溢价2%、3%、0%！主城区三大宝地大跌眼镜！有房企抄底，也有人哭惨

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土地市场转冷已毋庸置疑，上周土拍预告中的“猜地价”（点击蓝字查看），众多读者已给出了“凉凉”的评价，甚至有网友称“一轮游”。

尽管如此，今天的主城区土拍，望江新城宅地“首秀”，仍然让不少业内人士“惊讶”。

“望江门外菜担儿”，名声响亮的望江门承载了最老杭州的味道。

尤其在近年来的城市更新下，望江门告别了“菜担儿”，未来不仅是国际化现代化的新城，更将是继钱江新城之后，下一个豪宅区！

然而，该“宝地”最终在6轮报价后匆匆收尾，滨江集团仅以2%的溢价竞得。对此，浙江中原地产首席分析师荆海燕评价：“这个底抄得又准又稳。”

成交详情

1
自带豪宅基因的望江“宝地”
滨江仅溢价2%夺地，地价29976元/㎡
随着老牌豪宅区南星板块宅地基本卖完，紧邻的望江新城即将成为媲美南星的新豪宅区。因此，这宗“宝地”的最终成交价格，或将奠定未来望江新城的地价水平。

望江新城

不过，在杭州土地市场渐冷的趋势下，该地块的参拍房企仅在6家左右。

上午9：30，地块竞价开始，仅6轮报价后，便由滨江集团溢价2%拿地，成交总价约26.2亿元，成交楼面价29976元/㎡。

地块区位图

地块东至规划凯旋路，南至映霞街，西至始版桥直街，北至东宝路。可建面积87323.4㎡，容积率2.7，总起价约25.7亿元，起拍楼面价29403元/㎡，封顶楼面价44061元/㎡。

根据出让文件，地块要求颇多：

1、地块内有10%配套服务设施建筑面积（含社区服务用房、养老用房等），要求同步建设并无偿移交。

2、SC0402-R22-16地块，划拨供地建设18班幼儿园，地下室设置不少于2层且建筑面积不少于10000平方米，建设后无偿移交。

3、自土地合同签订之日起两个月内缴清全部土地出让金，交地之日起1年内开工建设。

因此，如果考虑到配建公租房和幼儿园的成本，折算实际成交价约3.45万元/㎡。但这一成交结果也让不少业内人士震惊：“想到市场冷了，但没想到冷了这么多。”

杭州双赢机构总经理章惠芳分析：“由于改善市场的不确定性和需求下降的行情，土拍竞争减少也意料之内。”

地块现状图

目前的望江新城仍处于改造更新阶段，暂时没有新盘，但未来的新房价格基本可以参考老牌豪宅区南星板块。

今年南星板块主要在售的信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸都已售罄，其中翡翠海岸只用了半年便完成清盘，参考均价都在7.5万元/㎡左右。

而二手房价格也不低，如蓝色钱江、望江府的挂牌价格都在8万元/㎡上下，实际成交在7.5万元/㎡，与新房价差较小。

周边待售项目主要为保利滨江·上品、滨江南星地块、绿城·御园。

而南星地块最近的一次出让，在今年7月16日，由滨江竞得的南星D-05地块，尽管成交楼面价36086元/㎡，但据业内测算，由于地块包含10%公租房、幼儿园的成本，实际地价约45263元/㎡。

对比之下，望江新城与南星的地价差不小，价差在20%以上。

2
上海绿都摘得祥符东宅地
18363元/㎡，仅溢价3%

随后出让的祥符东地块，容积率2.5，可建面积18.5万㎡，总起价约33亿元，起拍楼面价17821元/㎡。另外，须配建18468.5㎡的公共租赁住房，折算实际起始楼面价约为20246元/㎡。

据记者了解，该地块的参拍房企在10家左右。最终，经过11轮报价由上海绿都竞得，溢价3%，成交楼面价18363元/㎡，如果考虑配建，折算实际起拍价约20788元/㎡。

地块区位图

祥符单元上一次推地，在2017年8月14日，万科以总价40.2亿元包揽两宗商住地块。其中，建筑面积较小的43号地块，成交楼面价25788元/㎡，并且自持18%；而42号地块成交地价为24704元/㎡。

相比之下，此次祥符的地价跌幅在20%左右。

目前，祥符板块已无新房在售，仅万科项目待售。周边二手房均价在4万元/㎡左右。

3
江湾城底价成交，20024元/㎡
起价高，配建多，房企出手谨慎
最后出让的四堡七堡单元地块，位于江湾城板块，出让面积36476㎡，容积率2，建筑面积72952㎡，总起价约14.6亿元，起拍楼面价20024元/㎡。

最终，由中宸城建以底价竞得。

值得注意的是，该地块须配建18800㎡作为配建公共租赁住房，占比约26%。因此，折算实际楼面价约为28365元/㎡。

至于底价成交，有业内人士认为：“一方面是配建占比大，实际起价已经不低，即使底价成交也已经是‘加预期’拿地。另一方面是限价压力大，城东多项目正处于‘难产’困境下。”

地块区位图

板块内最近一次成交的地块，在今年4月12日，北辰置业竞得的九堡中心单元地块，成交楼面价25720元/㎡。

目前，由于限价压力，城东目前并无新房入市，可以参考的周边二手房均价在3.4-3.7万元/㎡左右。

印梦怡
-土拍小公举-

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