二手房原房主不迁走户口，怎么办？

购买的二手房，原房主不迁走户口（合同有明确规定迁走日期），已经一年多了，原房东在美国，当时是和他的委托代理人签的，委托代理书是公证过的，我没见过房东本人，也不知道美国联系方式，如果法院起诉，是起诉房东加代理人吗？还是只起诉代理人，只有代理人能找到房东？

有关回应 · 2021-6-1 09:16:48

谢邀回答。
1、首先设计户口迁移的问题，不是法院民事受理范围，属于公安局民事处理的范畴。直接起诉迁出户口无法实现。在民事诉讼上，只能依据合同起诉违约金或者因户口未能及时迁出的违约金。
2、对于户口迁移的问题，看代理人是否有原房东的配合户口迁出的权限，具体看公证过的委托代理书。如有，直接办理更佳。
3、您持有房屋不东产权证书，可以到公安局户籍部门办理您及家人的户口迁入，建议直接去房屋所在地派出所咨询。

有关回应 · 2021-6-1 09:16:47

你们买房子不找中介的吗？。。。本人从事房地产销售，这种情况在完美公司不会发生，在大连的绝大多数公司都不会发生。就是小中介也知道在资金监管解冻或者房子交接房主拿到定金之前，户口是必须在派出所被确认是空的啊。。。

有关回应 · 2021-6-1 09:16:46

第一、诉讼的主体，只有前房主才可以作为适格的被告。代理人只是依据原房东的委托，在其委托范围内从事代理活动；
第二、既然在合同中有明确的约定，可以依据合同的约定，要求房东的户口迁出，如果不迁出，可以要求被告支付违约金。具体违约金的计算方法，在双方签订的合同中有明确的约定的，依据约定执行；如果没有明确约定的，也可以依法追究其责任。

有关回应 · 2021-6-1 09:16:45

谢邀！这种案件的爆发率在北京直线上升，我接过不少这方面的案子。今天我刚好在社区发了一篇专门针对这方面问题的文章，方便的时候您可以看下，希望能对您有所帮助。
现结合您说的情况和法院的裁判惯例，建议如下：
1、从起诉主体来看，被告是原房主。直接起诉原房主，不能起诉代理人。但是可以留代理人的电话，因为代理人肯定可以联系上原房主。从法律关系来看，虽然代理人签字，但是是基于原房主的授权委托，相关的法律权利义务都是由委托人，也就是原房主来承担。
2、从诉讼实践来看，可能不止代理人能联系上原房主。您注意看下房屋买卖合同，一般会约定双方的送达地址和联系方式，这个是合法有效的，在被告信息上，你可以按照这个信息来走，以方便法院送达。当然这个信息也可能是代理人的，但是由于写在合同中了，对原房主也是有法律约束力。
3、诉求设计。在国内，除了极个别的地方，比如济南等极少数城市，遇到户口不迁出，是不能强制迁移的。除了极个别的少数有特别规定的城市，一般这种案子的诉求是要求原房主承担违约责任。法院一般是不会支持户口强制迁出的，因为涉及行政执法问题，法院不能直接判。
4、诉讼策略。不要怕法院找不到被告，实在联系不上，请法院公告送达，走程序，如果最终缺席审判，法院几乎都会全额支持违约金。后面直接申请强制执行外加限制出境，只要原房主回国，不履行判决，就别想再出境。

有关回应 · 2021-6-1 09:16:44

（1）房屋所有权转移以登记为生效要件。也就是说，哪怕你们签了合同，只要原房主不迁户口，你们没有办理登记，那么这个房子，在不动产登记部门那里就还是原房主的。
（2）合同继续有效。合同的效力和房屋所有权的效力是分离的。你可以主张合同违约金。在起诉时的诉求可以加上“要求继续履行合同”，也就是要求限期迁户口。
（3）如果能协商一致，你可以和委托代理人一同申请房屋的变更登记，如果委托代理书有授权的话。
（4）起诉原房主。原房主如果缺席的话可以缺席判决。送达也可以公告送达。但是如其他答主所言，起诉的效率较低。具体的建议为第（5）项。
（5）迁户口的问题，是公安部门的管辖范围，也就是有的答主所说的派出所。我们咨询了北京市海淀区户籍管理部门，答复为即便原房主拒绝将户口迁出，但你仍然可以在本房屋中申请户口，原房主的户口在户籍管理部门的系统里会显示“空挂”。但是具体题主本地的政策如何，还是建议请咨询当地户籍管理部门。
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二手房原房主不迁走户口，怎么办？

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