匿名人员
2018-9-25 00:37
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事件：
国家统计局公布 2018 年 1- 7 月房地产开发投资和销售数据， 商品房销售面积 89990 万平方米，同比增长4.2%，增速比 1-6 月份提高 0.9 个百分点。全国房地产开发投资 65886 亿元，同比增长 10.2%，增速比1-6 月份提高 0.5 个百分点。房屋新开工面积 114781 万平方米，增长 14.4%，增速提高 2.6 个百分点。其中，住宅新开工面积 84685 万平方米，增长 18.0%；土地购置面积 13818 万平方米，同比增长 11.3%，增速比 1-6 月份提高 4.1 个百分点；土地成交价款 6619 亿元，增长 21.9%，增速提高 1.6 个百分点。
观点一览：
土地购置支撑开发投资 下半年建安有望接棒
销售持续反弹 调控能否对冲货币宽松是最大变数
到位资金增速创年内新高 反弹有望延续
总体判断：投资维持目前水平，销售上行可能性增加，到位资金将延续反弹。未来一段时间内，调控政策与货币政策的反向作用将是决定市场走向的主要矛盾。
1 ．土地购置支撑开发投资 下半年建安有望接棒
1-7 月， 全国房地产开发投资 65886 亿元，同比增长 10.2%，增速比 1-6 月份提高 0.5 个百分点。 我们在 1-3月房地产开发投资数据点评《投资增速创新高，销售数据双回落》 （4 月 17 日）中提出了投资增速提高是阶段反转，而不是短期反弹的观点，并认为全年房地产投资名义增速将维持在 10%左右。数据持续验证了我们的观点。
从目前来看，土地购置是房地产投资最有力的支撑。 考虑到三四线城市政策不确定性增强可能影响房企拿地积极性，并且去年下半年开始土地购置基数逐渐走高， 我们认为未来土地购置对投资的支撑会减弱。与此同时，上半年相对高的土地购置将在新开工的推动下，拉动建安投资的增长。二者对冲之下， 我们维持全年房地产开发投资增速 10%的判断，未来进一步上行的空间有限。
2 ．销售持续反弹 调控能否对冲货币宽松是最大变数
1-7 月，商品房销售面积 89990 万平方米，同比增长 4.2%，增速比 1- 6 月份提高 0.9 个百分点。商品房销售额 78300 亿元，增长 14.4%，增速提高 1.2 个百分点。如果说 5 月以来销售数据的反弹是由于资金压力下部分开发商推盘速度的加快，那么下半年销售的动力大概率来自货币政策的边际宽松。
也就是说，上半年政策与资金对地产均构成压制，基于此我们判断大幅回暖的可能性低。目前来看，调控政策持续高压，但货币边际宽松基本确定，二者由同向变为反向。未来销售不确定性增强，但可以肯定的是，销售回暖的可能性已经增加。
我们目前难以判断调控政策对货币宽松能起到多大程度的对冲，因此暂时不对本年销售进行判断。
3 . 到位资金增速创年内新高 反弹有望延续
1-7 月份，房地产开发企业到位资金 93308 亿元，同比增长 6.4%，增速比 1-6 月份提高 1.8 个百分点。其中，国内贷款 14045 亿元，下降 6.9%；利用外资 33 亿元，下降 70.1%；自筹资金 30187 亿元，增长 10.4%；定金及预收款 31013 亿元，增长 15.1%；个人按揭贷款 13655 亿元，下降 1.4%。
到位资金增速创年内新高， 原因是主要驱动力定金及预收款、 自筹资金两项持续反弹，而主要阻力国内贷款、个人按揭贷款两项降幅减小。
从趋势上判断，定金及预收款在销售持续反弹的背景下，不具有回落的基础。国内贷款、个人按揭贷款两项与金融系统关系密切的数据，在货币边际宽松之下预期有望转正，上行空间较大。综合来看，我们认为到位资金增速将维持目前的上行态势，全年预计在 8%左右。
投资建议：
投资维持目前水平，销售上行可能性增加，到位资金将延续反弹，这是我们对主要数据的判断。 未来一段时间内，调控政策与货币政策的反向作用将是决定市场走向的主要矛盾。
从历史上看，货币宽松下一二线城市率先反应，即使受政策影响价格难涨，但去化基本有保证；而三四线城市调控空间大，且已行知周期后半段，未来不确定性强。以此为出发点，我们布局一二线及核心城市群的龙头房企、以及深耕一二线的区域黑马房企，推荐万科 A、保利地产、滨江集团、蓝光发展。
风险提示：货币边际宽松难以持续， 房企资金链超预期紧张
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