中国的房价为什么这么高？

羊迪 · 2018-9-24 01:24:08

村上春树揶揄过东京的生活：

即使收入成倍增长，地价的增值却远高于它，人们买不起工作单位附近像样的住房，他们的家愿在郊外，每天花费一个半到两个小时，挤在令人窒息的满员列车里上下班，为了偿还房贷加班加点，消耗宝贵的健康与时间。

容我仿照村上的句子，也写一写北京的生活：

即使收入倍增，房价的增值却远高于它，人们不仅买不起房，更租不起工作单位附近像样的出租屋，他们的窝在通州、顺义乃至河北的燕郊，每天花费一个半到两个小时，努力挤在令人窒息的地铁车厢里上下班，为了攒下首付加班加点，消耗宝贵的健康与时间。

在市场经济的城市化进程之中，一定会出现某一阶段的过剩与不足并存。

因为资本流动比人快，人流动比基建快，于是乎，在轰轰烈烈的房地产市场化的20多年来，便出现了一二线城市的房价过高和人口“过载”，以及部分城市的“鬼城”和人口流失。

一方面，由于外来人口大量涌入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定，而是由经济整体财富、富有阶层迁入、房屋供应能力决定，因而房价收入比偏高。

而且，在国家“日新月异”的当下，人们买房更多看中的不是当下的收益，而是其未来的可能。雄安现在还是三个毫无特色的松散小城的集合，但大量的人却想买而卖不了，因为“雄安新区”这个“千年大计”。

另一方面，即便三四线人口迁出，房产仍是易涨难跌且持有成本低的刚性产品，所以三四线城市的房价很难随着人口的迁出而下降。

除此之外，三四线的房价却相当容易借着其他城市的上涨而上涨，伴着政府卖地的拉升而拉升，并因为某个政策而突然间起死回生。比如曾经几近崩盘的贵阳房价，借着大数据水涨船高，比如深圳隔壁的东莞惠州，伴着粤港澳的呼声一飞冲天。

在10年前，中国的房价只是相对偏高，只是相对居民收入和房屋租金偏高，但现在，中国部分城市的房价已经是绝对偏高，与很多发达国家的特大城市核心地段不相伯仲。但要注意的是，人家没有公摊，也没有产权年限。

伪砖家 · 2018-9-24 01:24:09

出于人尽皆知的原因，政府要让房价涨，其势不可挡。

政策山呼海啸而来。2015年3月30日，中央发布三大房地产政策，二套房首付比例调整、门槛降低、公积金首付降至两成。3月27日国土部住建部发文救市。8月27日取消“限外令”。11月10日中央财经领导小组会议强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。目的简单而明确，都是为了推动购房需求。

央妈也打出连环拳，2015年5次降息4次降准。连续5次降息，直接利好购房者月供下降、利息直减，房贷少了，买的意愿更高了。而降准则增加了资金流动性，助推房价上涨。

媒体同样功不可没，用地王刺激群众的神经。当土地拍卖价越来越高，购房者越来越担心未来房价疯涨，越容易去疯狂抢房。这实际上强化了公众对房价要涨的预期，这种预期又产生出恐惧心理，促使人们买房保值。当人人都开始谈房的时候，房价该如何下跌？当全国人民都齐心协力贷款买房去库存的时候，房价又如何不飞涨？

但另一方面，众人买房也确实是没有办法的办法。

现如今卖房创业最败家，实体经济空前萎靡，干啥都不赚钱，这就是现状。没有人愿意干实业，吃力不讨好，而买房一年就暴涨百分之几十，许多上市公司一年的利润还买不上一套房，于是大家都买房兴邦去了。

就这样房地产在合力中膨胀，房价节节攀升，那到底谁是元凶？

再来说说所谓的限购，这也只是情绪稳定剂！

房价暴涨，政府也受不了，毕竟车开太快容易翻。房市不是股市，一旦崩盘后果不堪设想。于是从2004年初开始，房地产调控登上历史舞台。

当时为了抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，严格审批管理，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。

而我们之所以看到房地产十年九调，越调越涨，房价调控了12年，好像并没有什么卵用，因为限购等政策只是为了维护房价的“情绪稳定”，并没有打压房价想法。就像这次戏剧性的国庆节二十城大调控，政府连夜出台调控措施，看似是要打压房地产，实则明打暗保，为了防止房地产市场疯狂后继续暴跌。通过政策的调控，让市场回归理性，防止出现快速下跌，这就是本轮政策的主要目的。

历史一再证明，限购限贷政策解决不了中国房地产的根本问题，只能在短期内打压投资和投机需求，治标不治本。试想，现如今地王频出，地方政府是唯一卖家，人为控制土地供应量、待价而沽，当面粉比面包贵，那房价怎么可能下降？不放开土地供应，充分满足市场需求前，所有的调控都是耍流氓。

当然调控短期内可以让市场降温，而刹车能够降速，政府就已经达到目的。同时，当政府出台调控政策的时候，也能传递一种“我努力了”的感觉，或许可以稳定一些不明真相的吃瓜群众的情绪，不过，这招已经越来越不好使了。

毕竟，一次次看着全款变首付，首付变月供，每当一调控就暴涨，谁都会学乖的!

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更深入的分析可以关注我微信公号：伪砖家说经济。

最敢说真话的中国经济原创干货！

龍員外 · 2018-9-24 01:24:10

以前房子是销量增长带动房价上涨，细心的朋友可以发现16年的房价是硬生生先涨价而后带动销量增长。关于房价前几天看到一个银行的朋友说：银行从16年起已经不再给房产商提供贷款，央企、国企除外。听到这个说法时，我顿时觉得茅塞顿开。这也从侧面印证了为什么今年7月份人民币贷款增幅98%为房贷既然谈论房价，就不能避开国家层面、银行系统、地方政府、房产商开发以及购房主体，否则就是盲人摸象，国家现在要做的就是消灭市场上多余的钱，就是说绝对不允许市场上闲钱跑去换美元，目的是为了全力保证汇率稳定。银行系统现在面临最大的问题是不良贷款增多，特别是很多中小型开发商的贷款到期却还不上，地方政府简单点说就是没钱了，并且借了银行很多钱。房产商面临的就是资金链断裂的问题，很多地产商准备跑路。（当然大公司目前的资金还是挺充裕的这也是为什么银行不再贷款给中小型房产商的原因）

那么有没有办法解决上面所说的这些问题，实际上是有的，这也是我豁然开朗的原因。首先所有的消费者都是买涨不买跌的，高层是深知这一点的。首先央行印钱给银行，银行再把这些钱贷给央企国企，然后这些国家的干儿子跟地方政府达成某种协议，大肆买地，造成地王频出，这样一来地方政府就有钱了，债务危机也暂时得以解决。在这种情况下很多人更加担心如果现在不买房以后再也买不起了。房价上涨，本来一些准备跑路的中小型开发商也在这波行情中去掉一些库存，赚到一些钱终于能够还上银行的贷款或者高利贷，而银行在这波上涨行情中，把贷款从房产商转移到购房者身上，致使银行的风险大大的降低。要知道房产商是可以随时跑路的，而绝大多数购房者是没有能力逃往国外的。这么一看简直是皆大欢喜啊。当然国家在这波上涨行情中也是受益匪浅的，最后一波刚需入场，意味着市场流动性枯竭，那些大妈大叔们再也没有多余的闲钱去兑换美元，替国家免除了后顾之忧。
通过上面的分析，大家觉得以后房价会怎么样？我估计临界点是快到了。具体是多久，大家仁者见仁智者见智。另外说一句，我的这个解释反过来推理也是可以成立的。
最后补充一点，至少有一点可以肯定的，国家后期一定会想办法限制二手房的流动，慢慢锁定财富。其实在中国不要轻易建议别人买不买房，如果房价涨了，你就是挡别人财路，如果房价跌了，别人就说你是扫把星。当然如果是我至亲的人，目前我不会建议他们买，至少也要等2年之后再买。毕竟中国不可能走俄罗斯模式，国家很多资源都需要进口。
中国最牛之人就是既然看涨也能看跌的人，一味的看涨或者看跌都是一根筋，不可取。我跟绝大多数人看法最不一样的是：我人为这场房产泡沫一定会由国家来刺破，让美帝国主义来背黑锅，比如说都是美国加息惹的祸。

说实话我真心希望我的回答能够被更多人的看到，即使我的想法是错的，也至少能够让大家多一种思维视角。我的想法也很简单，这样精彩纷呈的经济大戏在个人的一生中，最多也就能碰到那么一两次，我写这些就是为了和大家一起见证精彩瞬间，哪怕只是写写评论也好，至少我们参与了这个时代。

现在正式表达我的观点：讨论房价，如果按照租售比，收入比，供需关系，人口曲线，货币供应，政策调控的标准来看，中国的房价恐怕已经崩了好几回了。

如果经济高速发展，什么都好说。但是通缩就不一样了，因为通缩能够影响政策调控，货币供应也不敢大肆放水，因为通缩，人民的收入得不到有效增长，也不愿生更多的孩子，上面所说到的几大因素，统统被通缩限制住了。当然如果你认为今后的经济形式仍然是通胀、货币贬值，下面所说的内容就不必看了。爆炒股市，房产救市，反腐，甚至土地流转，在我看来都是为今后的通缩做准备。

（另外说一句，土地流转其实就是一个坑，以后有机会另说）有人可能会问为什么在经济下行的时候必然会进行反腐，这也是我自己猜测的，你没看错，我是猜的，或者像有些人说的那样我在意淫。美国曾经也有过腐败横行，日本经济大发展的时候黑帮势力也是逐渐在做大，香港经济腾飞的时候警察明目张胆的上街收保护费。

就像几年前有一次出差坐火车，大家闲来无事说到腐败问题，当时我就说，新领导上任可能要进行大规模反腐，当时大家都说不可能，岂不是自掘坟墓？时至今日我想说：今后中国的反腐一定会制度化，朋友呵呵一笑对我说：不可能。好吧，究竟会怎么样，其实我也不知道。

明明谈房价，为什么说反腐，答主跑题了？当然不是，因为他们深层的道理其实是一样的，经济上行的时候，每个人只要努力就能分到一杯羹，当然有人分的多有人分的少，至少大家还能接受，经济下行的时候，大家觉得压力越来越大，明显的感受到不公平，整个社会处于不平衡的状态，倒逼国家进行改革释放红利，（改革从来都是倒逼的，记住这句话，就像个人想要脱胎换骨一样，不是逼不得已，不是下定巨大的决心，是很难相信他会有实质性的改变）使整个社会环境能够重新达到一种新的平衡，而现在已经到了国家必须要面临选择的时候了，这也就是我前文说到感觉临界点快到的原因，至少房产税的推出我相信大家应该没有疑义吧？（有人说个人第一套或者一定面积内免征房产税，我个人觉得可能性不是很大）

结论：在经济通缩的情况下再辅以房产税，就凭这两点就能解决房价问题，至少我是这么认为的。虽然我也不喜欢房产税，增加了百姓的负担，但这不是以我们的意志为转移的。房产税的推出也有一点好处，以前政府只想着卖地赚钱，在房产税推出后必须要想办法卖掉房子，而想要卖掉更多的房子，当地的环境，当地的治安，当地的人文一定要加强管理，只有这样才会有人愿意在当地买房，只有买了房当地政府才有房产税可收。而房产商也会更加注意商品房的品质建设。估计这一点很多人都没有想到。
最后申明：我对未来的经济并不悲观，很反感所谓的崩溃论。我只是对房价后期的走势不太看好。如果你仍然看好房市，我只想告诉你，既买之则安之。只是希望不要背负太多的债。
（后面有时间我再讲讲，你敢断供吗？中国会走俄罗斯模式吗？）

问题选答

看了大家的评论，针对下面比较集中的问题，来进一步阐述我的想法，依然采用通俗易懂的表述方式，保证大家都能看懂。
1.国家不会放弃房地产，中国经济已经被房地产绑架了，不可能降价。
2.很多人疑惑国家为什么要保汇率？
3.如果不买房子，钱只会越来越不值钱，贬值了怎么办？
4.为什么不能走俄罗斯模式，房产泡沫究竟什么时候破，有没有准备时间？
5.房价跌了，把房间扔给银行，又能怎么样呢？

很多事情不要把它想的太复杂，大到一个国家，小到一个集团，甚至一个公司，他们内部的运行逻辑其实相差的并不大，如果大家这么考虑问题，才更容易看到事物的本质，学习新的知识也会事半功倍。
前文说到今年的房价上涨方式不同以往，我每天正式工作前都会简单的浏览一些新闻，（各大网站的新闻不要看的太多，且一定要抱着娱乐的心态去看，从中发现哪些说的是反话），从今年四月份开始我发现新闻媒体的风向开始变得前后矛盾，比如“树不能涨到天上去”，“国家已经为房地产准备好了棺材”“中国房奴们：你的风险已经超过次贷危机的美国”，特别是国庆这两天房市崩溃论已经出现在各大媒体网站，这在以往是很少看到的，但是另一方面却大肆报道“地王频出，日光盘”“饭都不吃了跑去买房，丢下高尔夫球杆跑去买房，打着飞的去抢房” ，“50分钟卖光一栋楼”“挂着点滴按手印”，人啊，一旦认定一个道理，都会在潜意识自觉的开始搜集能够支持自己观点的论据，自动过滤掉不认同的论据。因为我知道人性的这个弱点，所以正反两方的论据我都会看。
看到前面说的这些，不知道大家作何感想，但是我基本上可以断定国家要救的是地方政府，而不是房地产，可别一厢情愿啊。再说偏偏在这个时候推出CDS,只能证明国家认为房地产快不行了，或者准确的说担心楼市崩盘，提前为自己买了一份保险，仅此而已。CDS绝不像有些人说的那么神，CDS本身与房价并没有直接关系。当然我的认识也很浅陋，毕竟这是刚引进的新鲜事物，究竟能发挥什么样的作用，还有待继续观察。
如果你是一个集团或者公司的董事长或CEO,房地产这项业务曾经让你一飞冲天，让你的公司蒸蒸日上，但是现在呢？明知道这项业务已经到顶了，已经让公司大量失血了，再这样下去就要休克了？请你停下脚步仔细想一想，接下来你要怎么做？如果你是一个有责任感的人，继续想把公司做大做强，而不是做成朝鲜那样的，那么你的想法和国家的想法不会差的太远。

第二个问题，国家为什么要保汇率，为什么不走俄罗斯模式？
这个问题可能很多人都懂，我就简单说一下，首先俄罗斯资源型国家，而我国大量资源需要进口，就好比一个人如果没有房子虽然是件很伤感的事，但是他可以用其他的方式睡觉，（跟房子比起来，睡觉才是真正的刚需），比如租房，睡酒店等，但是如果没有钱，那可真是要了亲命了。外汇没有了或者严重贬值，我们可以不进口石油，不开汽车，甚至连一个笔记本电脑都做不出来，大不了不上网，可粮食怎么办，吃饭是硬刚需啊？（我在这里造了一个词；硬刚需，软刚需）我国每年都要进口大量的粮食，这你不会不知道吧？难道又要重复六几年的历史？有人说了，实在不行，朝鲜模式，反正房价一定要保，我就呵呵了，朝鲜没有商品房吧？在那个神奇的地方购房者花钱买的房是不是要无偿上交给国家？什么？不想上交，朝鲜的炮决你应该也听说过吧？
其次，中国的机遇比俄罗斯要好，在全球化的今天，中国的经济已经跟世界融合在一起。刚刚加入的SDR,是人民币走向国际化的第一步，就好比你好不容易收到梦寐以求的大学通知书，我相信你绝对不会半途而废的。

第三个问题，如果房价跌了，大不了断供？
首先这个想法比较天真，就跟认为房产税需要有专门的人员上门催收的想法有的一拼。首先如果你断供，你和银行的一切经济活动都断绝了。我国法律规定欠债超过2万元就可以提起诉讼。当然如果你只是断供，恰巧你又不是很多套房一起断供，国家是不会让你去蹲班房的，相反如果你失业，国家还会每个月还会给你几百元的救济金或者你还可以住进国家提供的保障房里。怎么样，很有人文情怀吧？但是你的房子必须腾出来，银行拍卖，假如你欠银行60万，你的房子市值40，如果银行40万拍卖没有成功，就会采取继续降价的方案继续拍卖，比如30万拍卖成功，那你还欠银行30万，（记住，这三十万不包括贷款利率），日本到现在还有很多人住在简陋的出租屋里，把挣来的钱拿来还房贷。你要相信屌丝绝对不是最惨的。
其次，我国是没有个人破产法的。断供之后，银行卡上不能有钱，不能贷款，不能坐高铁，工资也不能打到银行卡上，将来的就业都成问题。君不见，鄂尔多斯都降成那样了，也没见到多少断供的，银行敢贷给你，就赌定你不敢断供。相比继续还贷，断供会让你的成本变得更大。如果你偏说我就要断供，怎么地？首先你要保证你能打得过外面放高利贷的，欠债超过一定期限，银行也会选择打擦边球的方式把债务承包出去。
前段时间，国家为什么鼓励个人贷款买房，为什么坚决打击首付贷，这下你们应该明白了吧？因为首付贷完全是空手套白狼，一分钱都不想出还想买好几套房，这种投机导致以后想不断供都不行，所以国家立马叫停，至于个人贷款好歹付了30%的首付款，加上按月还贷，再加上CDS的推出，我可以说银行一点风险都没有好吗？一切都是那么完美。

帅小冰 · 2018-9-24 01:24:11

我是来完善的，主要观点是比较认同@jyo gan的一句话
首先要弄懂两个核心问题，
房价是由哪些东西构成的，房地产行业在中国代表着什么

来来，我先给大家讲一个故事，来阐述下我对第一个问题的理解。
从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成
从前有一个土豪张，她挖煤赚了很多很多的钱钱，十个亿人民币哦

（某县地产大亨土豪张）

有一天她拍脑门突然想建一栋房子，房地产行业火啊，国民经济命脉有木有。

她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。

Step1：先要进行投资决策和市场分析 Cost :150万

撰写项目立项和可行性研究，这可不是拍脑门就能搞出来的，OK，土豪张找来狗头军师A，他们签订了合作意向书、确定了初步开发方案，编制、申报审批项目建议书。

Step2: 取得土地的使用权 Cost: 1亿（地价款+各项税款合计）

她中意了村头的两块地，一块是集体土地，一块是拆迁土地。

在军师B的帮助下，果断拿地。土豪变地王

插入篇：1个亿的背后(此段略长略无聊，慎读，可跳过，插入篇就是告诉你土地为什么值钱)

集体土地的征用程序（土地一级开发）：

申请建设用地
拟定征地方案
受理、审批土地
确定征地方案
发布征地公告
实施征地补偿安置
颁发《建设用地批准书》

在以上步骤中涉及到的费用：

土地补偿费
青苗及树苗补偿费
地上物补充费
劳动力安置费
新菜地开发建设基金
耕地占用税
征地管理费
超转人员安置费
耕地开垦费
新增建设用地有偿使用税

拆迁用地安置程序（土地一级开发）：

拟定拆迁安置方案
提出拆迁申请
颁发《房屋拆迁许可证》
签订房屋拆迁责任书
发布拆迁公告
召开拆迁动员会
签订拆迁补偿协议，进行安置

在以上步骤中涉及到的费用：

国有土地房屋拆迁补偿费
集体土地房屋拆迁补偿费
城市房屋拆迁搬家补助费
拆迁标准租私房资助费
提前搬家奖励费
临时安置补助费（周转费）
停产停业综合补助费
一次性异地安置补助费
危旧房改造区内的拆迁安置补偿费
房屋拆迁管理费
房屋拆迁服务费
危改小区树木移植费
园林部门所有树木补偿费

建设单位取得国有土地使用权（土地的二级开发）

主要形式：划拨、招标、挂牌、拍卖

防洪工程建设维护管理费：每平方米20元+每年每平方米2元
土地权属调查、地籍测绘费：最高不超过30万元
地价评估费：按照土地价格0.1‰到5‰
资金占用费、土地闲置费

（以上为一般情况，各地区不同情况有所不同，但这个不是重点，是不？大家会意一下一块土地背后的各种"苛捐杂税"）

Step3：确定规划设计方案获得规划许可 Cost:500万

传说中的“报建”

在这个过程中，土豪张要个各种、各种相关部门打交道。

申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线

等等等等等等.....

很多费用的发生都是和投资本身的百分比有关，500万是我暂估的，没有计算灰色地带的花销

如此繁琐，土豪张要累觉不爱了，不过没关系，到下一个环节，她就能成为大爷了。

Step4：工程前期 Cost:1200万

土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君
发生费用：

工程勘察（测量）费（150万）
市政园林设计费（250万）
土建安装设计费（600万）
建设工程招投标管理费（10万）
招标代理服务费（100万）
其他费用，工程概算费等（100万以内）

step5 :建设阶段 Cost : 3亿

这个过程虽然写的最少，但是应该是最复杂的一个过程，长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.

一个土建项目的建设周期约为两年，投入生产的人员可以数以百计甚至更多。大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商，混凝土运输工，所有你能想到和想不到的角色。

3亿是个什么概念呢？

一个二线城市三环内，一个8栋20层的高层构成的小区（含景观）

每平米的建筑造价在1600—1800元左右

step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税 Cost:2000万

土豪张平时交些水电煤气费都烦死了，这些更让人上火。

城市基础设施“四源”建设费

市政公用设施建设费：城近郊100元/m2

城市基础设施建设费：城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2

地下水资源费：住宅9元/m2

竣工档案保证金：工程概算1%-3%
防空地下室异地建设费：1640元/m2
建材发展补充基金：住宅免交

step 7: 竣工阶段 Cost:500万

建设工程验收手续
开发项目验收与备案
人防工程验收与备案
规划验收与备案
建设工程档案资料的报送移交
商品住宅性能认定
竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记

以上都需要和各种部门打交道的，大家随意感受下

step8: 租售阶段 Cost:4000万

这部分我认为是分为两部分的，一是房地产营销和销售的成本，可通俗理解为打广告、建售楼处等，此处不多谈，另一部分就是各种需要交纳的税费。

企业所得税：33%
房屋所有权登记费：80元/套
住房交易手续费：3元/m2
营业税：销售收入5%
城市维护建设税：营业税的7%
居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%
住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%
物业管理费：政府指导价
教育费附加：营业税的3%
印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元
契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%

本想最后测算出一个结果，但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下，没法个大家一个稍准确的结果，只能给出一个大概的数值：如果每平米的房价是1万元的话，经过上面的步骤，我个人认为实际成本7000是有的。

正如@邵年所说，面包贵是吧面粉还不便宜呢？

房地产行业在中国意味着什么？

从上面的开发步骤，我们不难看出，说是国民主要经济之一并不为过。

从经济角度来讲，几乎没有行业能与政府联系的如此紧密，巨大的经济产业链，一个高层住宅小区的造价是3亿左右，一个城市有多少这样的小区呢？中国呢？

从个人来讲，参与到这个产业的人成百上千，每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人？

几乎每个工科院校都有土建等专业，从这一小点就可以看出从事这个行业的数量。

房地产不单单是政府的事情，是整个社会中一部分人共同构成的经济体。

房价为什么这么高，还有很多市场因素，比如说刚性需求、比如说开发商虚假哄抬市场等等，这些答案不管是知乎上还是其他网站上都有过诸多的解答，在这里不多谈。

内因和外因，都很重要。

我觉得如果了解了下房地产开发的流程，这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识：

比如，为什么中国的房价相比外国的这么贵？

（回顾下我国的开发流程，想象下外国的开发流程）

比如，房地产何时崩盘？

（崩盘了是开发商一个人跳楼吗？牵一发而动全身有木有）

等等等......

...................................1月9日补充...............................

知我者，@Suzuki Cang

迟飞 · 2018-9-24 01:24:12

房价基本面三方面
一、城市化率，还有多少农村人口待进城
二、生育率，未来会有多少人对房子有需求
三、区域位置，位置差的人口流出，反之亦然。

三方面可以分析当下房价水平是否高了，中国城市化水平只是过半，仍旧有潜力。
中国生育率不行，未来房子没人住，区域差的现在房子就不好卖。不过区域好的，根本不愁卖。
现在看，北上广深，东部中心城市，就是区域好。
东西部小城镇小县城，就是区域差，今后也别指望。
东北地区，城市化高，生育率低，区域差。基本面三点全中，节哀吧！
其他地区，可以认为有投资价值的越来越少，但当下还有一大把。房价全线普涨阶段已经过去了。现在是“重点上涨”。
当然对于北京来说，就算中国中小城市都死绝了，它的房价恐怕依旧不会停止上涨。

公众号：eziv587

啊啊啊啊啊 · 2018-9-24 01:24:13

泡沫往往只会自己破，而不会消失

1你知道日本核泄漏的时候，盐卖买多少钱一斤？

反正我家这边10元，你肯定是买不到的，得找关系；20元一斤差不多；现场价就这样，你爱要不要，很多人要的；

不要说这些人傻，很多都是公务员，很多都是本科毕业，很多还是高中老师了，甚至大学老师也抢过的

因为人往往从众；

10元一斤的盐贵吗？很贵很贵了！

但许多人就是找关系去买！

《乌合之众》里面讲的很清楚的；

一个谣言都可以让盐价值变高这么多，何况连涨20年的房子

2中国房价涨了20年了，

如1998年北京商品房均价4500元；那是2环，3环的房价，现在10万+，20年即使不算租金回报率涨了20倍不止；

在这么长时间里面，所有人都知道要买房，要买房！房价肯定涨的，即使短时间跌下来，未来也会涨起来的。在2008年，2014年都是如此的；

现在街上买菜的大妈都知道要买房啊，全中国人民大多数都觉得要买房啊；

16年这一波房价除开政府打鸡血了，就是这样起来的，根本不愁顾客，

不仅仅不愁客户，

你买房子还要交茶水费的，你买房子还要全款的，你买房子还要绑定车位的，

3

上面要的是稳定，他必须考虑农民工就业问题，必须考虑全国的稳定发展，

当就业形势不好，经济形势不好的情况下，往往会选择放水；

比如投钱到基建里面，大家拿了钱，还是会去买房，

比如投钱到民生里面，一些老人自己的病不看也要给子女买房，

大家省吃俭用还是会去买房的；

而中国这些年大部分人把钱都汇集在房地产上面了，

原来很多人喜欢现金买房，现在却选择贷款买房；

中国人民银行在2018年6月发布的报告显示，我国人民币的房地产贷款余额为35.78万亿（其实还有消费贷款，还有找私人借的钱），

至于地方上面，

更希望卖地可以顺利，价格卖高一点，

比如2008年行情不好，万科在南京房子降价，结果南京物价局给开了4000万罚单，

啊啊啊啊啊：房地产泡沫远比股市泡沫大，为什么有许多人唱跌股市而鲜见有人唱跌楼市？

4房企，原来的房企很赚钱，里面涉及到一些腐败问题，

现在相对而言，房企赚钱利润率不高，但比实业好许多，

但房企的影响力很大很大，

他们和金融绑定，

有句笑话，你欠银行100万，银行找你，你欠银行10个亿，银行求着你

房企现在欠着银行几十个亿，几百个亿，上千亿，所以你觉得了？

他们又和媒体绑定，

房价营销费用很大一部分都用在媒体上面了，

当房价涨的时候，铺天盖地的宣传房价涨的文章，加上各种宣传，

而除开一线城市，+少数城市，

房企其实实力不小，当政策来了，他们往往会对房价推波助澜，

他们利用营销手段，各种宣传，

这样往往房价会涨许多，半年涨30%比较容易，

地方政f这时候往往不会管的，因为他好卖地啊，除非上面下命令，

其实你发现陷入一个循环没有？

房价涨大家越买房子；

大家越买房子房价越涨；

中国涨了20年了，

而房企的实力和影响力也越来越大，有时候地方zf也得保护房企,

加上房企影响的行业，

比如中国钢企年产量，

2016年,全国生产粗钢8.08亿吨，2016年,全球粗钢产量为16.285亿吨

还有水泥，等等

上面也得保护普通人就业啊！最好维持稳定啊。

中国房价高，有货币超发，有市场，有我们，也有地方zf的原因；

泡沫往往只会自己破，而不会消失

房地产有没有泡沫，肯定有，且不小；房地产总市值目前在320万亿，或者400万亿，反正肯定泡沫是不小的；

但有时候你也无能无力

董胖子 · 2018-9-24 01:24:14

羊打算用20万建一个窝，狼不允许，说私自建就是违章建筑，只允许向王八买。王八是搞工程的，先用20万贿赂狼取得开发权，再用50万元向狼买这块地，花10万元把羊圈盖好，向羊要价200万。老鼠借200万给羊，连本带息300万，20年还清，羊全家二十年给老鼠打工！狼，老鼠，王八都挣了钱，只有羊亏，连崽子也不敢生了。后来羊越来越少，狼觉得这样下去大家没肉吃，于是宣布羊可以再生一个！（在网上看到的）
现代的强盗已经看不出他是强盗他抢你的钱你都不知道而且已经习以为常啦
就像前段时间在新闻上看到的有位农民因为买卖玉米被判刑
【额好像偏题啦】

以前强盗会说此路是我开此树是我栽要想从此过留下买路财
现在都是文明用语前方四十米是是高速收费站请减速慢行（博大家一笑）

水心泉 · 2018-9-24 01:24:15

那是你跟全国13亿人民在竞争

中国有房价非常便宜的地方，比如说，甘肃玉门，老城区每平方米100元！你没看错，确实是100元因为玉门在90年代石油采光了之后大部分人没有了经济来源或者离开了城市，导致整个城市人口下降到过去的五分之一，整个老城区只有3万人，但是留下来的人在面对恶劣的环境，无处赚钱的境况，离开只是时间问题

玉门老城区有多惨可以看这里玉门老城被撂荒的城市(图)_华商网

觉得美国房价便宜？曼哈顿的中央公园附近的公寓价格在每平方米50万人民币，像战争之王那套中央公园旁边的房子，至少价值2亿美元以上，便宜不？

房价本是这个城市的经济晴雨表，北上广深更是代表全国的经济晴雨表

在北上广深买不起房，那是你的竞争力跟其他人比还是太弱了，对了，在北上广深你的竞争对手还有海外华人～～

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更新，你以为打工就能在北上广深一线城市买房吗？

中国的富人太多了，一个打工仔怎么能去竞争的过呢？

以深圳为例，上市公司500家，这里面催生的千万、上亿的股东、董事长、高管用多少？

所以华为这种基层打工者买不起房子也不是真正常吗？

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更新，你觉得北京房价高，上海房价高，其实中国房价最高的真不是在北上广，而是---厦门！厦门分岛内岛外，岛内因为就是区区一个小岛，可开发面积基本没有，所有新建都必须拆旧建新，但是需求可一丝一毫没有降低，结果就是需求大于供给，谁出钱最多谁才可能买得起房子，其他城市也是这样，别埋怨房价高，毕竟还有人买得起，多想想自己挣得为什么这么少，怎么改变

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再更新一下，过年同学的农村同学聚会，发现人家都发了，他们都养猪，规模小的年入10多万，猪仔、药、饲料都是别人的，自己没有任何风险，规模大的年入百万，开的都是大陆虎！

世说馨宇 · 2018-9-24 01:24:16

谢邀。

首都、金融中心、沿海商业中心，在任何一个国家房价都高，在中国就是一线高，其他还好吧。比比香港、新加坡，还没那么夸张。

这么高的“这么”二字用的好，彰显了我国的不同之处，2015年之前应该不会用到“这么”两个字，现在才出现的。

“这么”两个字实际要表达的意思是——收入还在地上没怎么变，房价却上天了。

核心原因是信贷增发，本质原因是土地财政。

邢明 · 2018-9-24 01:24:17

价格来自供求均衡。

户籍稀缺，房价最根本的地方在于其带来的教育补贴。没人为了良好的保温，良好的电梯，良好的花园，良好的光纤去买房，房子的重点在房子背后的户籍，户籍带来福利补贴，而户籍只有许可房才有（野地里自己造房子没教育补贴）
原材料/土地供给不足，18亿亩红线，农村土地无法开发, 供给无法增加, 需求始终在上涨
信贷供给过剩，流动性去向受限/ 高利率资产严重不足，由于资本账户管制，境内居民要投资境外资产十分困难，低利率导致的泛滥流动性只能被迫围猎房地产这样的高利率低风险资产
资产负债表分布问题，对于谷俊山这样的不动产持有者/ 强购买力者房价一点也不贵。觉得房价高的是没有资产或者高负债的人，而这一部分人在市场内，人数比有钱人多很多(但是购买力不如少数有钱人). 供给不足且少数人购买力充裕, 最后导致市场内少量的房产供货全部被富人收入口袋, 大多数贫民本来买不起房, 房价上涨, 更加绝缘.

而中国人对户籍福利制度的默许，对农村反市场化限制的默许，对资本管制的默许，对债务驱动式经济的默许（不反对政府修桥铺路）导致了中国贫民买不起房

中国的房价为什么这么高？

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