房地产行业201809W3周度观点：政策或存边际缓和，看好地产板块后续修复行情

报告要点

本周观点：政策或存边际缓和，看好地产板块后续修复行情

我们认为，政策面的边际宽松都属于“果”，“因”在于行业基本面的温和下行。从调控端来看，政策目标（控房价）已逐步实现： 2018 年 1-8 月， 4 个一线城市、31 个二线城市新建商品房价格前 8 月平均同比涨幅较去年同期下降 15.9%、5.3%；从基本面来看，土地市场热度下降明显： 2018 年土地流拍数量增加，且当前土地市场整体量升价降，溢价率已跌至 10%以下。在“稳增长”和“保民生”的调控逻辑下，未来政策端进一步收紧的必要性减弱。当前个税改革加速推进，对于房地产市场而言，在一定程度上表现出政策面边际缓和的迹象。部分城市前期过于严格的调控政策存在预期改善空间，龙头地产或逐渐进入估值修复阶段，推荐万科 A、保利地产、新城控股、华夏幸福、招商蛇口。

楼市动态：销售、库存均低于去年同期水平

销售端：新房端，根据我们覆盖的 38 个大中城市地方房管局披露的数据，截至上周全部城市住宅累计成交 16558.6 万平，同比降低 4.2%。分城市等级来看，一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-7.6%、 -10.4%、 3.8%。二手房端，根据我们覆盖的 12 个城市地方房管局披露，截至上周累计成交 4991.2 万平，同比降低 7.2%。由于政策端与资金端的持续收紧， 2018 年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

库存端：根据我们覆盖的 16 个大中城市地方房管局披露的数据，上周，全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为 2.5%、 7.1%、 -11.4%、 9.0%。去化周期：根据我们所覆盖的 16 个大中城市地方房管局披露的数据，截至上周末，全部城市及一二三线城市 12 周移动平均去化周期分别为 34.8 周、 35.0 周、27.0 周、 42.0 周，同比增速分别为 1.4%、 -12.7%、 15.5%、 -6.1%。

土地市场：近期供应、溢价率下降，需求有所提升

根据 Wind 披露的 100 个大中城市土地交易数据，百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低 6.1%，同比降低 6.8%；成交建筑面积四周滚动环比增加 11.4%，同比增加 8.8%；成交总价四周滚动环比降低 18.8%，同比降低 21.5%。从供需关系来看，近四周成交建面与供应建面比值为 76%。

风险提示： 1. 政策收紧或对销售产生影响；

2. 流动性收紧带来不确定性。
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