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2018年2月28日更新： 现在国家提出“振兴乡村”的号召，进一步论证了我在文中提到的城市化进程会放慢，需要农村来消化制造业萎缩带来的失业人口的论调。 …………………………………………………………………………………………………………………………………… 2017年11月更新 最近几天有几个新闻值得关注，一是南京新发豪宅被排队抢购，二是上海汤臣一品突破天价达34w/平。第三条新闻——北京市区老破小卖不出去，而北京上海的房产交易二手房其实要更多的。应证了我在文章主体中的两个结论：
1. 高端住宅市场化，爱怎么涨怎么涨，最好上天；
2. 北京市区老破小卖不掉，拆迁也没啥指望，注定要砸。 ……………………………………………………………………………………………………………………………… 关键词：货币供应；政策导向（土地·财政、城市化、债务·风险、经济结构、限制交易）；中等收入陷阱；租售比；人 口结构；技术发展；消费观念一. 货币供应 稍微做过些分析的人都知道，2015-201717这一轮房价飞涨的最大原因是连续多年的货币宽松政策导致的。今年Z·F已经明确表示宽松周期结束。同时，美联储开始加息，美国进入缩表周期，我们这时候还超发货币就会导致资本外流，不然你以为外汇管制是怎么回事（就是因为追随李嘉诚脚步的人多了）。所以什么货币超发，通货膨胀的言论可以休矣，那是过去，不是未来。 朋友圈里好多中介发广告，天天说“Z·F滥发货币，你的钱再留着就会变成废纸了，你看又要发出来多少多少万亿了”。想想看20年前的100块，够我用一年的，现在的100块吃顿饭就没了，挺有道理啊啊啊啊。但这一点是真错怪Z·F了，钱还真不是想印就能印，不然就疯狂印钱，每人发一箱，然后到美帝欧洲去买买买，每个人都穿奢侈品了。上一次滥发金圆券的主，现在还在对岸呢。 人民BI跟美元是锚定汇率的，08年搞出的4万亿是当时欧美经济危机，国外资金涌入避险，以外来资金为基点发出来的。现在我Guo的投资收益递减，美Guo加息周期，资本从我Guo流回美Guo，当初印出来的人民Bi是不是要注销掉？不然就货币贬值啊加速资本流出，危险更大！ 如果没有外汇管制（这是个假设前提），资本大量往国外流出（别觉得不可能，Li嘉诚、Wang健林就做过这样的事），保持汇率和消费市场稳定的方式你们觉得会是什么？很可能的方式就是在限制流动的情况下让资产价格直接蒸发掉一部分，也就是说300万亿的房地产资产，直接挥发掉50%，市场需求货币就减少了150w亿。结果就是房价断崖式下跌，资产价格快速下降，术语表达就是硬着陆。也许这有点耸人听闻，但你别觉得不可能，连任志强都说“对于Z`F来说，房地产就是夜壶”，夜壶的属性是什么？就是要尿急的时候往里尿，尿完就踢到床底下，第二天倒掉洗干净重来。怎么判断这一轮的调控政策只是尿完了踢到床底下，还是要起床倒尿了呢？那要看这一轮经济周期是否结束，拐点是否到来。我的观点是数量投资型经济到顶，要起床倒尿了！（至于理由下文会提到）Z·F还是很人道的，现在通过锁死交易稳定住资产价格，然后在这几年搞产业产业创新升级，以产生新的投资增长点（比如人工智能、新能源等）以吸引住这些即将外逃的资金。 二. 政策导向A． 土·地·财·政不可持续，现在Z·F 要当房东和房东的房东。任志强在之前的调控周期都曾说过我国房价不会跌，因为地·方·财·政来源大头是土地出·让金，都给他说对了！可是土地是有限的，土·地·财·政终结是迟早的事。那么接下来Z.F会干什么来保证财政收入呢——收租+收税。不然你以为“租售并举，租售同权”在大会期间提出来是怎么回事？Z·F当房东，以确保稳定且持续的财政收入，低价转让的永久租赁地块，Z·F肯定是大股东，你所看到的开发商，不过是操盘的而已。另外构建“稳健的房地产市场”，房产税呼之欲出。因为房产税不仅是财政创收的工具，更是平衡财富的重要手段，至于为什么要缩短贫富差距，后面会再扯到。 为什么现在不全面征收房产税？好问题，一方面是因为政策制定时有阻力，你肯定要问阻力哪里来，纵观历史上哪次改革与变法没有既得利益搞事的。你以为那些“房``姐”“房``哥”手上几百套房产真的是TA自己的？另一方面，征收房产税，房子的持有成本进一步上升，难说在短期内形成抛压，硬着陆。 但长期看，土·地·财·政会变化为租金+税收+土地出让收入。因城施策，对于土地紧缺的城市，收租和收税倾向就更严重。很多人会说，房产税会转移给租客，有这种观点的真是so nave，租金根本就不是房产成本决定的，而是租客的消费能力决定的。不然租售比那么低？能收高租金，房东们都是菩萨心肠故意收低的？笑话，还不是因为空置率高加上租客的工资收入有限。 未来劳动力的减少（租客减少），加上Z·F推出的租赁住房，这些租赁住房一般在更好的位置，一室户的小户型相对于炒房客的3室2厅来说更适宜打工者居住，更重要的是租售同权的复杂手续在Z·F主导的租赁住房里更容易解决，你还觉得你的房子能租出高价？可以预见二手房的租售比会进一步下降，能不能收到房租都是问题，还想着转移税负成本……too young！ B． 城市化进程会放缓“中等收入陷阱”这个话题可真不是盖的。仔细研究一下，就会发现很符合我Guo现在国情。随着十几年的快速增长，劳动力成本也迅速上升，制造业面临发达国家的技术碾压及贫穷国家的低人力成本的绞杀。越来越多的低端制造业在往东南亚国家转移，你现在是不是能看到越来越多的made in Vietnam了？未来几年可能会更加明显。 随着下一轮技术革命的到来（人工智能），发达国家的领先优势会进一步扩大，千万别觉得我们有高铁、共享单车、在线支付、外卖快递就技术领先了。就拿芯片的核心技术来讲，绝大部分都是美国和日本的。前阵子看到连我Guo都可以饺子工厂无人化，以后这样完全自动化的工厂会大量出现在发达国家，因为可以不考虑人力成本。随之而来的，就是大量的失业。这虽然有点杞人忧天，但肯定是Z·F会考虑的问题，研究一下墨西哥、巴西、马来西亚等国家的经济发展历史就会发现，大部分国家都还陷在“中等收入陷阱“里，而且他们都经历过像我们一样的飞速发展时期，飞速发展过的并不只有我们国家。 好多人把上海房价对标美国纽约、日本东京、中国香港……其实我国在发展层次，收入水平上，更应该对标的是墨西哥城、巴西的圣保罗、里约热内卢、马来西亚、莫斯科。你说上海是国际化大都市，难道他们国家的人就不认为这些城市是国际大都市了？别说我Guo目前的发展水平难以对标日本、美国，就是能够追一下台湾和韩国已经是非常了不起的成就了，就算顺利挺过了中等收入陷阱。看看这些国家及地区最大城市的房价，所以你说上海房产有没有泡沫？有，而且大了去了！ 那你肯定要问这跟城市化进程有什么关系？巴西的大城市有啥？贫民窟！城市化+大量失业带来的就是贫民窟，然后就是治安环境恶化，那么谁还来投资呢？进一步会造成投资环境的恶化，形成恶性循环。这才是政策制定者考虑的问题，才不是一小撮炒房客的死活。制造业萎缩后，需要农村来消化大量失业人口，所以下一步，新农村建设肯定会提上日程。By the way，现在城市化水平已经不低了2016年已经达到56.1%，2017年更高（数据我没找到就不瞎BB了）。 中等收入陷阱还有什么？就是贫富差距！会造成什么后果？仇富、犯罪、投资环境恶化、ZQ不稳定，难道你想看到无·产·阶·级再来一次打·土·豪，分·田·地？所以税·收·制·度的进一步完善肯定是即将到来的，房产税必然会来！ C． 转移·债·务·风·险。前阵子爆出来Wang健林欠银行2k亿，然后知乎上炸群说“哇塞，他欠那么多钱”。其实开发商都是借钱来进行开发的，拿房子和地抵押。地·方·Z·F要搞基建，修高速，修高铁，修地铁，也需要向银行借钱。前面说过了，地方Z·F的财政收入大头是土地·出让金，就靠这来还钱。（其实银行资产及债务很复杂，我这么扯也只是为了简单地说房地产这块的事。）地·方Z·F还好，但是没人买房开发商会破产、会跑路，银·行拍卖抵押物也补不了坏账，坏·账如果太多了，多到老·百·姓觉得银行有可能取不出钱来，就会去挤兑，这就是债·务·风·险导致的系统性金融风险，现在想想看2014年的行情是不是就面临这种状况？（我现在是菜鸟，那时候充其量只能是受精卵连蛋都不算，不然就登上人生巅峰了，可见学习宏观经济还是很重要的）。Z·F·怕就怕这个，才不怕你炒房客搞事呢。 怎么样能转移债·务·风·险呢？让房子涨价！我Guo人是越涨越买，于是15年开始政·策上低首付低利率让大家买房，媒体上天天造地·王。加之这一波确实是中·国·人口适婚年龄群体（刚需啊）的高峰，于是炒房的，恐慌举债上车的（刚需啊）全部杀进来了，房价不高才怪。大家想想看，这时候银·行的债务会有什么变化？开发商去了库存（能还上钱了），Z·F·卖了更高价的地也能还上钱了。是不是债·务就不见了？才没有呢，债·务转移到买房的人头上了。消费者把储蓄（全家人的储蓄）拿出来加上贷款（债务）买了高价房，对银行的好处就是，首先储蓄减少了不用担心挤兑了，其次是债务在普·通·老·百·姓头上风险比在开发商头上要低得多，为啥呢？因为开发商能够破产清算，个人不会！举个例子哈，你在上海的房子价值600w，首付200w，欠银行400w。假设地产泡沫破裂资产价格减半（这时候会伴随大量失业），失业的你没有了收入，断了供，银行拍卖你的房子（300w），你还欠银行100w是不是就不用还了？想得美，还得还！否则征信系统会让你永远不能拥有存款，不能坐车，不能开公司……永远不能翻身！东京地产泡沫破裂后，好多人露宿街头还在还着房贷。这么一想，老·百·姓·是最理想的债务风险转移对象。 从哪些现象去看这个事情呢？首先 这一波涨完后，Z··F当然还需要有地王，因为Z··F需要收入，而且这很可能就是最后一赚了，但是拍地的要求严格多了，小开发商很多即使有钱也拿不到地，因为他们不是理想的债务风险转移对象，很可能破产清算，造成坏账。而玩得聪明的开发商，就已经不会拿地了，比如万科、潘石屹等（万科今年初公开缩减薪金变相裁员，别问我为什么知道的，反正不是猜的）。 D．改善经济结构——投资主导型转向消费主导型其实改善经济结构才是Z··F的中长期目标。用我三脚猫的宏观经济学知识简单解释下中国的投资主导型的经济模式为啥到头了（如果有不对的地方还请指正，我也是在学习阶段）。我Guo改革开放之初，一穷二白，生产什么都有人要，生产力低下，投资什么都能扩大经济效益，所以就是世界factory。但是投资是边际效益递减的，说个徐小年说过的例子（我稍微改版了一下），一个农民用牛耕田可以收获1000kg 稻谷。给他投资一台拖拉机，他能收获10000kg，如果给他投2台拖拉机，他只能产出15000kg而不是20000kg。投3台，4台……10台呢？投资收益比例逐渐递减。收获30000kg的时候，稻谷就卖不出去了，为啥呢？因为市场只需要25000kg的稻谷，你生产了30000kg 那你就得降价，收益就降低。再往下投，就是我们见过的资本主义世界的生产过剩。你以为特色xxxx就没有这种问题？别逗了，你以为现在的供给侧改革是怎么回事？去产能是怎么回事？ 现在看起来，我Guo的投资型经济是到头了，边际效益递减已经特别明显了，这也是为啥投资总是脱实向虚的原因，因为投资实业边际收益递减不说，生产的东西还卖不出去，卖不出高价。投资办工厂又累又苦逼，还不如买房翻涨的收益，你说谁还办厂？那你肯定说这跟房价有什么关系？当然有关系了，改善经济结构是Z·F的最大目标，投资端已经见顶，现在就要改善消费端。可是房价这么高消灭了大量消费群体的储蓄不说，还限制了他们未来的消费能力（房贷不是钱啊）。所以接下来Z·F的措施是：高端住宅市场化，你爱怎么涨就怎么涨（反正数量不多），最好上天，彻底断绝中产的买房想法，让他们把钱拿出来消费（阶级固化就开始了）。同时Z·F会主导租赁地产和安居地产，得让这些中产有稳定的住宅，不然民怨沸腾啊。 当然除了对房地产的调控以外，Z·F不是还提倡万众创新嘛，搞高端制造，因为生产10000台苹果手机和生产10000台小米手机的收益肯定是不一样的，所以才有消费升级的概念。可惜80后90后这一波劳动力的平均教育水平太低了，韩国能够顺利走过“中等收入陷进”很重要一个原因是他们当时的主流劳动力90%以上都接受过高中教育。我们这一波有多少在工厂上班的劳动力不是初中毕业就出去打工的？你再看看00后的平均教育水平就很高了，这些有点扯远了，但是我Guo经济真正要快速转型……呵呵，靠00后了。 E． 政策更支持新房这个逻辑很简单，现在限购的情况下，需求端大量减少，二手房和新房，Z··F在政策上肯定是支持新房，因为地产商有债务风险啊，有限的需求肯定希望先去给开发商去库存，Z·F限制新房价格，导致新旧房价格倒挂，新房价格竟然跟二手房差不多，傻子才会去买二手房。那你肯定要说，二手房交易怎么样限制呢？税收、贷款……杀招是最近新出来的限售。“房住不炒”说着玩的？二手房交易受限，炒房客还玩个屁啊，社会游资就会止步或者抽离。要知道2015、2016、2017 年的房产交易里有接近一半是炒房资金（数据来源wind），是不是细思极恐，其实现在的限制政策也阻止了房价暴跌，炒房客们如果手上的房子质量很好，那还有救，要是品质一般就活该了。 那你要说房价真跌了，老·百·姓会闹事啊。切，怕你炒房客闹事？当初你们也是赚了钱的啊，现在只不过吐回来而已。你肯定要说，你们这些屌丝喊空房价，不就是为了跌下来自己去买么，这样就跌不下来了！哎，你还真说错了，越跌越没有人买！ 三. 人口结构网上随便搜一下我Guo历年新出生人口数据就会发现，60-70年代，80-90年代是两个人口高峰。随后逐年减少，90后只有80后的80%，00后更少（出生率很轻易就能查到）。这一波房价的上涨，因为很多是恐慌性买盘（害怕上不了车）已经消耗了绝大部分的需求，80-90一代的人的住房拥有率是70%，而多方常对标的日本和美国是30-40%（数据是知乎上来的，也不知道靠不靠谱），这个数据即使不精准，但推导出购房需求被大部分消耗也是没问题的，这时候还炒房，你指望谁来接盘？90后，00后新生人口以肉眼可见的速度大量减少。而且真要00后来接盘的话，他们的父辈是房产市场化的第一波受益者，家家都有房产，有的还不止一套，你让他去接你的盘？除非你的房子真的好到不行，比如在花果山脚下的超级智能化住宅。 以上，现阶段需求被大量消耗，未来需求以肉眼可见的速度减少，那投资还投什么？ 四. 技术发展投资投的是什么？是未来！既然投的是未来，那就不能不考虑未来的情况及趋势。随着互联网技术及高速交通技术的发展，CBD就会变得越来越不重要。我就问，现在你还会买商铺吗？天天接到什么市中心商铺的推销电话你有想买的冲动吗？这点马云爸爸是牛逼的，记得第一年双十一大火的时候，他说他的目标是要消灭我Guo的高房价，还被好多人耻笑，现在再往后几年看看，随着劳动力平均素质提高，homeoffice、个体及自由职业者越来越多。分散化办公会越来越流行。CBD的功能，以后或许就不会那么明显了。而且技术是爆炸式密集发展的，第四次技术革命很明显就是人工智能技术的发展（谷歌已经可以让计算机自学了），紧接着各种无人驾驶技术、智能交互技术会密集出现，那时候，还用得着挤地铁到市中心的CBD，打卡进办公室，对着电脑听老板瞎BB么？别觉得这是超级未来的事，技术进步的速度是指数级的，你看手机的变化，才几年功夫？ 那个时候房产有两个地方比较值钱，一个是自然条件特别好的，比如花果山脚下、瑶池边上，因为要居住品质，而且开发有限。还有一个就是上层阶级集中的富人社区。CBD最终可能会演化成富人社区么？who knows，都是写字楼居住品质谈不上，很可能富人就会集中到自然环境好的地方，毕竟他们有资源优势。CBD都不重要了，那一环二环三环还有意义么？因为圆心都没了……市中心的老破小还想卖个高价，别做梦了，都是高价，改善型刚需买房总会考虑下居住品质吧！等着拆迁？也是妄想，人民广场那边的平房如果近几年不拆的话，也许以后就要作为古董来让人瞻仰了，永远也不会拆，不是因为拆迁成本高，而是因为没必要。 这应该会过几年才会发生，但我肯定看得到，也乐意见到。 五. 消费观念的变化我们这代人都是储蓄型的，我爸妈包括我自己都很典型，喜欢存钱。但你看看95后那一代，试想校园贷要是出现在我们读书时候的校园会不会有市场？可能会有，但绝不像现在这么大行其道，我们那时候有100块钱，想的是花80块，存20块。现在的小朋友有1000块，想的是再借1000块，花2000块。这个虽然短期内说明不了什么问题，长期看等他们成长为购房主力的时候还会不会像我们这样牺牲掉青春时光，拼命工作存钱为高房价买单？肯定不会！他们的生活重心绝对不会再是房子和车子，而是人生体验与自我生活价值，这是消费观念与生活观念的整体变化。每一次技术变革带来的物质丰富都会紧随着文化哲学的发展和变化，你可以说我看的太长远了，但是我觉得这就是可预期的将来，而投资投什么？不就是未来么！房地产又是流动周期特别长的资产，现在还限售，别觉得纸面上的富贵就是你的。 每个时代总有每个时代的年轻人的压力，我们父辈那时候结婚，缝纫机、自行车、手表也挺让他们焦虑的，我们这代人就是房子、车子。未来的孩子们绝不会为了房子耗尽青春的，炒房时代已经终结。他们的时代可能是为了购买一个智能的电子管家而殚精竭虑，有钱的买谷歌的，钱少的买科大讯飞的，买不了的就没人爱结不了婚…… 综上所述，从投资角度上讲，房子没前途！ - 经济发展是逃不开周期规律的，即使是特色xxzhuyi市场经济。而Z··F政策制定都是围绕周期规律来展开的，Party ZQ的稳定，社会秩序的稳定才是第一需求，而不是简单的“房价跌了，大家会闹事”。这个周期也许时间尺度上比较长，但是肯定是有的！我觉得周期拐点就在17-18年（我就图个嘴炮）。
- 我Guo目前应该是滞胀期（投资和增发货币失效），这时候再增发货币已经起不到刺激经济的作用而且会造成资本大量外流，美联储还在加息，央行也会跟着加息的（利率上浮只是开始）。接下来就进入通缩周期，现金为王，以后谁还跟你讲钱会变废纸，就呵呵他！
- 跟着Party的步伐走准没错，让你买你就买，让你别炒就不炒。跟Party对着干会有什么好下场？
- 投资的投的是未来，多想想未来会是什么样子。科技、文化……
那么接下来关于房价会发生什么？ - 每次限购会压制短期需求，导致政策松绑之后的下一波上涨。这个这次也可能会发生，但是肯定是回光返照，随之而来的就是洪水滔天（因为后续需求不足啦）。手上多套房的，可以趁这时候出手。优先层级还是新房＞优质二手房＞一般二手房，老破小注定要砸手上的，存钱好好装修吧！
- 调控期期内横盘或连续阴跌，只要不涨，开发商和炒房客捂盘的现金流就是负的（因为租金是补不了贷款的，好多连租金都没有大量空置），开发商和炒房客的资金现在还扛得住，等时间一长流动资金枯竭，就得破产、跑路、哭！然后拍卖抵押资产，那时候政策还不松绑，就会有明显的跌幅。还有一种方式挤泡沫，就是锁死房地产交易，不允许资金流入，房产价格横盘，但是通过长期的通货膨胀来挤掉泡沫，看似现在的定向降准就有这个苗头，但是这种操作方式难度是极大的，因为美联储加息周期内，通缩周期到来的情况下还怎么通胀？只能是高新技术快速发展，投资有去向才有可能。
PS： 我既不是经济学者，也不是房地产行业从业者。所以我的分析和观点肯定有不严谨的地方，欢迎各位指导斧正，大家一起讨论。 …………………………………………………………………………………………………………………………………… 大家的评论我会尽量做出回复。但有些评论我连仔细看都觉得是在浪费时间，就算了。另外，我的观点是炒房没有机会了。但如果你要买房，钱够了就去买，购买的时候更多关注居住需求，跟买车的心态是一样的。特别是有点钱但是买不起一线的朋友，千万别听人忽悠跑去三四线做投资，除非你住过去，不然肯定套个你十年八年没话说。
…………………………………………………………………………………………………………………………………… 2017年10月： 很多朋友在评论区询问三四线房价暴涨的情况，让我做一个解释。知乎上有篇文章（我忘记名字了）描述过三四线上涨的情况，我这里大致总结一下：
1. 三四线库存巨大，我曾经在知乎上看到一篇文章，中国各大小城市的所有已售土地的商品房开发量足够34亿人居住。三四线的财政更加单一，对土地出让金的依赖更大，去库存的意志更强。不是说了越涨越买么。那就涨涨涨！ 2. 农村棚户改造，ZF直接补钱给农民让他们加上自己的储蓄到城里买房，而不是直接在城里补一套房给他们。这就是“货币化补偿”。这个政策的好处是，首先去了库存（三四线库存巨大），其次是把那些老农民棺材本给赚出来了。 3. 一二线限购，对资金有挤出效应。我就经常听到中介给我强推苏州吴江、杭州湾、嘉兴、昆山等地的房子，说什么价格洼地。我都笑死了！事实上，上海确实有很多当地土著会去买面积小的楼放骨灰盒，这个只是听说，没有数据统计的基础的。 4. 中国上代农民的进城情结，导致在拿到补偿货币的时候对zf感恩戴德。 5. 这一波房价上涨有房的人人受益，没房的人人眼红，三四线去库存的口号一喊，有些脑袋笨的炒房客就会杀到三四线，想挣个快钱就走，结果呢？限售了！三四线这一轮的涨价与限售是整个2015年-2017年去库存，转移债务风险，限制资金外流的缩影，阴谋的味道太浓了。与当年疯狂买盐如出一辙！多少人家里多花几十倍的钱，存了几辈子都吃不完的盐！国人的心态一模一样。 对方辩友总说空军老扒以前的故事来讲，连98金融危机都拿出来说，能为未来的事情做参考么？那时候的经济结构和全球融合度和现在能比么？我想说的是，我研究以前的事情，并非是拿以前的数据来指示未来，而是在研究人性，而人性。。。是相通的！ | 
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