上周（18/11/24-11/30）主流46城一手房周成交725万平米，环比+9%；其中，一二线环比+11%、三四线环比+1%；11月截至上周月成交同比+8%，较10月上升9pct，其中一二线同比+19%、三四线同比-18%，分别较10月上升15pct和下降5pct，其中一二线城市仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交109万平米，环比-5%；11月截至上周累计成交498万平米，较去年11月同期同比下降11%，较10月下降32pct。库存方面，上周15城推盘环比下降22%，但推盘量299万平米仍属高位，周成交/推盘比0.71倍，高于上周的0.45倍，低于10月的0.80倍；15城可售面积7,664万平米，环比上升1.1%；3个月移动平均去化月数为9.9个月，环比上升0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并进入加库存阶段。政策新闻方面，福州部分银行下调房贷利率，首套房上浮10%，二套房上浮15%；乌鲁木齐夫妻申请住房公积金贷款最高额度调整为100万元；淮安支持职工贷款购房改善居住条件，开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷，取消原开发面积、楼盘形象进度等限制；部分地方房贷利率和公积金有所宽松。房企方面，保利地产100亿元永续中期票据注册获准；成功发行总额为15亿元的永续中期票据，利率为4.63%；融创中国拟发行3.5亿美元优先票据，利率8.625%；华夏幸福在2018年发行的美元债券基础上，增发1亿美元票面利率为9%的债券。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，而从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境或将逐步改善，目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业推荐评级以及看多龙头，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。支撑评级要点
房地产行业数据：上周46个重点城市新房合计成交724.8万平米，环比上升8.5%；11月截止上周一手房合计成交2,840.5万平米，较10月同期环比上升25.1%，较去年11月同期同比上升8%。其中当月成交同比较10月上升9.2pct。其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+25.8%、+7.6%、-3.5%、+11.4%，当月月成交同比分别为：-6.6%、+25.6%、-13.4%、-26.0%。15城可售面积为7,664万平米，环比上升1.1%；3个月移动平均去化月数为9.9个月，环比上升0.1个月。
主要政策新闻：中共中央、国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》。沪浙苏三地正编制《上海大都市圈空间协同规划》，共涉1+7市。福州部分银行下调房贷利率，首套房上浮10%，二套房上浮15%（此前首套房上浮15%，二套房上浮20%-25%）。乌鲁木齐夫妻申请住房公积金贷款最高额度调整为100万元。淮安支持职工贷款购房改善居住条件，开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷，取消原开发面积、楼盘形象进度等限制。长春出台商品房预售资金监管办法，额度为项目总预售款30%。
公司动态跟踪：保利地产100亿元永续中期票据注册获准；公司成功发行总额为15亿元的2018年度第四期中期票据（永续中票），利率为4.63%。新城控股部分限售股上市流通，限售股上市流通数量为15.16亿股，流通日期为12月5日。融创中国拟发行将于2020年到期3.5亿美元的8.625%优先票据，将与于2020年到期的4亿美元8.625%优先票据合并组成单一系列。招商蛇口拟由全资子公司Jumbo与多个关联公司出资35亿元成立招商海南。华夏幸福在2018年发行的美元债券基础上，增发1亿美元票面利率为9%的债券。
一周板块回顾：上周SW房地产指数下跌0.52%，沪深300指数上涨0.93%，相对收益为-1.45%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：嘉凯城、天津松江、莱茵置业、实达集团、金宇车城。
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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