上周（18/9/8-9/14） 主流 49 城一手房周成交 557 万平米，环比 -7%； 其中，一二线环比-10%、三四线环比 +2%； 9 月截至上周月成交同比 +2%，较 8 月下降 5pct，其中一二线同比+18%、三四线同比 -28%，分别较 8 月下降 2pct 和下降 10pct， 一二线和三四线城市成交继续分化。 上周 15 个重点城市二手房合计周成交 138 万平米，环比+13%， 9 月截至上周月成交同比+9%，较 8 月提升 4pct。 库存方面， 上周 16 个重点城市推盘环比 +26%， 周成交/推盘比 0.75 倍， 推盘放量致去化率下降较明显。 16 城可售面积为 7,040 万平米，环比上升 0.9%； 3 个月移动平均去化月数为 8.2 个月，环比上升 0.06 个月，行业依然处于低库存阶段。 政策新闻方面， 1-8月房地产商品房投资同比 +10.1%、 较前值 -0.1pct，新开工同比 +15.9%、较前值+1.6pct，施工同比 +3.6%、较前值+0.6pct； 北京住房公积金管理中心发布通知，将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩， 每缴存一年可贷 10 万元，最高可贷 120 万元； 海南将整治违法用地不力或将暂停新增建设用地指标。 公司方面， 招商蛇口 8 月销售金额同比+83.2%； 钜盛华及前海人寿减持万科 A公司股票 5.52 亿股，减持后合计持股下降至 15%； 保利地产拟变更全称为“保利发展控股集团股份有限公司”； 华夏幸福海外增发 1.2 亿美元无抵押债券，票面利率 9%；新城控股完成发行 3 亿美元票据，票面利率 6.5%。 8 月土地市场继续降温，土地成交/供应比、溢价率均创年内新低，预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。 我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度 ->拿地集中度 ->销售集中度，将推动头部房企销售大增，短期来看，土地市场的走弱以及由此推动的投资走弱将约束政策从严、并修复毛利率悲观预期，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“ 推荐” 评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科 A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。支撑评级要点
房地产行业数据： 上周 49 个重点城市新房合计成交 557 万平米，环比下降7.1%； 9 月截止上周一手房合计成交 1156 万平米，较 8 月同期环比下降 8.9%，较去年 9 月同期同比上升 1.9%，其中当月成交同比较 8 月下降 4.5pct。 其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化： +20.5%、 -15.7%、 +0.5%、+3.6%，当月月成交同比分别为： +30.3%、 +15.3%、 -32.5%、 -18.6%。 16 城可售面积为 7,040 万平米，环比上升 0.9%； 3 个月移动平均去化月数为 8.2 个月，环比上升 0.06 个月。
主要政策新闻： 1-8 月房地产商品房投资同比+10.1%、较前值-0.1pct，同期新开工同比+15.9%、较前值+1.6pct，施工同比+3.6%、较前值+0.6pct，土地购置面积同比+15.6%、较前值+4.3pct。 8 月 M2 货币供应同比 8.2%，社会融资规模 1.52 万亿元。北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩；每缴存一年可贷 10 万元，最高可贷 120 万元。住建部再次公布一批专项行动中各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构。海南将整治违法用地不力或将暂停新增建设用地指标。
公司动态跟踪： 招商蛇口 8 月销售金额 132.7 亿元，同比+83.2%。华夏幸福海外增发 1.2 亿美元无抵押债券，票面利率 9%。钜盛华及前海人寿减持万科 A公司股票 5.52 亿股，合计占总股本的 5.00%，减持后前海人寿及钜盛华合计持股下降至 15%。保利地产借款余额为 2,720.6 亿元，较 2017 年末增加 674.5 亿元；公司拟将全称由“保利房地产（集团）股份有限公司”更变为“保利发展控股集团股份有限公司”。新城控股完成发行 3 亿美元票据，票面利率 6.5%；公司上调“ 15 新城 01”票面利率 250bp 至 7.00%。
一周板块回顾： 上周 SW 房地产指数下跌 0.10%，沪深 300 指数下跌 1.08%，相对收益为 0.99%，板块表现强于大市，在 28 个板块排名中排第 7 位。个股表现方面， SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为西藏城投、东方银星、 光大嘉宝、合肥城建、招商蛇口。
风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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