保利地产丨业绩持续释放，财务状况稳健

投资要点：

事件：公司公布 2019 年三季报，前三季度实现营业收入 1118.3 亿元，同比增长17.8%，净利润 128.3 亿元，同比增长 34.1%，实现 EPS1.08 元，符合预期。

业绩靓丽，预收充足：公司期内实现营业收入 1118.3 亿元，同比增长17.8%；归母净利润 128.3 亿元，同比增长 34.1%。归母净利润增速高于营收增速主要因：1）受结算产品及区域结构影响，毛利率同比提升 3.2个百分点至 35.9%；2）结转项目权益比例提高，少数股东损益占比同比下降 2 个百分点至 26.9%；3）公允价值变动收益同比增长 5 亿元。期内实现竣工面积 1723 万平米，同比增长 46.9%，完成全年计划的 62.7%。由于销售金额远超结算收入，期末预收款较期初增长 27.7%至 3829.3 亿元，为后续业绩增长奠定基础。
销售延续增长，新开工计划完成度较高：2019 年前三季度公司实现销售面积 2293.8 万平米，同比增长 13.3%；实现销售金额 3467.7 亿元，同比增长 14.2%，市占率较 2018 年提升 0.4 个百分点至 3.1%。其中一二线销售金额占比达 75%；销售均价 15118 元/平米，较 2018 年全年上升 3.3%。期内实现新开工面积 3675 万平米，同比增长 11.5%，已完成全年计划的81.7%；期末在建面积 1.2 亿平米，同比增长 42.7%。较高在建增速为后续提供充足可售货源，奠定销售增长基础。拿地节奏稳中有降，物业分拆上市在即：期内公司新拓展项目 84 个，新增建面 1493 万平米、总地价 996 亿元，同比下降 39.2%、39.1%，为同期销售面积（金额）的 65.1%、28.7%，较 2018 年分别下降 47.6 个、18.9个百分点。平均楼面地价 6671 元/平米，较 2018 全年增长 7.8%，为同期销售均价的 44.1%，较 2018 年上升 1.9 个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦核心一二线城市，期内对应区域拓展金额占达 76%。期末在建拟建项目 666 个，总建面 2.5 亿平米，为公司持续快速发展奠定坚实基础。期内保利物业分拆上市稳步推进，9 月已收到证监会批复；商业管理新拓展购物中心、酒店及公寓项目 14 个，以轻资产模式持续推动品牌及管理输出。

负债结构合理，短期偿债压力无虞：期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别上升 1.7 个、下降 2.2 个百分点至 82.3%、40.4%，低于行业平均水平。公司抢抓销售回款，前三季度实现销售回笼 3098 亿元，回笼率 89.3%，同比提升 3.6 个百分点。在手现金 1125.7 亿元，为一年内到期长短期负债的 223.5%，短期偿债压力无虞。

投资建议：维持此前预测，期内公司存在股权激励行权，按最新股本计算，预计 2019-2021 年 EPS分别为 2.05 元、2.50 元、3.00 元，当前股价对应 PE 分别为 7.6 倍、6.2 倍、5.2 倍。公司激励制度不断完善、业绩销售持续高增、物业板块拆分上市提升估值。

风险提示：1）当前楼市整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压，带来公司部分三四线项目减值风险；2）受楼市火爆影响 2016 年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率面临下滑风险；3）近期行业资金面调控从紧，而楼市销售难度明显加大，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
研究报告：平安证券-保利地产-600048-业绩持续释放，财务状况稳健-191027

保利地产丨业绩持续释放，财务状况稳健

浏览过的版块