5年后的北京及一些投资机会

今年的股票市场机会很多，这个是跟经济形势相关的，我虽然研究股市不多，但是在趋势性判断上基本上没有出过问题。

经济形势好与坏，都是对比出来的，很多人觉得工作不如意，行业不好，就感觉经济形势差，这种判断一定是错误的；

去年很多房企年底分红的时候，还不错，但是去年的经济形势其实并不好，去年下半年整体市场都表现得很悲观，股票市场特别低迷，那时候我发微博说，大家买股票很安全，可以闭眼买。

但是很多人觉得股票会跌到1800点，结果到了年后，股市就拉到了3300点。到了3300点的时候，都冲进去了，结果就被套住了。

趋势性的判断，这个跟对于经济体的感觉有很大关系。这种感觉其实大家都有，比如说我问你们，你觉得现在北京的房价还会跌吗？多数人都不觉得会跌，而且现在也没有什么风险存在，所以北京房价只有涨的可能。

但往往是在这种预期之下，房价就很难大涨。所有人都觉得会涨，那么涨起来一定是很容易出问题的。所以我们对于明年北京房价的预期就是3-50

真正的大涨一定是出现在经济形势很差的时候，那时候所有人都很悲观，急需要房地产来拉动经济。目前的大环境不是这样，而且想把大家对于北京房价的预期打压掉，这个短期看，可能性不大。

有人说，现在有政策压制，有房住不炒。房价怎么可能涨呢？政策的调整往往就是一张文件的事，适度性放松，不影响大局，这个不算是政治性错误。

关于趋势的判断，这个我讲过。直接看结果就可以了，那些通过政策判断未来趋势的，都是不懂趋势，趋势在前，政策在后。

股市其实是同理的，中国未来要变成全球资本市场，这个趋势已经来了，而且是不可逆的。对于国际资本来说，全球最好的投资机会就在中国，即使是很多中国人觉得经济形势很差，但是在外边人看来，全是机会。

这就跟很多在北京生活的人，他们就觉得北京破破烂烂的，哪都觉得不顺心，虽然也不离开这里。但是对于很多没有来过北京的人来说，他们就是觉得北京特别好，高大上，政治中心经济中心文化中心，他们的孩子以后也会送到北京来。北京的价值是需要别人认可的，在北京生活的人表面上不认可，实际上你不离开这里，就已经用脚投票了。

当全球资本都来中国的时候，你们觉得中国的资本市场有没有价值？这种趋势性判断其实就是赚傻钱的，买什么都赚，但是前提是要买。

关于投资这事儿，跟个人预期也有很大关系，也就是我们说过的对于经济体的感觉。当你觉得一个投资品，已经没有下跌空间的时候，那他基本上是绝对安全的，将来只是赚多赚少的问题。

这种情况下，如果再赔了，我觉得就认命吧。

另外想说的是一点就是，要学会跳出微观多看宏观，因为很多人在实际操作的时候，往往被微观左右，最后纠结来纠结去，就把机会错过了。这种情况下其实就是需要调整心态的问题，而心态就必须靠宏观的思维去调整。

回到北京市场，北京的房价从任何角度来说，都是一个阶段性低位，不管是去做各种调查也好，还是看经济形势也好，还是去对比其他城市房价，北京的房子都不算贵，贵不贵就是比较出来的。

很多人说，美国大城市的房价才多少钱，现在北京比美国都贵，比日本都贵。但这个我也不觉得有什么问题。当年日本楼市疯狂的时候，日本东京房产的价值能买下一个美国，现在很多人又拿这个案例来说中国如何如何，这个我觉得没什么道理。

当时的情况，跟现在的情况是不一样的，中国和日本也是不一样的，中国有多少人，日本有多少人，中国的产业发展到了什么程度，日本呢？

未来的中国市场有多大，日本才多大。很多条件都不同，所以没有办法拿出来简单对比。

在楼市方面，我既不是空军，也不是多军，我觉得空军多军的说法就是骂人的，没脑子的意思。一个地方房价涨不涨，跌不跌，跟你是站在哪一边没有关系，跟客观的经济规律有关系。

有些还说北京不是市场经济，是政策市场，那我就觉得这帮人肯定不懂规律。

规律这东西就跟人吃饭喝水睡觉一样，有的人可能中午没吃饭喝水，那么他晚上肯定会吃点喝点，这就是规律。城市生命体同样有它的规律。

当北京的楼市风险消失了之后，不管是对老百姓来说，还是对政府来说，接下来放松一下，让经济活力增强一些，我觉也没什么问题。要知道北京楼市跟城市发展的关系是非常紧密的，楼市如果非常平淡的话，那么北京的城市建设也会出问题，城市生命体的成长靠的是砸钱，没有钱，怎么长身体呢？

所以这么多年北京的房价上涨对于北京的城市成长来说，是至关重要的。这个跟香港又不一样。过去很多人总喜欢提香港，说大陆学的是香港，这就是扯淡的。

中国甚至没有完全照搬西方的资本主义，而是走的社会主义市场经济。这两点也是有本质区别的，这个我就不展开了。

关于香港楼市和大陆楼市的问题。香港是被资本家控制的市场，相当于香港的地皮，都是资本家拿来赚钱的工具，资本家赚到钱之后，就扔到自己腰包了，你们想想李嘉诚这么有钱，做过什么牛逼的项目没有？

而大陆的地皮卖了钱之后，搞了城市建设，城市变得越来越好了，北京这么多地铁，这么多道路，钱从哪里来？

所以，北京的房价上涨我不觉得有什么问题，而且大趋势上还是要涨，现在北京的城市发展潜力还很大，北京建了这么多新区，未来要全面完善起来，这中间就是巨大的发展空间，而这个空间的填补，就需要牺牲一下房价，也就是说房价肯定会涨。房价真的不涨的话，那么城市建设也一定会出问题。

当然了，我也不认为北京的房价会有持续的高增长。

前面说过了，我既不是空军也不是多军，房价涨不涨有其自身的规律。随着北京房价越来越高，相当于大家的进入门槛越来越高，未来的房价上涨空间一定是越来越小的，像过去20年的那种行情，未来不会有了，而且随着房价不断上涨，很多东西都会随之发生调整。

像人口结构方面，中国最幸运的一批人就是70后。原因是什么呢？70后到了20多岁正好是中国的90年代，90年代相当于中国经济开始爆发的年份，单从楼市看也是这个规律，1998年朱镕基调整房地产政策，取消福利分房，商品房时代来临，70后就赶上了。

人生最美好的事，就是在20多岁，有最好的运气。50后60后到了90年代，都变成中年人了，这个感受是不一样的。

70后的子女大学毕业开始走入社会，就是2020年以后，这批孩子要么不需要考虑房子问题，因为70后的父母已经帮他们准备好了，要么就是买不起，啃老也买不起，所以也就不考虑买房的事儿了。

这样我们就能看出，房地产的周期出现了。

当然，这不是说没人买房了，只是说年轻人买房的比例大大下降了，所以最终我们会发现北京的首套购房年龄会提高。这种情况下，楼市的持续大涨基础就消失了。楼市进入缓涨的状态。

那种状态下，一方面是买房压力增大，一方面是房产的置换压力增大，所以北京的租房人群会大大增加，即使是有房一族也会租房，来解决资源不对等的问题。

所以未来北京的房子租金肯定也会跟上去，北京进入完全的租房时代，逐渐逐渐，我们会发现，租售比健康了，我们就进入了曾经希望进入的时代。这是一个很痛苦的领悟过程。

回到现阶段，我还是觉得北京的房子属于闭眼买的时期，加杠杆也没多少风险，只要自己能承受就可以，房价上涨期这个红利如果有机会的话，不去拿也有些可惜，以后即使不在北京生活，留着一套北京的房子，也挺好的，毕竟是伟大的时代伟大的首都。

提醒一下，我没说让大家去炒房，我是说北京房价是有上涨空间的，这个是针对广大的购房者来说的，毕竟每个人在做选择之前，都想了解一下这个市场，这是我的观点。不要拿我的观点去散播说我在鼓励什么什么，这就太扯了。

北京的购房策略上，如果没有强烈的在城区自住需求的，或者需要买学区房的，我建议往外买，城市的发展重点在哪，就要买在哪。城区作为疏解区域，同时价格也相对较高，所以未来城区的发达国家化会比较明显；郊区自然就是发展中国家化。

未来北京的城市形态，其实现在看也已经很明显了，就是多中心，这个我觉得没有必要再跟其他国家哪个城市来对比了，没什么意义，就是个自媒体的噱头。

城市的发展周期，像一个区域的发展，五到十年时间，基本上进入半熟状态，10年之后，就非常成熟了，拉长到20年时间，就开始进入老龄化了，你们想一想北京的三环就看出来了。

所以我觉得很多事情还是要看未来，北京的城市发展算下来也没多长时间，再往后推五年十年，这个变化就能大概想象出来了。

最后总结一下就是，目前的经济形势没什么大问题，觉得有问题的都是因为太局限于自己的观察，中国经济目前处于转型期，转型期本身就比较痛苦，但未来是不需要担心的；

现在的北京的市场整体处于阶段性低位，属于等行情的时期；想要买房的朋友不要错过好时机；

购房的区域选择上，新区优先，未来五年十年北京会发生很大的变化，多中心格局会越来越明显，未来的房价高位也一定集中在目前的新区。

今天的分享就到这里。