地产私募基金或开发商的投资经理工作一般是怎样的？

周召 · 2018-9-22 10:57:48

谢 @sailor 邀~

楼上霍兄说得对，这要看你到底在开发商还是在地产基金了。不同语境下一般会有些区别。同样是投资经理，开发商和股权投资的地产基金主要会偏地产，债权地产基金主要会偏金融。

开发商和股权投资地产基金其实现在的界线越来越模糊。万科现在就天天高喊要基金化，轻资产化，要小股操盘，重点输出品牌和管理，只做附加值最高的环节。一个地产项目从头到尾大部分环节都可以外包，地产商或者股权投资地产基金只要每个环节对口乙方留几个人监工就行了，有钱就是这么任性。其实地产商和股权投资地产基金的区别主要会体现在杠杆比例上，万科学的是新加坡凯德的小股操盘模式，自有资金大概会出到项目资本金的20%，但要求操盘；而像铁狮门这样财务结构比较激进的，通过多层杠杆，最终自有资金大概只会出到项目资本金的1%-2%。现在国内很多所谓的地产基金，GP一分钱都不出，只等着分钱，这是空手套白狼，不叫基金。

小股操盘可以提高公司资本金的净资产收益率，还能在地价高昂的今天分散项目风险，不会因为一个项目的失败而满盘皆输。在地产商和股权投资地产基金里面做投资经理，做的工作一般来说就是找地、看地、做投资测算，当然投资部老总一般来说还得跟政府土地部门搞好关系，有充足的项目来源。

债权地产基金的投资经理就不一样了，干的活本质跟银行的客户经理没什么区别。就是找到要融资的房地产企业，然后实地尽调写尽调报告，通过一些标准化风控标准来评判项目（即所谓的信贷工厂，对房地产项目不需要太懂），项目过会后借给房企钱，不会太多涉及开发过程，离产业更远，离金融更近。对投资经理要求在地产圈里有比较广的人脉，能找到符合公司投资策略的各种项目。

这个职业属于金融和地产两个都很赚钱的行业的交叉领域，收入平均来看自然是超过社会平均水平的。但是也看公司和个人能力，好的一年能赚几百万，运气差的碰到公司不靠谱自己能力又不行的一年一个项目也做不成的也有，那么只能一年拿个几万块基本工资勉强解决温饱了。

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