，一期不会降。二期保持老样子。其他地方看楼盘和配套。降到腰斩程度，那在哪个二线城市都不可能了。
西安在北方人眼里是理想定居之地，虽然冬天雾霾严重，前一段时间又刮起舆论上的民风问题，但是我明显体会到随着外来大量人员落户，综合水平在提高。但是城市管理落后，服务效率和态度差的出名，是西安这些年的老毛病，看今后网络风评

西安房价会跌吗？近五年内…？

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