为什么最近一段时间中国一线城市房价又开始大幅上涨？目前只有房地产一个投资渠道吗？

春节前后北京上海房价暴涨，加上最近链家的恶劣行径，导致很多人热议，房子真的是目前的唯一投资品吗？

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:29

如果要仔细思考这个问题你需要从中央的角度考虑这件事情。先写一个简单的思维逻辑

美元加息——资金外流——中央不高兴——打汇率战——增加兑换美元成本——鼓吹楼市锁住国内资金——让A股跌不救，凸显价值洼地——楼市泡沫——资金流入股市——公司获得直接融资，实体经济好转——注册制，产业结构转型提供资金——熊市，散户外资赔钱啦，企业有资金，国家有救了——。。。。。。。

想问投资机会？多关注政治，多开脑洞

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:28

《本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史》

近日，有专家发表文章称，2015年6月，本轮房地产市场首次出现销售面积同比上涨3.9%，代表了本轮楼市爆发的起点。
截止2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。　　
那么，为什么会出现这样的现象呢？
专家也给出了原因：买房依然可以赚钱，这种财富效应的存在，导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量与力度下，依然在创造历史销售记录.
部分地方政府主动调控欲望不强，预期调控不足。
门关的越来越紧，但经常开窗户，如人才等宽松政策依然在影响调控作用。
调控只关注了控，调做的非常少，限价摇号政策导致了部分城市购房者恐慌入市。　　
应当说，专家分析的情况以及给出的原因都没有任何问题，也点出了楼市调控过程中存在的问题以及需要改进的地方。
特别是如何从只关注控转向调、控结合，以调为主，是以后楼市调控需要特别重视的问题。　　
但是，笔者认为，除以上专家指出的原因之外，有一个比较特殊、也非常重要的因素，是不能忽视的，甚至可以说是出现边调边涨并创造上涨周期创历史记录的更主要因素，那就是棚户区改造。
如果剔除棚户区改造这个因素，可能就不会出现上涨周期最长的记录。　　
事实也是，按照中央加快棚户区改造的要求，各地都强化了此项工作，并投入大量的人力、物力和财力进行棚户区改造工作。
从2015年到2017年，全国每年完成的棚户区改造任务分别为601万套、606万套和609万套，2018年上半年又已完成了363万套，完成年度任务的62.5%，总量达到2179万套。
如果按照房价上涨37个月周期来核算，全国实际完成的棚户区改造任务约为1900万套。　　
值得注意的是，在推动棚户区改造过程中，各地为了减少拆迁压力，也为了扩大本地区的商品房销售。
尤其是库存量比较大的地区，都把货币化安置当作去库存的主要手段之一。
因此，都越来越强调货币化安置，而减少实物安置，导致货币化安置比例不断提高。
数据显示，2015年到2017年，这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。
其中，江苏等地2017年已经全部实行了货币化安置。　　
货币化安置带来的直接好处是购买力上升、市场活跃度提升、去库存力度加大，不利影响是拆迁成本增加、政府隐形负债增多、房价上涨动力增强。
货币化安置推动房价上涨的原因主要表现在两大方面：一是棚户区大多在城市的核心地带，周边的商业环境、交通条件、市场氛围等都比较好。
因此，拆迁的补偿标准大多也很高。更重要的，凡是棚户区，从实际拆迁面积来看，一般都比较小。
但是，各种搭建等则比较多。地方政府在拆迁过程中，为了减少矛盾，也会给予不同程度的拆迁补偿，无形中增强了拆迁居民的购买能力。
所以，会造成短期内市场需求的扩大。
二是棚户区拆除以后的地段，无论是商业开发价值还是住宅开发价值都会比一般地区高，都会吸引更多的投资者、购房者，并带动周边房价、地价、商业房价格等的上涨，客观上也推动了房价的上涨。
如此一来，棚户区改造也就不可避免地推动房价上涨成为影响地区房价上涨的一种力量。　　
不仅如此，随着棚户区改造工作的逐步推进，城市住房的洼地效应也在不断消除。
过去因为棚户区的洼地存在，城市土地、房屋价格的整体效应难以充分体现，有棚户区的地区无论商业价值还是住房价值都不同程度存在打折现象的话。
棚户区改造任务完成后，洼地效应完全消失，整体价值则有效提升。
尤其是棚户区周边地段的房屋价格都会得到一定幅度的提升，最终带动整个城市房价的上涨。　　
同时，去库存任务的完成，也给了不少地方新的开发空间。
按理，在调控不断加码、限购限售等政策频繁出台的情况下，市场应当趋于平淡。
然而，事实并非如此，数据显示，2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。
其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。
1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%。
也就是说，市场并没有因此而清冷，只是“热”度比前几年稍稍退了一些而已。
上海交通大学上海高级金融学院（下称“高金“）与金融服务机构嘉信理财（下称“嘉信理财”）共同发布了“2018年中国新富人群财富健康指数”答案显示，中国新富人群认为，流动资产达到182万元才能达到财务的舒适水平。
而如果要算到富裕水平，那流动资产要达到424万元人民币。
这些数据，比2017年的调研数据，分别上涨了46.8%以及18.1%。
或许是由于不断上涨的物价水平，也有可能是对于未来的不安全感的提升，导致了今年数据较去年提升的程度大于预期。
在全球贸易局势紧张、股市动荡，以及中国政府加强金融风险监管等宏观环境影响下，2018年中国新富人群的财富健康指数得分达68.20，较2017年首次公布的数据提高了2.17分。
财富健康指数主要从四个维度来解析中国新富人群对于财富的理解。四个维度分别是财富信心、财务规划、资产管理以及投资参与。其中，财富信心测量了对个人财务状况的满意度、个人财务状况的影响因素、个人对财富增长的预期。财务规划则是衡量了是否有明确的时间规划、是否定期审查财务规划。资产管理和投资参与者两个指标分别是否具备风险意识以及使用多样性金融服务产品的能力等。
将68.2分的2018年中国新富人群财富健康指数继续细分，就可以分为以上四个细分指数。
今年健康指数的另一大发现，就是中国的新富人群对于财务规划意愿的下降。指数显示，该细分数据从2017年的49.37分下滑至2018年的41.51分。
有别于其他年龄群体，18-24岁的受访者具备更强的财务规划意识，他们在财务规划次级指数的得分与去年相比提高了近10%。
同时，该群体对当下生活品质要求更高，并对诸如购置房产、为结婚做准备等影响未来财务状况的因素表现出持续担忧，这也是造成其财富满意度与2017年相比骤降14%的原因。

中国新富人群普遍将房产视为未来财富增长的核心。96%的受访者称其拥有房产，其中，更有37%的受访者拥有两套或两套以上房产。

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:27

现在楼市的疯狂这让我想起了波浪理论中的第五浪：

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:26

最近深圳，上海、北京等一线城市放假疯涨，媒体扒出一个答案——配资炒房。
因此，这波一线城市房价疯涨，配资炒房没错，“攘外必先安内”政策是祸源。

政府去房产库存采用了“攘外必先安内”策略：一方面控制资金外流、限制个人购汇额度去投资海外；另一方面降息、降税、降首付刺激购房需求。房产天生就具备投资属性，在政策外堵内松、人民币贬值的环境下，资本追逐利润，逢此次机会更是无所不进其能，使劲手段进入一线房产市场。利用首付贷、众筹等配资方式买房绝不是为了解决居住的刚需，而是一种投资。

且不说首付贷，这和沈阳搞的零首付购房一样都是依靠高杠杆让大量不具有购买力的人按揭贷款买房，一旦经纪下滑、失业率大增其结果就是2008年美国的次贷危机。

单说最近又兴起的众筹买房，和 10几年前北京于凌罡那种不靠谱的集资建房相比，“互联网+”时代众筹买房投资还算靠谱，但在国内又是最没谱的。因为作为房产投资，地不分海外，房不分南北，有安全收益为最佳。

风险最小化

房产相对于其他投资最大特点是稳定，说白点就是“收益高的没房产风险小，风险小的没房产收益高”。

房产众酬应首先保证房产投资风险小的优点，这种风险首先是政策风险最小。
中国《物权法》规定，房屋共有人的信息必须全部体现在《房产证》上，房产证只能向特定房屋的所有权人发放，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。由此引发两个问题，一是参加众酬的多个人名都登记在产权证上，目前国内一线城市还没取消限购政策，一旦有人不是手套购房或再次购房，都会面临增加首付，增加利率等问题。这对于依靠杠杆作用的房产投资来说是有不确定性风险的。
其次，如果众酬时《房产证》上只登记了一个人的名字，那么该房屋就是这个人的私有财产，并不是共有。即使共同出资人在购买前签署过有关协议，也可以按照借贷关系解决，产权人只需要将他人所出的购房资金归还就可以了，这对于其他未在房产证上登记的人是有潜在的。
澳洲明确规定了多种产权共有形式

澳洲鼓励房产投资，在利率及税费政策方面有多种优惠，对于最难的合伙购房产权划分早有多种明确方式：
Joint Tenancy（共有产权证）：产权证上有两个或者两个以上的人名，物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字，那么夫妻两人共同拥有此物业产权，且平均的拥有此物业。当妻子过世后，妻子名下的产权将由丈夫继承。

Tenancy in common（联名产权证）：两个人或几个人购买一个物业，但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世，他名下的产权留给他的继承人。
Tenancy in partnership（合作股份产权证）：多个人购买一个物业，在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少，以及在解散时如何分配等详细情况，多用于购买写字楼。

Co－ownership（企业产权证）：以公司的名义购买物业，产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的，那么此公司要提供营业执照等相关证明。

全程律师介入才有体系化的保证

在加拿大合伙购房投资时房地产律师会帮助几个人定一份详细的协议，里面将未来可能发生的情况全都列了出来，特别是合伙人中有人想卖房、装修房屋、或带其他朋友入住时，不会出现纠纷，尤其是出现产权划分麻烦。为更好地打理和房产有关的财务，合伙人会建了一个银行的联合帐户，每个人每月可往里存钱以支付房贷、房屋保险和其他支出。加拿大律师曾表示，本地人分享产权而没有纠纷，得益于买房前的良好沟通和详细的协议。

获益最大化

众酬买房就是为了降低投资门槛，而房产投资广受推崇的原因就是其贷款的杠杆作用。
就目前国内房产市场看，一线城市的深圳、上海、北京涨幅还是很大的，但投资门槛太高。前几日新闻报道的庄先生与朋友们合伙投资北京朝阳区安华桥附近一套40平米的二手房，售价近200万元，算上税费后，每个人出资约70万元。
年租金收益 - 48000
以2月北京新房增长率8.9%计算，一年房价增值178000，大致年收益230000，每人收益70000，年收益率接近10%

（布里斯班Pimpama区房价增长率为8.4%和北京增长差不多，从其历史统计能看出价格起伏总在变动，其原因我们对澳洲黄金海岸进行过专题分析）
如投资澳洲布里斯班Pimpama区190平米别墅（土地450平米），总价$486650（ 3105000），首付671577（海外人士一般是首付3成）贷款1567013，贷款利率4.2%，年还贷款 65814。
年租金收入 100464 （$ 21840)
年租金收益： 20000
2015年布里斯班Pimpama区房价增长率8.4%，房价增值 188041，年收益大致200000（加上租金）。

由此对比可看出，采用众酬方式投资房产，一定要选择具有金融杠杆作用市场，在房价增长率相同的情况下，同样70万左右的投入，在澳洲获得的收益正好接近北京的三倍。

目前有不少打着投资幌子的房产众筹是以酒店、公寓等旅游地产为标的，大多只是通过降低投资门槛分享了租金收益和一定时间的使用权，虽然比“抽奖式众筹”实惠，都仍不是一种纯粹的房产投资行为。即使参与这种偏消费自用的房产众筹，我们也应了解清楚市场租金水平，避免掉进旅游地产促销陷阱。

无论什么方式投资房产，投资何地房产，有了透明的房产信息、市场数据才能做出客观的判断，这是避免风险、获取收益的基础。

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:25

〖天涯头条〗你所不知道的冰冷的经济真相
先请出2011年的天涯神贴，四年多过去了，我们再来回顾和复习一下基本概念：
货币蓄水池：超额的流通货币需要去处，否则一旦进入民生领域就会引发生活用品通货膨胀，能降低货币流通速度的大额资产可以形象地称为货币蓄水池。
股市，房产目前依然是两个最大的货币蓄水池，其次有互联网行业和其他实体产业。这里分别讨论一下几个主要蓄水池的状态。
股市：股市持续半年的下跌，上证指数从去年六月的5000点跌到现在的2700点，在这个过程中还出现了两次政府干预股市的过程，先是防止做空强制证券行业抛售股票，然后是推出熔断机制，然而股市在这样强大的强心针作用下依然没有缓过来，无疑给股民的信心造成了巨大伤害。
互联网行业：互联网行业是会烧钱的，只要存在竞争，烧钱就会非常激烈，我们看到过滴滴和快滴的打车补贴大战，也看到京东淘宝的各种降价促销。而去年我们看到了更多的消息，各路互联网行业中的巨头纷纷联手合作，我们看到了社区的如下问题：
如何看待互联网诸如优酷土豆、滴滴快的、58赶集等合并，是否意味着互联网泡沫快来临了的抱团防范措施？ - 互联网合并
合并成寡头之后，占领了市场，市场推广等相关费用就会大幅度减少，对资本的需求也相应大大降低。
其他实体行业：制造业的利润低迷已经持续了较长的时间，劳动密集型产业也因用工成本等原因流向东南亚，全球油价的低廉让维持高油价的中国产品出口的难度提高，从这些因素来看，实体行业确实处在寒冬时期。
2015年中国外贸数据出炉：全年进出口跌7% 目标涨6%
在这三个蓄水池蓄水效果不理想的情况下，如果不打开房地产蓄水池，洪水马上就要进入民生领域了！
节后大庆上演“疯狂的蔬菜” 预计四月末菜价将大幅回落
为了防止热钱祸害民生领域，在其他货币蓄水池准备好之前，也只好先拿房地产垫上了。之前预测贴中提及的国有企业开放以及农村土地流转暂时还没有发生，如果房地产形势持续恶化甚至引发次贷危机，那就看接下来的棋怎么下了。

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:24

谢谢邀请......虽然我已经回答过好几遍类似问题了，那就再粘一次答案吧~

粘之前先一句话总个结：这都是货币现象。

5月30日，人民币兑美元中间价报6.5784元，大幅下调294点，创下2011年2月以来的最低记录。

去年年底即有不少金融机构曾预测到2016年底，人民币兑美元将贬值5%左右；笨虎也认同这个判断，所以曾经鼓励大家多配置美元资产。

然而，今年年初中国金融主管部门发起了强有力的汇率保卫战，在市场上抛售美元买入人民币；虽然规模不大，但却成功稳定住了人民币汇率。

你看，这就是市场预期的力量；因为中国拥有3万亿美元的外汇储备，任何人难以与之抗衡；所以一旦对手看到中国央行要出手稳定汇率，就只能撤退或站到同一战壕，不然弹药都会打水漂；强大的外储使中国拥有了改变金融市场预期的能力。

但是，近期央行的态度发生了明显的变化。

上周央行货币政策分析小组发文表示，过去一段时间为了刺激经济不得不向市场注入了较多的流动性，但未来几个月M2增速或出现比较明显的下降。

央妈好像突然变成了一个羞答答的少女，不肯直接说货币政策要转向，却推脱去年年中M2的基数高；可是去年年中M2真的高么？

过去5年中国的M2增长率保持在13%左右。上图是中国M2月度增速，可看出去年年中M2处于正常水平，去年年初的M2增速倒是异常偏低；而今年4月，M2的同比增幅已经回落到12.8%，如果比这个数字还要再明显下降，未来央妈货币政策的取向就可想而知了。

而不再死守人民币汇率就是一个重要的标志。过去10年，由于人民币升值预期导致的外汇占款泛滥，构成了M2中非常大的一部分（没看懂听语音版哦）。

而就像笨虎此前多次说过的，如果说2008年以前中国的楼市还因为人口红利而推动，2009年以后房价的疯狂增长完全是一种货币现象，房价涨幅与M2增速也高度吻合：

今年年初央妈又放过一轮水，在天量信贷的刺激下M2增速也短时突破了14%，于是我们看到了又一轮的房价疯涨。但这一轮的疯涨已经和此前不同，呈现出“穷人进、富人出”的格局。据外媒报道中国有不少富豪已经卖房套现，增加在海外资产的配置。

如果央行确实下定决心转变货币政策取向，是一件十分可喜可贺的事情，说明监管层终于已不在保金融泡沫/保实体经济之间举棋不定，或许他们已经意识到两者皆得已不可能。惨淡的外贸数据或许有救了，但这次，楼市也许真的要转向了。

如果你觉得上面的分析比较粗浅或者有看不懂的部分，请关注笨虎微信公众号煮历史品金融（微信号pinjinrong）收听内容更丰富的语音版本。

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:23

20160328更新：
有个前提，就是作为非业内人士，短期预测毫无意义，也不准确。
我所能描述的都是粗线条。
最近关注此类问题的回答，发现泡沫论还是很有市场，我想说点不一样的，或许年内会被形势打脸，但我顶得住。
针对泡沫论，伴随而来的佐证就是东京，香港和俄罗斯的房地产历史曲线，可正是因为这几个对标案例，让我觉得中国复杂的背景可能会导致不一样的结果。
泡沫从商业的角度来看，其实反应的是目标客群对商品标的的价值评估和实际价值之间的差距。我们讲一线城市房价泡沫，实际上是一个不严谨的描述，都叫房子，不同产权的房子其商品属性或指标各异，我不可能买某一品的江景豪宅，巨富人群也不会看得上我住的某某小区，而事实房价的飙升，来自不同物业的带动效果是不一样的，这背后反映的是某个细分客群的购买力，光说整体泡沫，我觉得太模糊。
然后，钱是什么？法币。不代表价值真相，仅仅是当下能够换取一篮子商品的一个数字。一个经济体什么最容易泛滥？不是我们所谓的过剩产能，是钱，货币。中国从09年开始，就以巨量增发货币闻名于世，从规模上讲，等数全球其他主要经济体m2总和，近几年看不到数据了，估计不会少吧。所以，最大的泡沫是货币泡沫，货币泡沫的迷惑性在于，每个人都爱钱，但鉴于我们一次分配的问题，钱并没有到广大泡沫论拥趸的口袋里，所以他们觉得现在的价格不可思议，实际情况却是，中国千万富翁多达120万，越往上财富量越惊人，而北上两大城市一年新增商品房库存，你猜多少？不到十万。
库存危机，在哪里？在三四线城市。
现实是什么，现实就是一线城市的优质商品房对应中国大量巨富人群而言，居然可能是稀缺资源。
我们感觉到无法企及的价格压力，仅仅只是因为我们没钱，而不是市场错了！
20160301更新：
很多人纠结套贷的事情，实际上这是一种可能，这种可能的存在有几个背景：
1、现在的情况下，相对于房地产商的开发贷，银行更愿意接受家庭贷款，所以这一轮的核心就是给家庭加杠杆；
2、套贷人一方面对现金流有强烈的渴求，另一方面，正规的实业企业贷款并没有因为利率的下降而变得更容易获得，因为银行要么不降利率要么不放贷，所以房贷的那点利息，简直可以忽略不计，而且还款期还那么长。
3、非要说银行多倚重评估机构的，很可能不太了解评估机构，这类机构不是什么权威机构，只是个有资质的商业公司。在历史上的价格风口期，一套房子在其他因素没有任何变化的情况下，短时间内评估出两个差距很大的价格来，不是什么天方夜谭。我看过自己房子的评估报告，个人感觉主观性非常强，其中会引用一个指标，就是看周边房价。这个就很可笑了，以高房价互相印证高房价的合理性。现在的情况就是短时间内周边房价齐齐上涨了。

原文：
要看数据的，实际上这轮涨价，是从二手房开始的，接着量就上来了，然后才到一级市场，新房加推等。说明什么问题呢？说明主体玩家其实是有房阶层，驱动需求是改善住房而非初次置业。

基于这样的背景，可以看出此轮涨价实际上是一次加杠杆行为，结合利率变化，首付比例变化及营业税征收时间缩短等，可以验证这个行为。

至于涨价本身，并不是市场运行的结果，而是有一种市场之外的力量，推翻了第一块骨牌，这个力量的现实表现之一就是有中介告诉某二手房主，你原来还需要等三年才能无税卖出的房子，现在已经能卖了，并且还是以过年期间暴涨17%的价格，房东立刻联想到心仪已久的大房子进入购买能力之内，他心动了。这个时候，只需要有一个人入市接手了这个小户型的二手房，房东就能接手较大户型的二手房或新房，两位购房者均加大了家庭债务杠杆。市场就是大量同类交易的总和，现状就是这么来的。

当然，有信息表示，由于房贷利率及本金杠杆的降低，大量实业现金流需求入场，企业老板拿出以前购置的优质房产，人为抬高房产价格，做虚假交易，套取70%~80%（据说有若干城市已经实施首付比例降低的政策了）的贷款，这贷款利率比实业贷款不知道要便宜多少了。这事本来已经不算新闻了，我认为，存在的可能性很大！有人对这一点提出疑问，说银行会评估房价。我就问你，三年涨508%，你信评估能说上话？

最后，价格高低和去库存没有绝对关系，政府也不存在扛住价格的根本利益驱动，只是市场有追涨的冲动，才使得价格逢交易必涨。不存在永远涨的市场，政府现在积极跟进的原因，是因为兜底的角色是他们不愿意看到的，必须让可以牺牲的阶层接手。相对于价格，政府最关注的还是有交易，因为有交易才能够拉动产业链条，才能开工才能消化产能。小房产商及烂尾楼尽快被并购，置死而生，才符合银行的利益，也符合去库存的宗旨。

市场已经变得更加残酷了，能削的山头已经越来越窄了，我无法给出应对建议，大家好自为之！

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:22

说说我自己买房的考虑吧。
由于已经有自己的房子，且大小足够用了，因此在这方面需求不是很迫切。2015年股市雪崩后，原来计划等待抄底的，结果半路出来个救市，彻底搞不清楚节奏方向了。这样钱闲着没事情做，就一边关注股市，一边关注房子了。开始考虑用部分盈利买房子，当作分散投资。11月，上海的一个数据出来了，10月的上海房子存销比接近10个月了（可售房子面积/前三月月均销售面积）。根据经验规律，我当时判断，上海房价要狂涨了！当时预期2016年区域房价到4万以上（这时是2.7万左右）.然后，立刻看房子，2周内搞定。签约时，中介还说，你年初买就好了，现在涨了快30%了。我说是呀！心里想马上再涨50%呢！结果呢，区域现在已经4.6万了！比我预期的还高。估计有人要说我马后炮了，呵呵！
并非什么炮！是数据知识。在此分享下，后面再有机会，社区同学们可以去验证下。当然，这样一说，规律很可能失效的：）
什么规律？存销比经验值一般在12-18，数据在此区间时，价格基本保持平稳。接近上限时，逐步存在降价压力，尤其是高于20时，铁定要降价。往下接近12时，存在涨价压力，尤其是突破10就意味要暴涨了！
在运用这个经验值规律时，同时注意下前期数据的趋势方向。例如是从18往12运行还是反之。这样就更加准确了。当然，在暴涨后，这个规律有效性就需要过段时间冷却下。如现在，上海存销比肯定小于10，但我不会期望他暴涨。因为是从5落下来的。
那么未来北京上海房价如何走？估计同学们更加关注这个问题，毕竟是马前炮，呵呵！在此，我也用数据经验谈下自己看法。
简单结论是，不考虑战争这种极端因素的话，只要政策不出现严重失误（不仅仅是房地产政策，还包括宏观金融经济政策等），上海北京的房价扔存在缓慢上涨空间，例如8年再涨一倍。听听很吓人吧！上海北京均价10万元？记住，这是以人民币为计量货币。那么是什么经验呢？看历史的话，一个地方的房价均价很难超过纽约的2倍的。纽约现在在1万美元左右，也就是说上海北京如果某一天到了2万美元的水平，那么聪明的社区同学们考虑的该是什么应该很清楚了吧！至于现在，过多担心房地产泡沫破灭好像也是有点杞人忧天了。毕竟虽然很贵，但泡沫并非巨大无比，还是可控的，尤其是政府已经开始动手控制了，那就更是放心了。
房价的上涨有种种大家已经分析透彻的原因，根本的一条就是经济发展到一定阶段，房子当然会涨，且它会是分享经济发展的成果的大块头。这个是不以任何人意志为转移的。说中国只会搞房地产经济，那是因为这样说的人不了解美国经济的发展历史和过程。这样说的人，请告诉我：有哪个大国经济体不靠发展房地产经济？尤其是在经济处于快速城市化进城中时。有吗？请说出来！别拿新加坡香港等城市经济体说事。美国至今看其经济景气否只需要看2个指标：新屋开工数、汽车销售量。它们均是领先指标，领先经济表现6-12个月。但美国早在60年前就完成了城市化过程。我们还没有呢！所以，不要情绪化地妖魔化房地产。解决不了问题，且制造许多问题。

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:21

这个事情呢，要把最近一段时间的新闻连起来一起看：
1.股市大跌
2.原油大跌，大宗商品跌跌不休
3.商业银行理财产品利率逼近4
4.央行又一天到晚逆回购了
5.中央降低房地产的税费，首套房贷款利率降低
6.任大炮被封口

然后房地产为什么会火爆就不难想象了。而为什么股市最近会跌跌不休，也不难想象了。

然后说链家。链家有多少钱？能撬动多少杠杆？链家是房利美，房地美么？房地产的资金是他一个链家能玩的转的？明显链家就是替罪羊。央行一个逆回购就是几千亿，链家他就算个蛋。最近房地产火爆，其根本原因是上面的几个因素共同导致的。链家，说的不好听点，就是所谓的“外国做空势力”，大家都懂的嘛。

然后楼上有人说，上帝欲使之灭亡，必使之疯狂。这个其实应该这么看。说房地产会不会到某个时刻完蛋，我的答案是，会！但是这就跟问人会不会死一样。都会死。但是问题就是，到底什么时候完蛋，或者什么时候死，这个才是重点。没人活着的时候天天想死，房地产也是一个道理。房地产，或者说任何行业，包括手机，电脑，各种各样的，搞下去迟早有完蛋的一天。你我都知道房地产，但是除了房地产收音机，胶卷，大哥大，等等，这些也都完蛋了。然而知道这个事实并不能右任何帮助，因为我们不知道的，也是重点，就是到底什么时候完蛋。具体时间。所以说天天盼星星盼月亮盼它完蛋其实也是没必要的，也是不现实的。

明朝的遗老遗少肯定也会说，大清是逆天而行，我大汉族迟早有驱除鞑虏，光复中华的一天！这一天确实是来了，孙中山把满清打跑了（或者应该是袁世凯？），但是很可惜，没有明朝的遗老遗少看到了这一天。时间问题啊。

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修改一下一些描述不到位的地方，总的来说，是泡沫总会破，但是时间是个大问题。准确的说全世界都经历过或者正在经历我们的过程。信贷扩张必然会导致房价提升，这个我在我别的回答里面也提过，因为大量信贷流入了房地产而非实体经济。而信贷扩张到一定程度也必然会无法继续扩张。不过这个时间点同样也很难把握。举个例子，邻国的债务危机我们说了一年又一年，但是他们还是好好的。我引用一下下面我自己的话，我自己担心的时间节点是两年以后。这一波我在别的回答里面也提到过，是靠杠杆上去的。当然杠杆和信贷实际上算是一回事情了。这次配资方是银行，背后就是ZF。假如首付2成，那么就是5倍杠杆。所以2年以后如果出现所谓的卖房潮，那情况就很难说了。当然也不一定会出现。或许多数人觉得继续持有是个好选择。但是，ZF肯定比我聪明，我知道的事情他们肯定也能看出来。政府还是比较小心的，比如沈阳出台0首付一天就被叫停就说明他们很清楚现状如何。既然营业税可以从5年降到2年，那么提回5年也不是不可能，说白了也就是ZF一句话罢了。所以对于未来，没人能预测准。但是我依然坚持我的观点，对房地产市场无须那么悲观。规律不能避免，但我觉得现在还不是那时候。

热心的小回应 · 2020-12-29 20:47:20

洪水来了，有两种办法，一是开拓渠道引流泄洪，二是往高地上跑。但开渠泄洪费时费力，万一洪水来了水渠还没挖好，那便要被淹死了。所以大多数人还是选择往高地上跑。

倘若把货币比作泛滥的洪水，开拓新兴产业便如同开渠泄洪。如果成功了，则洪水不但不再是灾害，还能滋养万亩良田。这样的先例，有，但很少。如二十一世纪初的互联网“泡沫”。虽然当时淹死了一批虾蟹，但亦创造了如今最兴盛的一个产业。所以博士要提全民创业、万众创新。

而北上广深的房地产，则是中国经济里最高的高地。洪水一来，但凡脚力好、能爬山的，都要往这个高地上跑。过去我们还有几个其他的山头可以爬，比如股市，比如大宗商品，比如重工业，比如房地产开发的一级市场。但这几个山头，今年全都被淹了。股市，大家都知道，不必说了。大宗商品，波罗的海干散指数不是从五千跌到三千，而是从五位数跌成了三位数。重工业和房地产开发，是一根绳上的两只蚂蚱。别看房市这么火，现在挣钱的是投机客，而不是开发商。一线城市，做土地开发，拿地是找死，不拿是等死。君不见北京大兴、顺义，位置好点的，有概念可炒作的地块，楼面价已经三万起跳了，开盘至少得四万五。这里面有些地块，我出生的时候好像都不算北京辖区。（http://house.focus.cn/zhuanti15/2015bjtudishengkuang/）

如果有做银行、信托之类的朋友，可以打听打听，传统贸易、传统制造业，现在还有哪家银行敢大规模的放款。而各种渠道流出来的资金，兜兜转转又流到了哪里去。前几年，电视报纸上常提的是银行要多支持中小企业，不能只给国企贷款。现在也不怎么提了。是银行良心发现了吗？不是，是国企爸爸也自身难保了。

所以你说，这些往山顶冲刺的人不理智吗？要我说，他们最理智不过。假如未来经济好，北上广（其实现在该叫北上深了，但还是北上广说着顺口）自然还是永远涨。假如经济不好，政府第一个救的，还是房地产。你说为什么？就因为现在这个经济形势，各路资金能信得过的抵押品，基本也就只剩房产、特别是一线房产了。房价如同一把手枪，子弹打光了，顶天打死十来个人，它之所以是个问题，是因为它的枪口对着金融系统这个核武库。真到北上广房价崩盘的那天，除了再来一波大水漫灌、逼人上山，我个人是不知道还有什么办法的。到那时候，你手上那点毛爷爷就能保值了？一句话，Head I win, tail you lose.

那你说怎么办？卑之无甚高论。其一，有条件的就换点美子。不指着增值，就当口救命粮。其二，学好一门手艺，不要被眼前的稳定遮妄眼。钢铁工人，四十年前叫铁饭碗，说让你下岗就下岗。医生厨子，我还没听说过下岗的。

至于房，该买还是得买，但别加杠杆，杠杆太沉容易扯着蛋。

2016.3.5 补充：
房价的增长是一个自我实现的预言，是索罗斯所谓“反身性”的一个极好例证。在衡量民众购买力的时候，不能只看其一般收入的增长，而必须要考虑房产升值+按揭杠杆本身所带来的财富效应，

实际上，按揭贷款是我国99%的公民这辈子所能接触的唯一的金融杠杆。而恰恰是这个杠杆，有着门槛低、利率低、倍数高、时间长的特点，并且没有追加保证金要求，没有强平线的限制。

下面我举个例子。两个在北京打拼的年轻人，积蓄加上父母的钱，能给凑出60万首付，自己的月收入两人税前各1万。扣掉个税社保，加回公积金，基本上到手也是1万左右。以此为基础他们去商贷70%，可以买一套200万的房子。以现在的利率，85折，等额本息，140万的月供是6800左右，占两人总收入的1/3，压力不是太大。

3年之后，假设这套房子升值了30%，这在大城市算是很平常的涨幅了，现在价值260万。而两人现在尚欠银行的本金大约是130万。如果此时卖房还贷，两人的净资产将从三年前的60万变成130万，收益率超过100%。这就是杠杆的威力。

现在我们假设这两个年轻人的月收入各涨了20%，变成12000元，一共24000。如果他们还是想和以前一样拿出收入的1/3去还月供，每月还8000多一点，倒推出其可支撑的贷款额为170万。算上手里130万的本金，仅仅过了三年，这两人的购买力就增加了100万，总购买力提升到了300万。而两人的年收入仅仅增加了4000*12=48000元。

为什么最近一段时间中国一线城市房价又开始大幅上涨？目前只有房地产一个投资渠道吗？

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