下半年的北京楼市分析

北京5月份和6月份的市场成交很差，成交价格在缓慢回调。最近我们买房的主要策略，就是砍价。不出意外，这种市场行情还会持续至少两个月。

也就是说，如果有买房打算的朋友，接下来两个月可以慢慢挑，不用担心房价上涨的情况。这属于微观市场的分析了。

如果看宏观面上，这两年北京的房价都没有什么大波动，整体属于平稳态势，所以如果之前有买了房子的朋友，也不用太关心微观市场的小涨小跌。从2017年下半年之后，北京楼市基本上处于一个阶段性低谷状态。

新房市场上，目前限竞房依然是主力，积压了大量的库存，开发商有口难言。虽然最近的土拍又出现了面粉比面包贵的情况，但是对于现有库存也没什么实质性帮助，未来两个月依然看衰。

共有产权房的表现更不理想，这种阶段性产物在市场上很尴尬。本来价格不算贵，但是由于产权共有，很多刚需还不怎么想买，觉得是个坑，开发商那边又是一分钱不赚。很多开发商想着从地下面积搞点钱，不知道后期操作咋样。

商业办公类的房子就别提了，已经非常惨了，惨到了很多开发商的利润已经没有了。一想起商办，我就想起2017年还没限购的时候，那会儿我去看一个商住项目，那销售的表情叫一个高傲，脸上一副“爱买不买，再不买该涨价了”的神态。

土拍市场上，商品房地块占比越来越高，能感觉出来，政府现在对于市场的态度属于不收紧，可以轻微放缓，保证市场正常运转就行。

总的来说，这种局面再撑一段时间倒没什么问题，但是很明显越往后，问题就会越严重，当市场冷到一定程度的时候，一定会有放松。

说一下我自己的感觉。今年的7月份和8月份，虽然烈日炎炎，但北京的市场应该会是一个非常冷的状态，二手房的成交价格也会是个相对低位。从过往经验看，北京市场的低谷都不会持续太久，所以今年九月份是值得重点关注的月份，会不会有试探性的放松信号出现，或者是直接的金融层面的放松……虽然现在都还是猜测，但总觉得概率很大。

准备买房的朋友，在接下来两个月买，是很安全的。九月份之后的市场现在还是猜测阶段，只能到时候再看，我也会写文章及时跟进。

租房市场方面，一般来说每年的七八月份算是北京租房市场的旺季，很多毕业生开始租房了，结合今年的形势，下半年的租房市场整体变化不会太大，房租价格也不会有什么波动，有可能还会微跌一点。

很多人总问房租的涨跌对于房价有什么影响，其实租房市场和买卖市场是完全不相关的两个市场，不同的市场里，价格会不会波动，主要看市场内部的供需关系。

北京去年的那种房租暴涨的情况，跟清理公寓和隔断房有关，不是常态。

最后贴一段关于学区房的讨论。

讲一下学区房的事，大家可以思考下。学区房被炒得最热这种现象，往往发生在发展中国家，近几年我们看印度的电影也会发现，那边对于教育也极为重视，家长能买学区房就会给孩子买学区房，接受更好的教育。

而到了发达国家状态，学区房现象跟发展中国家是没有办法比的，没有那么热烈，这跟阶层固化有很大关系，也跟一个国家到了精英教育时期有关。

发展中国家不需要有（太多）精英教育成分，这跟国家发展阶段密切相关，道理也不难懂，从个人角度理解的话就是，当你特别需要赚钱养家的时候，往往就会去做一些赚钱的工作，当有了足够的财富积累之后，才会去想着把孩子培养成真正的人才，去搞科研，去搞发明。

发展中国家就是穷的状态，发展经济是第一位的，需要专业技术人才，就去培养一大批专业技术人才，等国家富裕了，才会做精英教育，这是一个渐进过程，很容易理解。

从一代人的角度去理解，现在追求学区房的都是一些当年经历过高考压力的家长，他们会把当年的想法转化成现实，全然不顾未来的发展趋势。

这个如何理解呢？

过去的人上大学是可以完完全全改变命运的，北京的这些新北京人，都要感谢高考，没有这个途径就不会有今天的生活。

但是未来就不是这样了，未来的样子是，房价特别高；北京人也特别多，像过去那样大范围的人进城是不可能了；发展潜力虽然依然还在，但是收窄了很多，机会相对来说少了；

这就意味着，未来的孩子要么特别优秀，要么就很普通。其实从现在的情况看，中国差不多已经具备了精英教育的环境，精英教育一方面需要孩子的家庭给力，一方面也需要孩子自己给力，如果天赋不够，也只能沦为平庸之辈，学区房是没办法改变像他们父母一样的命运的。

再过一些年，等那些在高考高压模式下成长起来的家长们的孩子都上了学，新的一批家长成为主流，学区房的热度会降下去。

很多变化的发生，往往都是成体系的，过去我们经常对那种四五十岁了还在高考的人感到惊讶，而未来应该就会对这种现象习以为常，这是因为社会的大环境发生了很大的变化。

过去我们还对外国人都四五十岁了还在读一个硕士，感觉不可思议，现在就越来越容易理解。很多事情之所以我们看不懂，就是因为我们还没有到那个阶段。

未来会有越来越多的过去不理解的事情变成普遍现象，而这些，就是那些已经走过这个阶段的一些国家曾经走过的。

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