中国房地产：进入下半年后我们抱有信心的原因

开发商股价自6月份高点下跌了约15%，我们认为这一情形缺乏支撑，因为我们预计覆盖范围内开发商在长期内随着行业变化将继续实现市场份额增长，同时我们对短期前景抱有信心，因为：

开发商降价的必要性下降，降低了房地产行业进入恶性循环的可能性：由于预售1.房价受到严格管控，国内一二线城市的一手房价格已经较二手房低10%-20%，令开发商降价的必要性下降。可售货量也已低于2014年上一下行周期的水平，库存月数已接近2011年的谷底。

总体而言杠杆和融资成本较低：虽然截至2017年末覆盖范围内开发商的财务状况2.普遍走弱，但并未像2013年下半年至2014年此前一轮下行周期当中那样紧张，净负债率较低、外币债务占比（占2017年末总负债的比例）处于历史低点、短期债务（占2017年末总负债的比例）较低。

处于周期低点的估值水平已经反映了市场担忧：我们覆盖的海外/内地上市开发商3.当前股价较其2018年末预期净资产价值平均折让48%/44%，而2013年下半年至2014年下行周期当中的平均折让幅度为43%/52%。随着政府的信贷放松举措陆续推出，我们预计估值将从近期低点反弹。我们的首选股（评级均为买入且位于强力买入名单）：碧桂园(2007.HK)和世茂房地产(0813.HK)。
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