如果住宅按套内面积算，会有哪些影响？

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今天这个消息出来之后，还是有点小吃惊。我去住建部官网查了下，发现这是一个《住宅项目规范》的征求意见稿，里边多数的规范都是关于工程方面的，夹了一条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，感觉还是有点不搭。

我给大家截个图，你们感受一下。

在“使用维护”这个框架下的细则，加的最后这条2.4.6住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

我觉得这个出发点应该是住宅的使用角度，目的是为了让开发商尽可能留足使用面积。

不然实在是有些说不过去。

当然，我们也配合一下，我就顺着这个思路，说一下具体的影响。

第一，如果按照房子总价不变的情况来算，建筑面积改为套内面积后，公摊大的房子的单价肯定会和公摊面积小的房子单价拉开一定距离。

我举个例子：在北京，2000年以后的那些塔楼，公摊面积普遍偏大，2000年以前的板楼老公房，公摊普遍比较小，这样在一个小区域内，原本形成的相对稳定的价差就会因为“建筑面积改套内面积”这事儿，而拉开差距。过去可能是塔楼6万单价，老公房板楼5万单价，这样改完之后，塔楼单价就变成了8万，老公房板楼的单价变成了6万，价差被拉大。这个应该不难理解吧。

不过在今天的市场上，购房者其实看的是房本面积，对于使用面积的考虑越来越少。这也是因为房地产市场发展了这么多年之后，房子的居住属性在持续弱化，投资属性越来越强，也就是我经常说的所谓房子金融化太严重。

这和当年房子的居住属性极强的时候，不可同日而语。如果房子的居住属性强，那么大家还是比较踏实地去买使用面积大的房子，而不重点看建筑面积。

当交易转换为套内使用面积后，市场中原有的平衡会被打破，被拉大的价差会重新进入新的平衡状态，大概率上是那些单价低的房子，价格会往上涨一涨。这是市场自身决定的。

第二，开发商在新建房的时候，为了更大的收益，会尽量压缩公共区域，把更多面积留在户内。

第三，房子的单价会上涨。这个其实比较值得思考一下，在全国二三四线楼市都不太景气（下跌）的情况下，这种改变有利于稳定一下市场的预期？不过既然为了稳预期的话，那就得是因城施策。

不搞因城施策，全国统一标准的话，像北京这种城市，如果真的调整成套内面积，那么价格自然会有一波上涨，本来挺稳定的市场，这下又被打乱了。而且公摊比例不同的房子会重新定价，吃亏的业主肯定不愿意，这个阻力还是很大的。

最后说下我的观点，这个征集意见稿，目前我能看出的目的，就是为了约束开发商，让其尽可能优化住宅使用面积。从交易角度考虑，牵扯的问题太多，而且也没有更多的明确的目的需要达成，所以建筑面积改为套内使用面积来交易的可能性并不大。

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