20220815 上海，买点

上海，这个月触碰到了关键点，发出买点信号。
——是2022年开启的这轮新周期里，继北京、成都、赣州后第四个触发买点的城市。

写在前面：
上海能级高，这篇发出来前思考了很久，观点和建议可能与当下的主流很不一样，但确实是我真实的想法；
趋势动物作为写投资笔记的平台，我是第一读者，不作为您的买卖建议，尤其自住需求；

我怎么想的就怎么说，也指导自己的行动，让时间检验；
本人格局有限，请多包容。

一、上海城市的机会

1、限价松是大方向
从今年起，限价的弊端越来越明显，土著高分套利、透支投机需求、打新的低分歧化、新上海人上车门槛更高、二手成交极不友好，
政策会回归正常和常态化

上海“海陆空的限价体系”之严格程度仅次于深圳：土拍一次性报价+房地联动价+二手房指导价
但大方向都是放松
土拍：一次性报价机制，未松动，但土拍的报名门槛已放松
新房：房地联动价，每一批次微上调+2-5%
二手：二手指导价，目前已从低总价开始放松，低总价的房源成交活跃度已有很大起色

2020年10月，土拍市场的“中海事件”，标志着土拍限价的结束，加速了上海的主升浪行情，上海这一轮的涨幅，几乎全部来自于这个事件后的半年内。
下一轮，密切关注海陆空的限价体系的规则变化，大方向均是放松，变量只是力度强弱。

2、金融环境越来越宽松
1、按揭贷款：年初以来，按揭贷款过于严格的限制被放开，放款额度提升、速度加快
2、经营贷款：今年二季度，针对实体企业的经营贷大幅宽松、产品组合创新，对应了豪宅快速复苏。直至目前，虽然宽松的力度放缓了，但融资环境仍在窗口期平台。
3、货币供应：今年六月，M1M2轧差确认拐头，M2不断创新高，货币的供给端实质性宽松，有利于楼市进入复苏周期。
4、利率：逆回购利率、SHIBOR接近历史的低点，市场与机构间流动性充裕。

上海，一直是对金融环境极其敏感的市场，体现在每一轮新周期开启时，上海虽然不一定是涨幅的领先者，但都充当了上涨节奏的领先者。

3、目前看上海市区的供地并不多
上海对市区的供地量一直克制

但从去年开始，五大新城+临港的供地量大幅提升，看到整体供地量的大幅增加，但刨除五大+临港，市区的供地一直是少的
另外今年有不少城投和政府平台拿地，入市节奏会放慢。

新房市场供求关系紧张的局面会持续下去，至少推演到2023年底以前，主城区的供求不会恶化
最近关注到的现象，是新房打新的积分，越打越高

4、未来可预见的二手次新房的供应真空
未来5年，可以预见到的是优质区域优质次新二手房的市场供应是完全真空的

2021年1月起实行的触及摇号新房“网签限售5年”的政策，
而几乎50-60%的房子都触及摇号或入围比门槛，尤其是核心地段的优质标的，几乎全部限售
将直接导致2026年以前，优质区域的二手次新房供应完全真空
细想是很恐怖的

在需求比较稳定的市场中，供应的极致缩量是容易加速上涨的，尤其金融环境宽松的情况下，是极易出现轧空行情的。
调控是门微操的艺术，短期用力过猛、过急，往往在解决短期问题后，埋下更大的隐患，在将来反噬政策的初心。

5、落户大幅降低门槛+旧改拆迁的房票释放了购买力
近两年上海的落户门槛大幅降低，
不仅是针对应届生的落户门槛、更是针对高净值群体，打开了更多元化的落户通道。
北上广深里，一直是北上严管控、广深很宽松。这一改变会深刻影响人才在一线的流动方向、最终在楼市用脚投票。

旧改拆迁这个不多说了，2020-2022年的拆迁规模是比较大的，集中在核心市区等。
拆迁的补偿，陆续转化成需求哺喂市场。
但同时旧改形成的新房供应，却需要相当长的时间才能形成。最早的旧改供应大潮，即使偏乐观的估计，也至少会出现在2024年左右。
需求已释放，供应被延后。供需再次错配。

6、上海的趋势强度全国前列，一线里仅次于北京
上海的趋势强度是98，目前是全国趋势最强的一批城市，在一线里仅次于北京。
趋势是资金投票的客观结果，推荐交易做龙头的原因是要跟随资金的方向，资金认可的地方、做顺势交易。

这里顺便提下深圳，深圳是这一轮表现最弱的一线，趋势强度只有50不到。和2015、2019那两轮强势的表现完全不同，深圳在下一轮表现在一线中可能会垫底。
下一轮，上海还是那个上海，北京或成都可能替代深圳昔日领头羊的位置。

2020-2021年5月，上海大盘经历了15%的上涨，
经过了2021年5月至今的一年调整，价格被夯实、稳固。
2021年以来，上海豪宅价格几乎没有经历像样的调整、是领涨资产，次新房普遍横盘、稍次的微跌；
近期市场成交重新活跃、站上均线，新房打新热潮重现

今年3月以来、上海价格指数是连续上涨的、趋势进入右侧。

7、唯一让我不舒服的是上海最近打新的热度过高，给我的感觉很不好。
不舒服的原因是投资拥挤度高，做交易最怕的是去头寸拥挤、共识一致的地方
20220809 能交易共识吗
现在的上海打新的热度很像去年的杭州、深圳，这是让我比较担心的地方。

但好在新房的供应量并不多，而且倒挂的套利空间在逐步降低，
且上海打新的热潮，还未像深圳、南京、杭州一样，形成打新产业链。
资格是稀缺的、限购暂时是无法破解的、供应是有限的，问题不大。
但局部高供板块回调的压力是大的，比如临港、虹桥、五大新城，我认为这些区域的楼市短期将面临横盘调整或涨幅跑输。

但我始终认为，上海打新的热，一定会在未来特定的时间让市场遭受重挫。
我不建议打新、老换新的操作，后文还会提到。

二、节奏、涨幅、力度：推演

未来五年，上海大致要经历三个阶段：快牛、拐点、跑输

1、快牛——主升浪期：2022H2-2023年期间，
会有一轮脉冲式快牛，期间发生主升浪，上涨全程持续1年-1年半。

这一轮的涨幅取决于政策放松的力度。
20年那一轮是放松了土地价格的限制，房价领涨了全国。
目前是二手房、新房、土地均被限价，限价完全放松的难度比较大，大概率会采取二手房指导价完全放松、房地联动（新房）限价台阶式的松。
那么在供地节制的情况下，会有一个比较温和的涨幅。如果土地端再次放开限价走自由拍卖模式，将会迎来很大的涨幅。
这一轮的上海大盘涨幅预期在10-40%之间。

2、拐点——筑顶期：2024H1，逃顶期，极大概率会出现深刻影响上海楼市的拐点
价格的高位横盘期，政策密集落地、价格停止上涨、但还没开始下跌。因为多个要素叠加、对市场产生不利影响：
1、在大幅上涨后极大概率征房产税+再次全面限价
2、2021年起打新的大量次新二手房面临限售解禁，市场供应增加
3、主要核心板块进入供地潮：黄浦旧改、四川北、三林南、东外滩、南虹桥
4、随着远程办公的普及，特大城市的规模经济下降，长三角二三线宜居城市+五大新城会分流市区人口

3、跑输——主跌浪期：2024下半年~2027年：
上海会面临深度调整（类似过去一年的深圳）、甚至不再成为下一轮的领头羊。期间持有上海将贡献负的超额收益。
上海会出现实质性下跌、跌幅会在-5~-20%之间。

之前另一个群有人问刚打新买到蟠龙天地，收益率怎么看
我回答：可能会是，2年内翻倍，5年后+50%

也就是6.5w的打新成本、2024年就冲顶到13w，但2027年可能回落到10w。
打新短期账面盈利会很大，但可能会因为不能在2024年逃顶，回吐不少收益。

三、策略、建议
写在前面：资金效率导向，刚需自住请谨慎参考，不作为读者的买卖依据

1、现在立即上车

2、买二手房，不打新
我是认真的，这是充分思考后的真诚建议

打新的倒挂套利空间，10-30%不等
如果认可本文对上海市场节奏的推演，打新收益是低于买二手快进快出的，因为
“10~30% + 5年的beta” 低于“2年的beta + 3年的资金机会成本”
而且可能低不少。

为了能在2024年顺利逃顶，不参与上海的打新，这点对资金效率非常重要。

3、不按揭，而是用全款再贷款的方式，大幅优化融资结构。

以上海当前的涉税核验价，二手房交易，无论税费和首付比都是不友好的。

推荐二手房全款后抵押的方式，相对按揭贷款大幅优化融资结构。

4、板块建议：上海太大，板块见仁见智、不做具体推荐
思路是围绕着几个处于谷底、爬升周期的核心板块的一圈层、二圈层做，回避过热期板块。
把坑回避掉，问题就不大了。

徐滨（爬升）、北外滩（谷底）、四川北路（谷底）、大宁（爬升）、漕河泾（爬升）、西虹桥（爬升）、华泾（过热）、南虹桥（过热）
如何识别板块周期：20211201 板块选筹模型，塔吊即黄金

量化策略的买点模式是什么？

买点，是胜率、盈亏比组合的最佳入场时机。在正确的时机进场，应该从一开始就有赢利的头寸，直到离场。

“总是选择一个关键的心理时刻来投入第一笔交易——这个时刻是，当前市场运动的力度如此强大，它将径直继续向前冲去。这只股票之所以继续向前冲，不是因为我的操作，而是因为它背后这股力量如此强大，它不得不向前冲，而且也的确正在向前冲。”
——利弗莫尔，投机是一项挑战

本轮行情的买点信号：

20220307 北京，买点（如何从房价K线图看趋势？）

20220525 成都，买点

20220717 赣州，买点

免责声明：不构成投资建议，请谨慎操作。据此买卖，盈亏自负。

趋势动物，Nick
2022年8月15日

合集：趋势动物使用说明、观点合集

期权匿名回答 · 2022-8-18 04:02:53

消灭聂总的零回复，挽尊[捂嘴]

20220815 上海，买点

1 个回复