随着香港的地位下降，其房价是否还能一直撑下去？

1. 香港政府决定每年拍卖给开发商的地皮数量，可以通过减少供给推高房价。只要港府想，房价还能再撑一百年。
2. 卖地收入占政府收入近20%，加上各种房地产相关税收成为财政收入最大来源，因此港府一定代表大地产商利益。如果说对老百姓还有什么微小的关怀，那就是兴建号称满足一半香港人住房需求的公屋。
3.  然而公屋需要排队，几乎我认识的所有local，不分贫富都在排队。所谓免费的就是最贵的，就像去玛丽医院看病一样，等排到号病早好了。
4. 资源稀缺所以土地拍卖价往往极高，只有大地产商能活下来。新鸿基、长江实业、新世界、恒基占据了大约85%的市场份额。要打倒地产霸权？李嘉诚：“你死我都未必死啊”。
5. 2017年海航、合景泰富等中资垄断了香港政府出让的土地，拿地价格超过10万/平。面粉卖到这个价，面包未来得有多贵？
5. 80年代深圳、上海缺钱，所以另请香港的高明来指导工作。有三个香港人最热衷于给内地官员洗脑土地财政这一套。第一个老头是地产商，后来当上了政协副主席，去世后我党给予了高度评价。第二个老头是经济学家，经常吹嘘自己老师能得诺贝尔靠的是自己的灵感，现在靠开讲座刷存在感。第三个二十多岁就当上了国际五大顾问行的合伙人，最近正准备从现有的工作离职。而当他的公屋计划推行不畅的时候，是否会想起那年他起草新中国第一份土地转让合同的意气风发？

作為香港人，必須作答一下。因為是臨時撰寫的，文法可能有點問題，有錯別字，思維也可能有點跳脫，請見諒。


香港的房價，跟香港本地的供應當然有關係，但更大的原因是跟08年以後中美兩大國貨幣超發有關。香港作為資金入超地區，資金追逐優質資產無可厚非，所以香港房價從當年起一直居於虛高水平。君不見97-03當年香港房價暴跌7成，那時候香港的土地供應應該是一樣的短缺。


當然我不是為香港政府短視的土地政策護航，香港政府作為香港最大的地產商，透過限制土地供應進行土地財政也是不爭的事實，這絕對該打。不過，這一屆政府為了擴大土地供應也是不為餘力的。


香港的問題在於，其土地供應的方式給限制了，郊野公園只是其中一例。


香港的土地供應主要有以下幾種：
1、填海
2、舊區重建
3、土地開發（新界土地問題，郊野公園）

先說第一種，在部份大陸人眼裡，香港的一部份人會為了白海豚環境什麼的反對填海，其實大部分香港人只是反對在維港沿岸（畢竟是交通要道，還是旅遊景點，再填下去就沒了）和生態價值高的海岸（比如海岸公園）進行填海，其他海域是who fucking care，不過環保分子很會利用媒體製造假象來要脅政府，其實呢，如果政府真的要下毒手的話，普通的香港人是不會反對的，現在政府也在維港以外填海，不過規模比不上深圳和新加坡，這種方式也是有盡頭的，因為香港很多海域都比較深，填起來花費的成本驚人，譬如香港政府現在所說的東大嶼都會，我敢肯定總成本一定超過1000億港幣。

第二種，舊區重建，看似沒什麼問題，其實十分耗時耗費。因為很多地區的舊房子業權問題複雜，很多業主已經移民，談判有點困難，而且香港現在房價居高不下，很多業主也是待價而沽，而且在香港這個所謂法律制度至上的社會，業主稍不滿意，絕對能和香港政府打官司，把收地拖得死死的。香港又沒有拆遷的。其實不單香港政府，香港的地產商在舊區覓地也是會遇到同樣問題，不過人家很會利用某些勢力擺平就是了。然而可幸的是，鑑於香港舊樓數量驚人，有一部份已經到了不拆就變成危樓風險的地步，所以政府應該會就有關方面出台新措施，不過透過這方法來解決短期供應是有點痴心妄想就是了。

第三種，土地開發，新界土地和郊野公園，這個問題最為複雜，集齊了上述兩種的問題，既有環保分子阻礙，又有複雜業權問題，還牽涉到中英兩國政治問題和香港人對新界土地的情感。先說郊野公園和環保分子問題，新界土地除了少部分作為新市鎮解決居住問題外，很多是以鄉村和自然郊野（高山水塘農田草原）的形式出現在大家面前，這裡有一大部份土地以郊野公園的形式鎖起來。環保分子說這些地貌能防止香港熱島效應惡化以及城市過度蔓延， 是香港的集水區，避免香港的水源過度污染，還能當旅遊景點呢（是的，很多外國人會到香港爬山，早幾年還有一個日本人寫了一本叫《香港阿爾卑斯》的書來介紹香港的山水）其實呢，他們說的話都是有根有據，不過土地的誘因實在太大，所以香港人現在對郊野公園開發也是很不統一的，總體是有房子的，有閒階級能遊山玩水的（其實這群人數目不少），沒打算/還沒打算買房子的年輕人在反對，沒房子的人和地產商（對，其實他們很想，不過也有辦法讓你開發完都要用天價來買，譬如待價而沽，畢竟長遠來說，沒有人想把土地擱一邊爛著）想開發，香港政府在賭那一邊比較多人支持，近期的情況是一半一半。最後說新界土地問題（即是沒有以郊野公園形式鎖起的土地，這種土地其實很大，整個香港西北和北部都差不多是這個土地），這種土地主要是以鄉村地貌為主，居民主要是香港原住民，呵呵。香港原住民在香港是出了名麻煩的，因為新界土地當年是以租界形式加入香港的，新界原居民作為附送的產物，一直世世代代都住在這裡（1898年接收新界時原住民人口大約10萬，現在超過100萬），加上新界是租的，所以英國政府不好意思（也不能）把他們像對港九本地漁民般趕走或是在地位上將之矮化。相反，為了穩定接收新界，英國還承認了他們對於新界的土地權，大清地契什麼的，港英政府予以承認，所以香港當年沒有土地革命（偏偏新界的面積佔香港9成左右），還給他們生養死葬的福利（就是1898年接管新界時的新界原居民男性後人能向香港政府申請在新界自己鄉村土地上興建最高三層每層最多700平方呎的小平房（這就是香港鄉村一堆小平房的由來），還能向政府申請土地進行土葬，這很奢侈，我個人把這種制度理解為印第安保留區加中國傳統宗族分田地的混合體），所以他們的居住環境在香港算是很不錯。這幫新界原住民後來也學會了英國的手法，在香港建立鄉議局（香港法定機構）來維護自己的權益，港英政府也無可奈何，只能安撫。本來這種制度應該隨香港回歸時消失，可是大陸政府為了隱定香港局面和爭取香港原住民的民心把原住民的權益寫進基本法中（基本法第40條：新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護。）（當然我不能怪大陸政府，要和平回歸只能用這種方式，不然英國又要搞點事），所以香港政府現在也在頭疼，其實原居民都是能談判的，不過基本都是待價而沽，不然又要上告中央要求中央就基本法第四十條進行釋法了。至於香港大部分人，就算討厭反對也不怎麼明正言順，畢竟人家是明碼實價的原住民，而且自己內部還有人反大陸新移民，其實人家原住民當年逃港潮時沒把你祖先趕走就很不錯。

總而言之，在因緣際會之下，香港就是個怪胎。作為香港人，其實我蠻想填海和開發郊野公園（當然是適可而止，10%就差不多）的，不過發展密度最好低一點，中密度郊區最好，如果香港每處都是九龍港島那種密度可真是要吐要窒息了。至於擴大生活面積，想也不要想。想一想：如果後來的業主們能以優惠價格買到更大的房子，之前的業主會不會想：那為什麼我要花400萬港幣買50平米？到時候又是一場口水戰。其實嘛，香港的居住面積，香港本地人也是不滿意的，不過因為從少到大都是生活在這種環境中，所以不太敏感，也無從比較，所以香港居住面積的問題在香港是個問題，但遠比不上供應短缺和熱錢流入來得嚴重。

看了不少答案，有许多答案的立场都是“政府很希望为人民服务开发土地降低地价，让人民买得起平价楼放心楼，只是少数所谓环保主义分子说三道四”。
我不厌其烦再安利一次这个答案， 让真正有心了解香港的土地政策的知友参考：当年香港只有新界一部分是租借给英国99年，其余是割让，中国政府有什么法理条件收回整个香港？
香港政府是香港最大的地主，政府收入很大程度依靠卖地（其实也不算卖，使出卖有期限的土地使用权）。以下是今年度财政预算案发表后，财政司司长在记者会发言的部分内容：

財政司司長陳茂波稱，本港樓市經歷近8年的大牛市，目前樓價仍在歷史高位，成交量相對淡靜，未來的私人住宅供應將逐步回復年均近2萬伙的水平，日後的賣地收入能不能繼續屢創新高，屬未知之數，賣地收入波幅極大，由2008/09年年度低至不足170億元，但2016/17年度卻超過1170億元。

1170亿可以做什么？让我们看看2016/17年度财政预算案的其中一段：

投资医疗129. 二零一六／一七年度医疗卫生的经常开支为五百七十亿元，占政府经常开支百分之十六点五，较十年前增幅超过九成。为应对人口老化，政府已预留二千亿元的专款承担，让医院管理局(医管局)可以更长远和灵活地规划未来十年的医院发展计划，扩充和更新医疗设施。

知道为什么香港可以在公立医院花68元看专科门诊（虽然不是癌症的话要等1年）、10元买一种药（不限分量，但药物采购价低者得）、100元住院一天（连所有药物、手术，不过医生判断你不住院会死的话才能住）了吧？

扪心自问，压抑地价对政府有什么好处？争取民心？ Come on , 特首选举谁人有票可投？

另外，不要以为政府开发土地必然可以出让给发展商建楼或者兴建公营房屋。现在未开发的土地有大量属于“祖堂地”，即殖民地时期认定为原居民村落共同拥有的土地，政府开发这些土地极其困难，原因不单单在于补偿谈不拢，还有原居民权益 - 丁权受基本法保障。丁权指一名原居民男性后代，可以获得一块不多于700平方英尺的土地用以兴建不高于3层楼的小型房屋。现时原居民获得土地分配的时间长达10年，而且他们有一个共同利益代表- 乡议局。乡议局是特首选委界别之一。你说政府能不能把这些祖堂地或者靠近村落的未开发土地，不先发给这些原居民，而去开发兴建公营房屋？所以现在政府开发土地都有意无意避开有原居民的聚落，著名的杂姓村菜园村收地兴建高铁车厂事件，就是对这个做法的强烈反弹。还说一点，政府一直没有公布预留了多少土地满足原居民丁权的需要。
也有不少人认为董伯伯的8万5计划是好的，只是有人从中作梗。身为亲身见证过这个政策始终的人，我想问，增加房屋供应是好，不过8万5这个数字怎么得来的？其中一个博客提供以下资料：

早在一九八七年，港英政府制定涵盖到二ＯＯ一年的「长远房屋策略」，为往后十多年定下政策方向。到了九十年代中，「长远房屋策略」作中期检讨，将前瞻时间延伸到Ｏ六年，还发展了一套推断房屋需求的计算模式。按照计算机的推算，从九五／九六年计起的六个年头，每年平均有五万四千个公营房屋和三万一千个私人住宅的房屋需求，两者加起来恰好是八万五千个单位，跟董建华上台后提出十年建屋计划的数目不谋而合。而董建华把建屋目标锁定为平均每年兴建五万个公营房屋和三万五千个私人楼宇，比例上也跟计算机结果相若。或许董建华跟他的「智囊」正是从中得到灵感，确立跟他本人结下不解缘的「八万五」政策。 当时每年房屋供应只有五万多个，远远落后计算机推算的「八万五」需求，意即足足四成的住屋需求未能满足。九七年一月，正值楼市泡沫期的港英政府发表《长远房屋策略评议咨询文件》，再次提出未来十年房屋需求将高达八万个。其时社会没有多少人怀疑政府有否高估需求，舆论只是关注政府有否足够土地，去满足如此庞大的住屋需求，并质疑政府无法一下子大增建屋数量五成。惟房屋司黄星华宣称政府已有足够地皮，只需重新规划和增加密度即可应付需求。有人甚至大胆提议把吐露港和城门河填平，并搬走附近的沙田马场。不过随着英国人撤退在即，人们转而期待新特首董建华的房屋政策，看看他怎样解决楼价过高的问题。 孰料港英政府的《长远房屋策略评议咨询文件》虽被公众遗忘，董建华却彷佛按照有关数据行事，誓言要在未来十年解决多年来无法满足的庞大住屋需求，大增建屋数量至「八万五」，以示打击楼价的决心。他还定下十年后市民置业的比率，由五成激增至七成，好使大众「安居乐业」。然而房屋委员会在讲解上述计算机计算模式中明言，房屋需求「要因应不断转变的情况而定期检讨和调整」，包括市民负担能力、人口增长速度、经济情况等。偏偏董建华看不到这点，硬性规定长达十年的建屋数量，当环境突变时他便堕进自设的陷阱，进退失据。事实上，计算机推算出「八万五」需求的时候，经济仍处于高速增长期，结果金融风暴后经济逆转，来自「楼换楼」和投资保值的两类置业需求几近绝迹，楼宇需求在经济不景下大减。至于人口增长速度，也较原先估计缓慢得多。根据九六年公布的《全港发展策略检讨》，预计二Ｏ一一年人口可高达八百一十万，于是计算机便按照此数目而推算出「八万五」需求，结果真实人口迟至Ｏ九年才勉强突七百万。既是如此，董建华的十年建屋大计注定尾大不掉。

香港一向不是计划经济，政府当时究竟有没有类似苏联水平的人才规划这些近乎战略物资的供求量，我非常怀疑。这计划等于计划经济规划每年建屋量，必须完成任务，而非单单一个政策目标。好了，香港作为一个资本主义社会，政府可以指挥得动哪些公司，完成每年提供8万5千单位这个目标？一个也没有。最终在亚洲金融风暴爆发时，政府于1998年6月至99年4月停止卖地，大量兴建公营房屋，例如公屋和居屋出租出售给合符申请资格的人，香港政府1999年年报显示私人承投土地的面积大减：香港年報 1999

年 内 ， 当 局 售 出 16 幅 总 面 积 15.35 公 顷 的 建 屋 用 地 及 两 幅 总 面 积 4.94 公 顷 的 私 人 机 构 参 建 居 屋 计 划 用 地 ； 将 八 幅 总 面 积 12.54 公 顷 供 发 展 居 者 有 其 屋 计 划 、 三 幅 总 面 积 14.74 公 顷 供 发 展 可 买 可 租 选 择 计 划 、 六 幅 总 面 积 47.93 公 顷 供 发 展 租 者 置 其 屋 计 划 的 土 地 批 予 香 港 房 屋 委 员 会 ； 并 将 一 幅 面 积 0.9 公 顷 供 发 展 住 宅 发 售 计 划 的 建 屋 用 地 批 予 香 港 房 屋 协 会 。

除了15.35公顷土地是私人承投之外，其余全部是“左手交右手”，划拨给属下机构兴建公营房屋。这代表什么？代表政府只能靠自己确保落实建屋目标量，而政府可以兴建的房屋，无法满足中产人士的置业希望，因为政策规定公营房屋必须有资产审查。需要注意8万5政策还不止8万5建屋量，还有 希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。主力依靠公营房屋，注定无法成事。无法成事的，是因为“爱国爱港”、“支持平稳过渡”，投票给董建华当选特首的各大地产商选委不买政府的帐买地建屋。
还有所谓8万5，实际执行上并非一定指新建屋量，港英政府时期设立的“公共房屋”，只能出租给低下阶层。为了满足目标，政府实行“租者置其屋”计划，将公屋单位出售，造成一条屋村，有人是政府的租客，有人是业主自住，有人是私人业主的租客，减低政府流转公屋单位的灵活性。
最终董建华一句“不再提等于不再存在”正式让8万5政策寿终正寝，令全社会哗然，不是说市民很怀念这个政策，而是政府这么一个重大政策，居然可以用这个方式来终结，跟适应了港英政府的施政习惯的市民来说，实在是有点难以接受。
所以说政府有很多政策大方向是当年为了一切不变、平稳过渡，但是计划赶不上变化，要改计划的时候却已经太迟。还有，不要以为香港政府是社会主义，香港政府是典型的资本主义政府，老是想着压抑地价楼价为人民服务，除了天真的董建华，没有人会这样说这样做，2017年特首候选人曾俊华也一样，因为土地卖个好价就是政府财政的命脉，简单低税制的保护神。长毛一类才是真正的社会主义者，不要搞混了谁是谁的同盟者。
只要政府一天搞不定土地供应最多的新界土地业权和丁权问题，或者年轻人都不买楼了，念大学时申请轮候单人公屋单位（现在已经有人这么做），否则楼价总体是上升的。只要看土地拍卖的价钱就知道，发展商最多在跌市时不卖，也不会劈价卖楼，否则怎么补回向政府买地的钱？

从事房地产行业，设计人员一枚，天天在施工现场。看到有些回答说香港的山叫山，重庆的山叫坡。我想说不管是山还是破，这都不叫事儿！



上图是某答主的答案里的一张配图。


只要香港政府愿意拍卖这些地！就算是这座山，分成各个地块来卖。以香港的房价，内地开发商绝对挤破脑袋都会来！不需要港政府一分钱，开发商绝对有办法把楼盖好。

不论是大家说的把山铲平，还是因地就势，都不是问题！上面一些人说了土方，确实挖山填海不难，跟香港的房价比根本不值一提！但是把山铲平真的太浪费啊！除了地上空间，还有地下空间啊！




看这图的等高线，很多一两百米，面积不小，改造空间，开发潜力巨大啊！
港人说这山盖不了房！我想说：“放着我来！放着我来！放着我来！”
港人说这些山和绿化是留给后代子孙的。我想说：“我尽量不破坏山体，保留绝大部分地上植被覆盖率，按你们的容积率来盖楼就行！放着我来！放着我来！”

大家都知道，要轮疯狂的楼市，北京上海只能算第二名，第一名当之无愧的属于香港地区，房屋单价为世界第一，各项地产价格数据完胜东京、纽约、北京等城市，高到什么程度呢，一个车位能卖600万元，车位比车贵，房子比人贵。整个香港的房屋均价目前是22-30万一平米，注意是全港均价而不是最贵的豪宅区。



为什么香港楼市这么贵，有人给出了三大理由，那就是地少、人多、经济发达，但是我们仔细推理可以发现，这三条理由全部站不住脚。

香港的土地一点都不少

有人说香港弹丸之地，承载了如此之多的人口，房价必然上涨。地少人多会导致房价上涨这个逻辑支撑了日本的上一轮房价大泡沫，已经被证实为伪命题，而人口密度比香港还大的新加坡，多年来房价始终平稳，更是彻底的证明这个论断是错误的。更有利的证据是，香港的土地一点都不少，只是都没开发而已。
根据目前的数据来看，整个香港的土地，目前有接近80%尚未开发，这些土地如果不用于商业和工业，全部造成住宅，每提供1%的土地，可以解决100万人的置业问题。至于有些人拿香港多山，丘陵地区开发困难说事，认为这些土地不能开发为住宅。我想说的是这话简直太业余了，中国目前的土木技术，上能平山下能填海，香港如此之高的房价，就算是喜马拉雅山，开发商都能给你挖平了。
目前的现状是，香港一方面房价暴涨，一方面仍有大量的储备土地和闲置土地，全香港1100余平方公里的土地上，仅郊野公园就有400多平方公里，而与此同时，香港人均居住面积16平米，大量香港人居住在鸽子笼里，住房痛苦指数全球第一。



为什么香港宁愿房价这么高也不增加土地供应，下文会有仔细分析

香港人多也不是房价上涨的理由

很多人说，香港人多啊，且人口持续涌入，所以房价必然上涨。但是其实，100年来，香港的人口始终的爆发式增长的，但是历史上香港的房价从来没有成为人民的沉重负担，香港的房价实际上是最近一二十年开始暴涨的，但是与此同时，最近十年香港的人口增速却是是历史上最慢的，所以人口持续增长是导致香港房价上涨的论断站不住脚。



我们可以看到，香港自开港以来，人口从0开始始终持续增长，建国以来增长速度维持恒定，基本就是20年翻一倍的速度，这个人口流入速度是很恐怖的，这和香港金融中心的地位是分不开的。但是这个不重要，重要的是，我们知道香港的人口流入是一种常态，而不是突然发生的意外，那么为什么以前的房子没人喊贵，现在的房子人人喊贵，这就有问题了。

香港经济好更不是房价暴涨的理由

至于第三个理由，香港是金融中心，经济好收入高，所以房价上涨是正常的，这就更不对了。香港是很富裕，但是也没那么富裕，人均收入超过香港但是房价不如香港的城市，全球到处都是，东京、纽约、伦敦、巴黎，哪个比香港穷？但是他们的房价远远不如香港。
甚至，这些城市的房价只是香港的零头，真的只是零头，2018年香港均价是20多万一平米，把最前面那个2抹掉，就是东京、纽约、伦敦、巴黎的房价均价。
所以，房价高要求人均收入高，这样才符合基本面，但是人均收入高却不一定房价高，这是有多国数据作为铁证的。

香港房价的历史

既然这些都不是香港房价高的原因，那么香港房价高的真正原因是什么，这就要看看香港的房价历史了。
香港房价高最大的问题是港府手中有地但是却不卖，扩大土地供应压制房价，非不能也，实不为也，而造成这个问题的根源，居然在于香港人民自己。
首先，我们从上面的香港人口历史走势图可以看到，100年来，香港的人口始终是在持续增长的，而香港的经济在百年来也始终在持续高速增长，所以香港一直是一块梦想的淘金之地，在这种人口持续涌入、经济始终高速增长的城市生活，你做什么都赚钱，香港人也一直有炒房的传统。
而香港楼市泡沫的巅峰，出现在1997年，这次泡沫峰顶的冲击点始于1995年。
这一年，离香港回归只有2年，关于回归后香港的发展是港人最喜欢讨论的话题，大陆13亿的人口让香港的房地产炒作有了无限的想象力和故事可以洗脑。
“大陆一定会接盘”，这是95年响彻香港炒房界的口号，理由很简单，香港那么富，大陆那么穷，香港回归之后，大陆的有钱人一定会源源不断的进入香港当接盘侠，其理由和逻辑，和今天中国人认为富起来的农民工一定会当大城市的接盘侠差不多。
当时的香港，不买房的是傻子，在最疯狂的时候，刚买房一个月就暴涨15%是常见的事情，买到就是赚到，越等越后悔，当时香港的种种乱象，和今天的中国差不多。
在97年的香港，所有港人无心工作，每天最关心的事情就是哪里又开新楼盘了，因为买房人太多，整个香港的房子供不应求，所以不得不实行摇号制度。在这种排队摇号的制度下，买到就是赚到，很多人摇到房子之后转手一卖就是几十万的差价，等于几年的工资，这种情况下没有任何人肯安心工作，一有新盘放出，马上就是全港排队摇号。
香港人把这种盛况，称之为炒楼花。
这一切，在1997年都成为了泡沫幻影，在97年，香港的楼市发生了二件大事，那就是亚洲金融风暴和特首董建华上任。
1997年，金融风暴席卷亚洲，香港也遭到了索罗斯的攻击，虽然在大陆的鼎力支持下勉强击退了国际炒家，但是香港也元气大伤，港股和楼市同时暴跌，香港楼市直接腰斩，这一次的暴跌是香港楼市的漫漫熊途的起始点。
但是仅仅一次金融攻击只能打断楼市上涨的趋势，而不能终结，08年金融危机的规模和伤害比97年金融风暴要大的多，也没改变中国房价的上涨即是明证，真正逆转香港房价的人，是香港特首董建华。
1997年，香港首任特首董建华宣誓就职，在当时的香港，高房价引发的民愤铺天盖地，报纸媒体都在声讨香港的高房价摧毁了香港人的梦想，压制了香港的经济。没房的人在骂政府，想有房子住；有小房子的人也在骂政府，想买大房子；有大房子的人也在骂政府，想买更多的房子。所有人都在说自己置业难，买不起房，恩，和今天的中国人差不多。
于是，作为首任特首，董先生想一举解决这个港人置业难问题，他提出了八万五公屋计划，想要让全港人都安居乐业，在这个雄心勃勃的计划中，董特首提出：
1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个
2、十年内全港七成的家庭可以自置居所
3、轮候租住公屋的平均时间缩 短至三年
十年内，让全香港人都买得起房，都有自己的住宅，香港人安居乐业，再也不用发愁住房问题，这是不是个好政策，好政策啊，全港人都拍手叫好，称之为大善政。那么董特首是不是打嘴炮光说不干呢？不是的，董特首说到做到，上任当年就大兴土木建设公屋，每年八万五的建设计划一点折扣都不打，第一年开建的房屋甚至高达十万套，新官上任三把火，董特首这是憋着劲要做一个大政绩。
从2000年开始，董特首的廉价公屋建成开始入市，这一下可不得了，巨量的供应瞬间摧毁了市场，1999年刚大幅反弹20%的香港楼价应声跳水，在巨大供求预期之下，香港房价一路走跌，在2004年跌至谷底，六年间跌了七成。
从1997年底开始，香港的刚需们抗了大概五六年，到了2003年初左右，扛不住了，陆陆续续的开始有人因为房屋被银行没收拍卖而自杀，在当时的香港，负资产者有10万户之多，95-97年买入房产的人悉数被套，不仅自己拿来当首付的一辈子的积蓄没了，还倒欠银行几百万元，一个月2万的月供让很多家庭不堪重负，勉强抗了几年之后几乎耗尽了所有的力量，当因为种种意外被公司辞退的时候，房屋被没收拍卖，然后银行通知你还欠几百万，以后一辈子都在还债的阴影中，自己还没有工作，自杀就成为不少人唯一的选择。
这个时候香港人才突然发现，他们要的不是便宜的房子，而是只允许自己购买的便宜房子，他们实质上要的是投机暴富，要的是洗劫别人的财富来达到自己富别人穷的目的。持有大量的房子的人不希望房价下跌，持有一个房子的人也不希望房价下跌，甚至只持有四五十平米蜗居的贫民，也不希望房价下跌，因为房价下跌切切实实的损害了他们的利益。只有那些彻底的无房者，才会支持房价下跌，但是连工作一辈子连一个超小户型的房子都没有的人，又有几个呢，这样的人又有多少话语权和组织能力呢。
于是，2003年7月1日香港街头爆发50万人大游行，抗议香港房价下跌，要求港府救市，董建华滚蛋，八万五公屋计划是造成香港房价下跌的主要原因等等言论充斥媒体。没有人会承认自己当年是因为贪婪或者愚昧高位买入房产的，他们把一切原因都推给政府。挽救负资产者，拯救香港中产阶级，让房价上涨居然成了最大的政治正确。
于是，八万五公屋计划被实质暂停，大幅减少供地数量，董建华想让全香港人都安居乐业做一个大政绩，结果成了最大的行政败笔。
2005年，董建华黯然离任，香港在继任特首的带领下，房价就开启了一路飞涨的模式，到今天已经翻了五倍。香港人再度成为房奴，高房价让港人不堪重负，压制香港经济活力的论调再次出现在媒体之上，要求政府想办法让香港人能安居乐业，和1997年的舆论差不多，历史总是在不断的轮回。
但是这一次，有董建华悲惨的先例在，还有哪个香港特首敢让每个香港人都住得上房。

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只要香港还是一个自由港，港府就会一直维持香港地价。

只要香港还是地产霸权，港府就会一直帮衬地产豪族。

那么香港房价就会一直撑下去，直到人民起义为止。

欢迎反驳。

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香港人只要能接受大陆环境，其实是可以逃离魔窟的。

最恐怖的其实是，960万平方公里的大中国，房产政策学的是香港。

先说答案：能！
近期大批中资过江龙再次把香港地价炒出新高，高到本地富豪，四大家族之一新鸿基的郭炳联在公司业绩会上酸溜溜的说“等这帮疯子投完先”。
稱新地嚴守紀律　不與中資鬥搶地
郭炳聯：等癲標中晒先



下图是近期中资香港拿地总结：

面粉贵了，面包能不涨价吗？因此近期中原城市指数创下新高，二手房成交价格也创下新高，以前所谓的“上车盘”（即第一次置业）价格也从300万上涨至400万。

那么，中资为什么不惜代价在香港疯狂举牌？有几个原因值得详细思考

1 内地金融及国资监管部门叫停中国企业境外投资，特别是涉及文化、娱乐及体育等项目。讲真，兼并收购是羊头，走资转移是狗肉。外汇储备和汇率现状使得国家不允许他们在这么转移资产。土豪和大企业转移资产起到的示范作用同样令国家担心。之前汇出来的钱很多歇在香港，怎么办？部分进了股市，近期港股涨幅正是证据。部分则老路子，买地建楼吧。

2 去全球化大环境下，香港作为自由港未来或许获益。当各大国家开始进入去全球化阶段，关税和各种贸易壁垒势必越演越烈，作为不收关税的自由贸易港，香港未来在这方面或许有所获益。

3 安全。抛去个别案例，香港在一国两制下仍然是中国法制最好，治安最好的城市，没有之一。君不见四季酒店那帮人绝大部分还是安然无恙？同时，香港货币同时具备人民币及美元双重保护，香港资产的安全性极高。

香港在可见的将来仍将由三股大势力主导，中资，外资，港资。他们之间的博弈将决定香港经济未来走势。眼前所见，中资正在侵吞港资的蛋糕，未来的局面或许会是中资和外资之间的博弈，没港资太多事了。至于题主提到的香港走下坡路，香港为何沦落到今时今日这样可以参考我另外一个答案：

香港的现状如何？较之以前变差了吗？为什么？ - 城里的段子手的回答 - 社区

而上述三个原因为出现根本性改变前，香港楼价仍将继续向好。

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比特港股新闻

谢邀，说的好像房价完全和经济正相关，好像房价是完全按照市场经济的商品价格运行一样。如果那么简单，香港房价早就跌了。
房价说简单点儿就是供需。供需二字很简单，难在供是怎么供？需是怎么需？
香港虽然小，但小是针对大陆城市说的，并不是真的小到没有土地。想要供给土地盖房子让这几百万人口都有房子结婚住还是能做到的。

随手截一张图，你看看背面的深圳，就这么点绿化的面积就已经是我国城市中绿化很好的了，上面还住了千八百万的人口。如果你随手看一眼别的城市，甚至根本就看不到大片绿色。而香港这边是大面积的绿色，说实话地是不缺的。各种公园绿地都被保护着没有开发，这里面是有猫腻的。
环保主义者和很多自以为爱城市的人说了，这些是公园，要保护的好吧？小白兔们，醒醒吧，城市环保主义早就破产了，想要大公园大绿化请你到乡村去，随你在草地上野合撒野，人家香港青年结婚没房，传宗接代没场地，能不每天上街闹么，人家挥洒的不是汽油，是荷尔蒙好吧！繁衍权是生物的第二需求，田园版的小清新少女心需求就省省吧。
为什么不开发土地？还有人还说是因为是山，不好开发，拜托去重庆看看，山城有山城的玩儿法，再说还能填海呢。你也不用办港澳通行证，就到我大深圳京基100上面的瑞吉88楼往外看看，大片沿着深圳，平整的未开发土地，跟水稻田式的，那可都是香港没开发的土地。你香港政府想让深圳热脸贴个冷屁股不要紧，这些土地盖了房子，香港人可是愿意低价买来住的。

一边是香港一边是深圳
所以说，香港的土地供应，非不能也，实不为也。地产霸权对下搞定环保主义者在那儿闹，对上游说政界和法律界，对中绑架现在买了一砖半瓦的有产者，才有了现在的土地政策。香港1100余平方公里土地，400余平方公里是郊野公园，你和我说缺地？活该没房子住。
董建华大爷倒是好心，搞什么八万五计划，计划每年供应不少于85000个住宅单位，10年内全港七成家庭可以自置居所。结果呢？房价大跌后有产者开始上街，最后灰溜溜收场，到了散落了名声。一旦想要开发哪里，就又有一大堆各种团体，环保人士抵制找事，法制成本太高。于是等曾荫权在任时，鬼才供地盖楼给大家住，房价贵就贵喽，哥就是个官僚，真把我当撒切尔和邓小平一样的政治家了。于是利益触动不了，地也就供不上了，房价自然节节涨，没房住的人越来越多。3对香港青年结婚，只有1对能买上房，香港社会的不稳定因素积累不是一天两天了。
所谓占中，所谓港独，真以为这些还在大学里的青年在乎什么民主，什么法制，什么独立，嘴上的口号而已。就像台湾的街头政治大喊民主其实心里想的根本不是这个是一个道理。要的只有一个——改变。而已。现在的社会现状，老子受不了了，要改变，不能没房住没地方造小人，不能工资从22k再往10几k的降，我们受不了了要革命了要暴动了，现在需要一个借口。嘿，正好家门口有个庞然大物好像在压迫我们的样子，替罪羊就他了。
至于房价，其实可以很高，也可以很低，都是手段问题。像香港这种城邦，几乎是可以随意让房价到任何位置的。说两个极端场景：
如果政府决心居者有其屋，可以又快又好地盖他200万套房子，建筑成本又不要多少钱，土地上平两个公园，炸平两个岛就够了，人人有地方住不是什么难题，房价这种破事可以直接取消。
如果政府决心挺房价，也可以继续搞土地稀售，然后开放全世界特别是中国土豪们来香港买房，甚至搞什么买房落户之类的，可以让房价瞬间到天上。
可惜政府什么也做不了，没有强大的政治能力来打破现在有产者和无房者的利益博弈困局，结果就是这么吊着，这么恶化着。
关键问题在于，香港的房价本来应该有多高？土地、房价、产业、收入，四者是紧密相连的。过高的房价正在极大地伤害香港的竞争力。地价抬高，则什么成本都贵，成本贵了产业逃离，产业没了收入自然上不去，这是个恶性循环。靠大陆的奢侈品消费打了一阵鸡血，鸡血已经开始褪色。香港的经济优势正在衰落，继续这样下去，等到真的无可救药的时候，即使再不供地，房价也要下跌的。在凯撒看来，香港需要保持长久的供地机制，在有产者和无产者之间达成一个平衡，既不让房价暴跌（跌一点还是可以承受的），又不像现在这样完全无望买房。改革就是妥协，是逐步温和地调整利益关系，不要使不同利益主体完全搞对抗，这才是政治家要做的事。可惜目前看起来，香港好像没有这个福气。

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“相信凯撒”（inCaesarwetrust）
不谈城市谈楼市都是耍流氓

香港的大部分的山讲真,跟重庆高差不多, 当然你把远郊几个几百米高的来说事也也无话可说.

但是@兰Sir 说香港不挖山是因为技术原因,挖不了,我提供一个例子来说明香港能不能把挖山建房的问题.

只要去香港,在维多利亚坐船,或在香港岛会展中心地方,你只要向东北方向看,就会看一个山被挖开了,露出土层,跟周围绿色的山峰和楼房形成鲜明对比,相当打眼.

这个地方秃了很多年了,为回答这个问题我特地核实一下,是原来香港高尔夫俱乐部深水湾(前面笔误为深水埗)球场的地.卫星地图显示,现在还秃着的.

这块地有多大呢? 相当边上整个将军澳居民北区的面积,
就这么空了很多年. 大家有兴趣可以看一下 百度地图

再注意西面启德机场也是空也很多年了.

另外一个不太容易看到,但是更典型挖山的例子:香港新建的消防及救护学院,百度地图



所以我只想说一下我的结论
.1,香港未开发地很多
2.技术上挖山绝对不是问题
3.因为填海的面积在法律上更容易,所以香港在原来填海建房很多,而且只要香港愿意,填海能填出更多地.