鹏华前海万科REITS真不是REITS？
REITs有这么几个特点：
1、可以做一个标准的收租婆。收益主要来源于租金收入和房地产升值。
2、收益的大部分将用于发放分红。很多地区通过强制规定90%以上的收益用于 分红。不会被管理层乱用资金（做些价值毁灭的多元化而不分红）
3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低
4、普通投资者可以分享房地产的经济发展。不会有高额的资金门槛
但是这个鹏华前海万科REITS真不是REITS？更多是营销部分的做的噱头罢了。
1.投资资产的比例 鹏华前海万科REITS的投资组合的比例：投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的 50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的 50%。
What？ 这是一个什么REITS资产比例？
我们先看美国市场和香港市场的REITS的产品。
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我们可以看出两地对REITS产品的资产和收入端的比例都是有严格限。
下图为2015年该基金年报里面的资产组合情况
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竟然还要股票、债券这些投资品种。占比还不低。说好的房地产信托基金呢？
2.项目的运营方式一般REITS的项目都是自持物业，所以就不存在该类物业到期一说
但是鹏华前海并不持有物业，只持有一定意义的“收租权”，基本是将万科前海企业公馆项目未来的租金收益权证券化，而并未持有前海企业公馆项目本身。
下图为该基金的运作形式：
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通过上诉的文章，可以知道主要是通过获取到2023.7.24日的租金回报来实行增值
3.项目价格物业位于深圳市前海合作区荔湾片区第十一开发单元。如下图所示：
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包含约 33 栋企业办公物业、1个大型公共建筑，约 6个小型公共建筑，拟总建筑面积约为 65,200 平方米，总投资人民币约 77,329万元。这样大约的成本可以计算出来为1.18万/平米
基金管理人参考戴德梁行的测算评估结果并结合利率水平等市场和政策情况确定了获得目标公司 50%的股权的 126,682 万元的增资价格。换一句话就是100%股权就是25.2亿。这样估值就是3.88万/平米
NND 这是怎么估值的？成本价1.18万/平米，经过这些评估机构后就到了3.88万/平米。拥有到2023的收租权（不到10年），能卖到3.88万/平米的价格。钱太好赚了。到期后，尘归尘土归土。
4.50%股权怎么退出？ 该项目会涉及到该基金50%股权退出的安排，但是我们看招募说明书里面没有明确的说明
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转让的价格呢？最后怎么估价吗？会低价估值这块资产吗？这可能是未来产品的一个风险点。应该不会估价在低于上面的3.88万/平米吧？ 这些问题你们大家只能问这个基金管理公司了。
5.租金回报率下图为戴德梁行做的项目收益估算
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我们可以看到2015年预测营业收入为12633万（依据2015年报数据显示该数据为12640万）。在结合戴德梁行对项目做的估价。按照100%股权算为25.2亿。这样项目的租金收益率为5%。以后租金会涨，依据估算到2021年到24987万，此时租金收益率才为10%
从这里可以看出要想该基金有好的收益，租金收益最高10%差不多封顶了。大家只能期待这个基金另外资产的收益了
万科对该项目的租金收入实行业绩补偿机制和激励机制
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总体来说，租金收益不够了，万科补低于2000万的资金；租金收益超过标准了，万科有提成。租金收益这块应该是有保障的。
6.小结
因为该项目不享受物业增值，只有租金收入。加上退出机制的不完善或者说披露信息不充分吧。 所以产品不是真真意义上的REITS
产品本身是封闭式基金的运作方式。可以留一部分股票仓位参与打新及投资债券类的品种。考虑到租金回报率等因素，算是在低利率环境的一个可以考虑的标的吧。
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